中国一半城市，装不下新商场了

商业大势

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 雨晴

封面&头图来源 · 龙湖海南海口天街官方小红书

中国购物中心的增量扩张，正在触及城市容量的边界。

梳理未来三年中国购物中心新增供应情况，我们发现：并非所有城市都还能容纳下一个购物中心。据赢商大数据统计，目前全国已有近半（占比47.5%）城市进入购物中心“达峰”阶段。

何为达峰城市？赢商大数据基于多方维度考量，将其定义为“暂无购物中心增量的城市”。

物中心增量：未来三年内开业的3万㎡以上购物中心。

不计入购物中心增量的情况：长期停工/尚处于规划阶段/商业属性尚未明确/疑似运营搁置/没有明确开业时间的3万㎡以下项目。

根据市场供给的差异，这些城市可以进一步划分为结构性达峰和阶段性达峰两种类型。

按照定义，目前全国341个已布局3万方以上购物中心的城市中，有162个城市已进入达峰阶段。这些城市几乎均为经济水平较低、单市场容量较小的三线及以下城市，其中仅有哈尔滨1个高线城市。

随之而来的问题是：哪些城市正在率先触及增量天花板？这些城市为什么会率先达峰？它们又经历了怎样的扩张路径？

将时间与空间重合、叠加，一张中国购物中心的“达峰地图”正清晰展开。

01.

达峰城市，在哪里？

通过梳理162个达峰城市的区位及客群画像，可总结出三种结构性特征。

区域结构：

东北率先达峰，西北2020年前后集中达峰

拉长时间线看，东北是全国最早集中进入结构性达峰的区域。部分东北城市早在2015年前后便结束了购物中心的扩张，如佳木斯、白城、葫芦岛、黑河等城市自2015年以来已无3万㎡以上新开业购物中心。此后，鸡西、营口、齐齐哈尔等城市也陆续进入长期无增量阶段。

东北经济早期依赖重工业和资源型产业，产业结构较为单一，民营经济发展相对不足。随着经济发展模式和增长动能转变，产业转型承压，经济发展逐渐失速。产业收缩、人口减少、年轻人口外流......城市活力不断下降，自然无法支撑商业市场持续增长。

七普数据显示，2010-2020年东北三省总人口减少1101万人，相当于每年流失一座中型城市的人口规模。缺少消费人口、消费需求不足，是没有购物中心新增供给的根本原因。

西北地区亦是如此，其进入结构性达峰的时间集中在2020年前后。与东北地区人口流失的境况不同，西北地区是因人口密度低、城市分布分散、消费腹地有限，单个城市能够支撑的购物中心数量本就不高。当既有项目已基本覆盖核心消费需求后，新增供给空间便快速收窄。

一个有趣的视角是，一个区域的达峰城市占比越低，意味着更多城市仍具备购物中心增量空间，侧面说明该区域整体经济实力较强、城市间发展梯度更为均衡。例如，达峰城市数量远低于其余区域的华东区，商业需求并非高度集中于少数核心城市，而是活跃在更广泛的城市层级间。

空间结构：

离核心城市越远，越容易达峰

从空间关系看，城市商业的增长潜力与其在都市圈中的位置密切相关。目前，中国共有21个经国家发改委或国务院正式批复的国家级都市圈。

由于各地官方规划对空间结构的表述和划分标准并不统一，为便于横向比较，本文以官方规划中的城市定位为主要依据，结合城市之间的空间区位、产业协作和功能联系，将都市圈内城市层级进行统一划分。

按照区域经济发展水平和辐射带动能力，这些都市圈覆盖的城市可划分为“核心城市—节点城市—外围城市”，呈现由强到弱、逐级递减的层级结构。

这些都市圈内，存在一个明显的规律，离核心城市越远，城市达峰概率越高。据赢商大数据统计，截至目前，21个都市圈核心城市中仅有漳州1座城市呈现阶段性达峰；节点城市达峰率为23%，外围城市进一步升至47%。而不属于都市圈的城市，达峰率已经高达57%。

这背后，是核心城市外溢的增长红利在的逐级递减。在区域经济学中，核心城市的发展会对周边地区产生空间溢出效应，包括产业外溢、人口流动、基础设施共享、就业机会等。

因此，离核心城市距离较近、交通联系紧密的节点城市，往往能够首先承接产业转移、人口外溢和消费升级，即便自身城市能级不高，消费市场仍有持续扩容的空间；而外围、远端城市则更容易出现发展不足和消费外溢。

武汉都市圈是一个典型例子。黄石、黄冈、鄂州、孝感等节点城市与武汉联系更紧密，可以产业协同、交通通勤和功能互补，除了鄂州外目前均未达峰或处于阶段性达峰；而咸宁、仙桃、潜江、天门等外围城市，与武汉的空间距离和经济联系相对更弱，则已步入达峰阶段。

注：圈层与城市位置均为概念示意，不代表真实地理距离。

客群结构：

旅游城市的“人气”与“消费”错位

在达峰城市中，还有一类比较特殊的样本：旅游城市。丽江、桂林、北海等热门旅游目的地，购物中心市场已经停滞多年未见增量。

与东北的资源型城市不同，旅游城市并不缺“人气”，真正的问题在于游客停留时间短、消费频次低，而且消费往往集中在景区、特色街区、餐饮、住宿、文创零售等旅游场景。对购物中心而言，这部分客流更多是增量补充，真正决定项目能否长期稳定经营的，仍然是本地居民形成的高频消费。

以丽江为例，2025年全年接待游客约8706万人次，而全市常住人口仅约125万人，全年游客接待人次约为常住人口规模的近70倍。但在商业发展端，丽江早在2016年后便再无新增购物中心。

这说明，游客能够放大一座城市的消费总量，却很难完全替代本地客群对购物中心长期稳定的日常支撑。

当现有商业已经基本覆盖本地需求之后，再新增一个购物中心便是在重新切分有限的本地客群，而不是创造新的消费需求，开发商的进入意愿自然随之下降。

不过，旅游型城市也并非都会提前达峰。三亚、厦门等城市仍保持购物中心持续增长，背后往往还有更强的人口、经济基础和高端消费支撑。真正容易进入结构性达峰的，是那些以旅游作为支柱产业，但本地消费基本盘相对有限的城市。

02.

达峰，究竟是如何发生的？

拉长时间轴可知，达峰城市的出现，非瞬间发生，而是一轮轮商业扩张逐渐触及城市容量上限的结果。

从存量增速来看，相比未达峰城市，达峰城市的购物中心供应更为集中，且增速弹性更大，供应的阶段性更明显。

2006-2016年，达峰城市购物中心存量增速常年保持在30%-40%以上的高速增长，此后快速回落。剔除疫情影响，达峰城市在2019年左右形成最后一个集中供应的小高峰，随后加速进入下行通道。

这种增长模式的差异与达峰城市的供给特征有关。结合市场容量和开发主体的变化来看，购物中心达峰城市的出现轨迹大致可以分成三个阶段：

2015-2017年：

低容量市场率先达峰

最早进入结构性达峰阶段的城市，是一批市场容量较小、商业基础较为薄弱的下沉之城。

这一阶段共有17座城市率先达峰，主要集中在东北和西北地区。例如，黑河最后一个3万㎡以上的项目是2015年开业的海华商城，齐齐哈尔则停留在2017年的华夏城市广场。

这些城市的购物中心市场早期依靠地方开发商、本地百货集团和区域运营商的建设，直到2009年以后以万达为代表的全国连锁企业才开始进入。

它们的人口数量大多在100-200万左右，商业承载容量有限，城区建面小，基本两三个购物中心就能覆盖全城全年龄段的需求。优质品牌、客流和消费力会迅速向头部项目集中，一定程度上抑制竞争者进入。

因此，这一阶段的达峰，本质上是未及扩张便已触顶。

2018—2022年：

连锁下沉，加速达峰

2018年起，购物中心达峰逐渐蔓延到商业基础相对成熟的城市，并在五年内形成了第二轮较为集中的结构性达峰。这一阶段共覆盖58座城市，它们平均拥有4-5个购物中心，商业基础明显优于第一阶段的城市。

2018年，8座达峰城市中，石嘴山、阜新、武威、本溪、绥化5座城市的最后一个项目均为万达广场。在这一阶段，万达、新城等以下沉市场为战略重心的连锁企业，已从城市层面的渗透，转向主导和完善城市的商业格局。

此后，这种布局策略继续向新区、县域和新兴商圈延伸。2019年，延安吾悦广场落地延安新区，补足新区大型综合商业供给；2021—2022年，万达、吾悦进驻天门、石河子等县级市场。同期，门源、象州、库车、合浦等县域也新增大型购物中心，填补市场空白。

与此同时，世纪金源、爱琴海、华润、银泰、天虹等连锁运营商也开始布局下沉市场，成为新一轮商业供给的重要推动力量。

但这一轮下沉更多是在填补原有市场的商业缺口，而不是打开无限增长的商业空间。

因此，第二轮市场达峰是万达、新城在下沉市场完成规模化扩张，其他连锁企业相继跟进的结果。当城市主要商圈和消费板块陆续补齐之后，结构性达峰随之到来。

2023年至今：

成熟市场的最后一轮补位

与早期达峰城市相比，这一阶段的达峰城市已经拥有更加成熟的购物中心市场。87座达峰城市平均拥有约8-9个购物中心，其中还包括哈尔滨、海口、蚌埠、衢州等经济基础、商业基础良好的城市。

一定程度上看，第三轮达峰对应的，正是下沉市场中商业基础最为成熟的一批城市，以及极个别经济增长动能偏弱的高线城市。在经历连锁企业最后一轮补位后，逐步进入供给达峰阶段。

2023年是这些连锁企业最后一轮下沉的起点。与第二阶段相比，第三阶段的开发主体更加多元，扩张策略也从填补空白转向商圈升级、产品迭代和运营品质提升。

例如，海口最近一个开业的购物中心——龙湖海南海口天街，于2024年9月开业，商业体量22万方，位于成熟商圈椰海商圈。

龙湖海南海口天街开业以前，海口的免税商业发展如火如荼，但面向本地消费者的商业供给则更多停留在‘品类齐全、满足日常需求’的传统商业定位。

作为后进者，海口天街的优势在于，从产品、体验、品牌等方面与存量商业体拉开了代际差，业态结构、公区改造都围绕本地消费者的消费习惯持续优化。例如，根据本地穿衣风格和消费偏好，构建品质服饰品牌矩阵；结合当地旺盛的消费需求，引入许多环境、服务都更好的网红餐饮品牌。

海口天街开业后，带动椰海商圈跃升为海口客流第一商圈。目前，海口天街以10万+人次的日均客流位居全省首位。

但基于长期视角，这些城市的商业市场目前还不能被判断为长期停滞。城市未来的人口变化、产业导入、新区发展等变化，仍可能带来新的商业机会。因此，我们将第三轮应定义为阶段性达峰，而不是结构性达峰。

我们预计，从第三阶段开始，达峰将从下沉市场的局部现象，逐步演变为购物中心行业存量时代下的普遍现象。

过去二十年，中国购物中心习惯回答一个问题：下一座商场，开在哪里？

但当162座城市暂时等不到“下一座商场”，问题正在反过来：一座城市，究竟还能装下多少购物中心？

答案不再取决于开发商愿不愿意来，而越来越取决于人口是否还在增长、产业是否还有活力、消费是否持续扩容，以及一座城市在都市圈中处于什么位置。达峰，不是中国购物中心停止生长的信号，而是粗放增量时代结束后的第一次大分化。

未来并非没有新商场，而是新商场会越来越挑城市。正如数据所显示的，仍有约45%的下沉市场尚未达峰。增量不会消失，只会从“遍地开花”，走向“择城而生”。

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