白鹅潭爆火后，华润置地把资管玩出了“新花样”

大家好，我是地产高富帅。

近半个月，商业地产圈开始热闹起来了，翻开各大社交平台不难发现，“万象城”三个字再次登上热搜，华润置地第100个万象系商业刚开业就迎来了一大波流量。

要说近期全国最火爆的商业地产项目，必须是广州白鹅潭万象城。如果在广州的朋友，估计会有一种相同的感受，全广州人似乎都在白鹅潭万象城或是准备去的路上。

国内已经很久没有出现这种现象级商业项目了，白鹅潭万象城的爆火也侧面反映一个现实，在商业过剩与电商的双重压力下，仍然有杀出重围的可能。

华润置地作为国内商业地产的领军企业，也是华润置地大资管战略中最重要的一环，近三年来，无论是产品规划还是运营创新，都走在了行业前列。

近两年，各大头部房企都在深度布局资管运营赛道，无论是商业，产业，城市更新，还是城市服务航道，都已经成为地产下半场最重要的转型机会。

“资产管理”这个名词近两年被多次提及，现阶段存量时代的来临，如何有效地布局存量并且能够持续赢得资本回报，或许才是现阶段资产管理最重要的环节。

回顾当今全球几大资管巨头，以黑石（Blackstone）、博枫（Brookfield）为首，物流细分领域普洛斯（GLP）领先，各自都有各自的绝活。

在国内熟知的资管巨头中，凯德商用算是行业鼻祖之一，从90年代布局国内商业地产开始，到前几年逐步退出多个项目，其资产收益率一直持续领先。

凯德是典型的地产金融化思维，核心逻辑就是“开发—私募基金培育—REITs退出”的“投融管退”全周期闭环。

这个模式在2000年代初期就非常成熟，国内开发商后来纷纷效仿设立资产管理部门，学的就是它，后期享誉全国的龙湖商业，早期就是引入的凯德模式。

凯德投资目前是亚洲领先的全球不动产资管公司，管理资产规模超千亿新元。 2025年，它还发行了首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT，进一步巩固了行业地位。

凯德模式之所以能够成功，其最大特点就是：商业独立于地产开发、有丰富的退出渠道、身处成熟资本市场。

但是在早期国内高周转红利时代，很少有开发商真正愿意沉下心来做资管，因为地产开发的增量红利，本身就已经足够大，很难回归到比较纯粹的强运营体系。

在当今头部开发商中，现阶段还有能力与意愿在资管赛道闯出一片天地的，恐怕就只有华润置地了，其第二增长曲线其实就是大资管航道的持续进化。

我们把时间拉到2026年上半年，华润置地在多个城市连续落子纯商业用地，在其他头部房企纷纷在处理资产套现的节点，华润置地再次弯道超车，布局核心城市核心资产。

当大家还在疑惑华润这几波重资产投资时，近期一波资产退出新闻更是上了头条，华润置地把成都万象城卖了，更确切的说，是出售了成都万象城项目公司的100%股权。

2026年4月20日，上海联合产权交易所挂出一条让成都商界炸锅的公告——华润置地旗下超智资源有限公司，要把华润置地（成都）发展有限公司100%股权摆上货架，这意味着城东顶流成都万象城要易主了 。

消息一出，全网刷屏：“印钞机要卖？华润疯了？”

再看看成都万象城这两年的经营数据，成都万象城到底有多“能打”呢？2024年核心数据：营业额75亿元（成都第三，仅次于太古里、IFS），租金收入8.31亿元，净利润2.46亿元，估值近70亿元。

2025年更直接进阶：营业额约78.2亿元，年客流突破5000万人次，25-34岁年轻客群占比超35%。

近期，成都万象城背后的新金主也浮出水面。买下成都万象城的，是一个三方联合体，股权结构清晰明了，妥妥的国企牵头+市场化资金。

其背后的实际运作更值得研究，用84.75亿元买下了成都万象城——挂牌底价75.1亿，溢价一成多。买方拿到产权后，转手发了一只95.27亿元的持有型不动产ABS，募的钱比买楼花的钱还多。

这笔买卖，从目前来看，似乎都没什么损失，但是各自都满足了当下企业的战略转型契机与应有的商业回报。

先说华润置地方，这几年华润置地出售旗下万象商业股权，已经不是第一次了，早期合肥万象汇，贵阳万象汇等项目，都迎来了退出。

其关键的一步，就是华润置地的转型逻辑，本质是“卖产权、留运营”——把重资产的包袱甩出去，转身做“资管+运营商”。

华润方落袋现金，同时把运营管理权留在手里。最关键的细节在最后一段：楼卖了，运营没卖。

华润万象生活签的是中长期独家运营协议，到期优先续约，收基础固定运营管理费加超额租金收益分成。不占资本金，收益只与经营挂钩，不受物业估值涨跌影响。

这一大单资产出售的生意里面，有山东国资、有华润、有ABS、有溢价、还有"卖产权留运营"。

现在回过头来想想，84.75亿现金到手又可以重新利用，转身又能撬动一个新项目，进行相同的资产管理闭环，真正形成了华润置地独有的“投融管退”机制。

就在华润万象布局百城之际，一边是大批量出售商业项目股权，一边是大手笔布局核心城市不动产，华润置地把资产航道玩出了独立行情。

相较于其他早期靠高周转思维起家的商业巨头——万达、新城、宝龙、旭辉——它们也在讲资产管理，但本质上是把资管服务于"经营指标"的实现。开业多少座、租金多少亿、客流多少万。

华润置地走的是完全不同的路线，虽然与凯德商用有一些差异，但是本质上逻辑是相同的，是具备金融属性的资产管理航道，轻重资产双向发展。

在今年年初华润置地2025年年报发布现场，从利润结构来看，公司的经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润比重攀升至51.8%，这也是华润置地首次实现非开发业务贡献过半核心利润。

值得关注的是，资管业务方面，截至年末资产管理规模达5022亿元，较2024年末增加401亿元。华润商业REIT全年营业额7.6亿元，EBITDA 4.2亿元，年末股价较发行价上涨52.3%，市值过百亿。

对于一家头部房企来说，非开发业务的业绩爆发，是其战略转型的关键期。资管和商业运营不再只是配套，而是真正意义上的第二增长曲线。

华润置地本次卖的不是万象城，卖的是重资产产权；留下的是万象城的运营权和资管闭环。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。