北京通州领展广场12年：把“焕新”过成日常

与邻里同行，与日常共生长

撰文 | 龚婉玲

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

北京通州这12年，变得很快。

城市副中心落位，行政办公区东迁，运河商务区起高楼，环球影城开门迎客，绿心森林公园连片成景，地铁线网越织越密。曾经被很多人叫作“睡城”的通州，正在长成一座真正宜居的城区。

变化快的另一面，是竞争变密。12年间，通州城区新项目接连入局，老项目贴身肉搏。在这样的市场里，一家开业12年的商场要被反复选择，靠的不能只是“资历”。

2014年开业的北京通州领展广场（下文称“通州领展”），完整走过了这一轮周期。它的母公司领展，是行业里公认的“存量焕新”高手，以专业、积极的资产管理著称。而落到了通州，这家商场给出的答案意外地朴素——不是把力气花在爆改逆袭上，而是持续深耕焕新。

10月17-18日，通州领展迎来12周岁生日，以“邻里同行，共赴新程”为核心主线，向行业与消费者交出了深耕多年的阶段性答卷。项目过去一年调改成果集中亮相：从消费场景的全面迭代，到拾味街Foodie+的持续进化；从社区邻里关系的深度绑定，到会员体系的完整升级，12岁的通州领展，正在用更精准的场景、更贴近的服务、更有温度的连接，回答存量时代的商业终极命题。

当空间不再稀缺，什么才是不可替代的价值？

Vol.1

一场属于邻里的庆典

三层逻辑拆解内容方法论

通州领展落地九棵树核心节点，这里是通州开发较早、人口聚集度最高的区域之一，12年间，它看着周边的年轻人从二人世界变成三口之家，看着职场新人成长为行业骨干，看着一代孩子在商场里长大、升学……

注：通州商业整体呈现北苑、九棵树、环球影城三大商圈南北递进布局的格局，通州领展广场精准落位九棵树商圈核心，地处中部成熟居住片区的中心位置，北接北苑商圈、南连环球影城商圈，是服务周边密集居住区的核心商业节点。

它见过消费者不同的人生阶段，消费者也见过通州领展的每一次蜕变。也正如此，通州领展如此在乎项目与社区的深度联结。“温度感”正成为一种稀缺的差异化能力，谁能把附近经营好，谁就能拥有更稳固的客群底盘。12周年庆选择“邻里同行”作为主题，本质上是对全年社区关系运营的一次集中兑现。

01

场景层

艺文破界，把剧场与音乐节搬进城市日常

商业空间的边界被打破，作为城市文化生活的发生地，真正走进人们的日常。

周年庆期间，L1中庭迎来《熊猫滚滚戏江湖》国潮戏剧北京首演。作为乌镇戏剧节、大凉山戏剧节的特邀剧目，这部作品将萌态的熊猫IP与传统功夫结合，9米鱼竿顶球的吉尼斯纪录表演，把国家级的戏剧质感搬进了社区商场。

北广场则化身户外音乐现场，“潮音拾爱”轻摇滚音乐节连续两日开唱。“春浪岛”“假日法辛”重磅领衔，多组音乐人轮番登场，从午后到傍晚的四小时演出，把摇滚的自由感注入城市街巷。下班的白领、遛弯的居民、结伴的年轻人，不用买票、不用预约，路过就能驻足聆听。

这是通州领展反复验证的方法论：内容不该只在专业剧场发生，它应该长在街巷里，长在邻里触手可及的地方。而类似的场景打造思路，也在B1拾味街Foodie+的烟火气里、L4层SPORT HUB动聚场的潮流运动里被反复使用。

02

内容层

精准共振，踩中邻里生活的真实需求

好的商业活动从来不是自说自话的表演，而是精准踩中目标客群的需求痛点。对于九棵树的邻里型客群而言，国庆长假后的首个完整周末，既需要松弛的情绪出口，也需要高质量的亲子陪伴，更要有适配不同年龄层的社交场景。

年轻力运动社交精准击中青年群体。北广场上演的IN HOUSE | IN FUTURE vol.4青少街舞大赛，用一场够燃够炸的Battle，把街头文化的热血感带进社区；乐刻健身ZUMBA律动派对则主打轻松运动社交，两小时的快乐燃脂，让上班族在周末用运动释放压力，解锁派对式健身体验。

家庭式欢聚场景深度适配亲子需求。10月17日的巨型蛋糕甜蜜分享仪式，联动SPORT HUB动聚场启幕节点，把店庆的仪式感变成了全家参与的欢乐时刻；七鲜超市同步开启的海物启封活动，一刀开启深海珍味，把新鲜的生活方式带进日常采购，精准击中家庭客群的品质消费需求。

通州领展更在意全客层的参与感，让每一类人群都找到属于自己的参与方式，这场店庆真正成为社区的节日。

03

权益层

全链路落地，会员体系的精细化兑现

周年庆的第三层兑现，落在权益端。

先看SP福利的“组合拳”，项目通过小程序与大众点评双通道开启限时福利，包括预热抢券、零售满减券、餐饮秒杀、拾味街Foodie+专属券和超级扭蛋机抽黄金/手机等，让促销资源精准沉淀到资产升级的关键节点上。

更值得关注的是会员体系的系统性升级，除了10月17-18日全场会员3小时免费停车、消费双倍积分外，通州领展还全新落地普卡、银卡、金卡、钻卡四级会员梯度，长期权益同步细化：停车权益分层升级，金卡享每日2小时免费、钻卡享每日3小时免费；新增每月15日固定会员日，定期上线10/20/30元面额限量代金券与品牌专属联动活动。

从整体经营数据来看，这场为期两天的周年庆已迅速拉动客流与销售双线攀升，更带动SPORT HUB动聚场、拾味街Foodie+两大核心调改区域的客流创下年内新高。

于通州领展而言，这场周年庆远非单次营销活动的收尾。沿着场景内容化、社区共振、精细化会员运营的成熟路径，新一阶段的日常运营才刚刚拉开序幕。

Vol.2

品类浓度×首店精准度

8000㎡焕新如何重塑通州领展

基于客群基本面，决定了通州领展的品牌调改要锚定高频复购、场景集中和品质补位的核心逻辑。新的一年，通州领展在品牌端交出的答卷是：签约新品牌60余家，更新经营面积近8000㎡，落地区域首店20余家，首店经营面积占全部新店更新面积的42%。

数字背后的方法论，比其本身更有价值。它没有走传统商业“按层填铺、逐个招商”的老路，而是用增强品类浓度和首店精准度的思路，把品牌从分散的经营单元，整合成了有合力的消费场域。

注：通州领展客群呈现“家庭主导、年轻凸显”的特征，年轻家庭占比近五成，年轻客群与年轻家庭的TGI均高于1，消费活跃度领先；项目具备强邻里商业属性，周边1公里核心客群占比46.3%，平均到店频次达4.25次，核心客群粘性显著高于外围客群。

SPORT HUB动聚场：运动消费的“集群化”重构

据悉，项目L4层原本就是运动品类聚集区，此前以中小面积铺位、零散品牌布局为主，品类势能未能充分释放。作为今年品牌调改的核心板块，通州领展将L4层运动主题区全面升级。

接下来，项目将在同一物理空间内完成从小铺零散分布到头部大店集群的品质迭代，对场内20余个运动品牌铺位开展系统性业态重构，形成11家主力运动品牌矩阵，集中落位到L4整层，打造“SPORT HUB动聚场”主题空间。

在阿迪达斯、耐克等国际运动品牌基础上，项目重磅引入安踏灯塔店、鸿星尔克星火店、361°十代形象店等多个运动品牌高规格门店。这些头部品牌的大店形态，不仅带来了更全的产品线、更专业的体验服务，更重要的是形成了“运动消费磁场”。

从分散布局到集群效应，背后是对消费行为的深刻洞察：运动消费具有强目的性与强比价性，集中布局既能降低消费者的决策成本，又能形成品牌间的良性竞合，最终做大整个品类的蛋糕。

特色餐饮：烟火气的持续进化

如果说SPORT HUB动聚场抓的是目的性消费，那么B1层的拾味街Foodie+抓的就是日常性消费。作为去年11周年庆时亮相的核心改造项目，拾味街Foodie+在过去一年并没有停下迭代的脚步，而是持续进行品牌的微更新与场景的精细化打磨。

新一轮品牌调整中，拾味街Foodie+继续强化日常美食聚集地的定位，引入唐人锅、哇SO卤肉饭、麻六记川味小吃集、煲仔皇、夸父炸串、柠季、茉酸奶、来伊份等20余家餐饮品牌，覆盖早餐、午餐、下午茶、晚餐全时段消费场景。这些品牌的共同特点是：认知度高、性价比强、复购率高，完美匹配周边居民的日常用餐需求。

大餐领域同样有亮点，继滨寿司、小菜园、大叹号之后，今年还引进赛道头部品牌龍歌自助小火锅、旋转烤肉开创者烤拉拉、中式快餐品牌大米先生和北京老牌甜品姆们蛋糕通州首店；同时，潮流社交酒吧OOPS KAZIKZI西式餐吧也全新升级，提供了更多社交聚餐的选择，持续为项目创造社交话题和到访理由。

体验补位：全场景的生活服务网络

除了运动与餐饮两大核心板块，通州领展还在体验服务业态上进行了系统性补位，构建覆盖全年龄段、全生活场景的服务网络。

亲子家庭维度，引入超级史莱姆、喜德仁少儿推拿、斯坦熊亲子密室、手作实验室、金桔动漫游戏中心等品牌，覆盖娱乐、教育、健康多重需求，让遛娃不再是单一的游乐，而是高质量的亲子陪伴；生活服务维度，捏头熊、洗小兔等便民品牌的入驻，把商业服务延伸到日常琐事里；零售层面，机杼、海澜之家等品牌的调整优化，持续补齐品质零售的短板。

这种精准补位的策略，要求项目团队真正理解周边客群的生活方式，不是为了调改而调改，每一个品牌的进入，都对应着周边居民的一个具体需求；每一次业态的优化，都是为了让人们的生活更方便一点。

Vol.3

空间与关系的双线进化

从硬件改造到社区深耕

熟悉领展的人都知道，资产升级改造是这家企业的核心能力之一。去年通州领展用一场，证明了存量商业不闭店改造也能焕发新生；而今年的调改，则让方法论的深化，从物理空间的升级，走向关系网络的联结。

空间的精细化打磨：好的改造是持续的

领展式升级改造从来不是一次性的开业工程，而是贯穿运营全周期的日常迭代，去年11周年节点集中亮相的改造成果，包括B1层拾味街Foodie+、跨层LED互动屏、双向开放式“星舞台”、下沉广场翻新……全程贯穿ESG可持续理念，至今仍是行业存量焕新的典型样本，更不用提全场灯光系统、电梯厅格调、导视标识、卫生间与母婴室等公区细节的全面焕新。

进入2026年，空间改造的节奏并未放缓，而是进入已改区域精细化、待改区域有序推进的新阶段。一方面，拾味街Foodie+的品牌微迭代、SPORT HUB动聚场的业态集群重构，本质上都是空间使用效率的持续优化，让每一寸面积都动态匹配最新的客群需求；另一方面，项目不追求大拆大建的工程感，而是根据运营数据动态调整铺位布局、公共空间比例，并将延续开放共享、场景赋能的改造逻辑，进一步打通东西区的空间联动，释放更多公共活动与社交场景。

邻里商业的本质：把商场做进社区里

存量商业时代，私域用户粘性和会员生命周期价值，已经和出租率、租金水平一起，成为衡量商业资产价值的核心指标。通州领展在社区运营上做的事情，可以概括为一个词：系统化。

运营团队深入周边社区开展常态化需求调研，精准对接居民不同阶段的生活痛点，把社群从营销渠道升级为连接项目与居民的信任纽带。过去一年，不仅完成企微社群生态的深度搭建，还持续落地生鲜特惠专场、邻里观影沙龙、公益研学课堂、会员暖心礼遇等一系列接地气、有温度的邻里特色活动。

这份深入肌理的邻里连接，也依托全面迭代的会员体系实现精细化落地。分级停车礼遇、每月15日固定会员日、全业态积分规则优化。我们看到，通州领展以更务实、更精细的运营模式夯实会员基础，细化权益服务场景，让积分更有价值，权益更务实。

赢商观察

通州领展12年的轨迹，折射出存量商业时代一个重要的行业命题：资产价值与运营温度之间的关系。

空间的进化是有形的，关系的深化是无形的。通州领展的生长，恰恰是这两条线相互交织、彼此赋能的过程。硬件改造让商业有了品质的底气，社区深耕让商业有了烟火的温度，两者共同构成了这座邻里型商业穿越周期的核心底盘。

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