车位抵债，能否化解河北首家上市房企50亿债权风险？

荣盛发展公布债务重组计划，尝试缓释大额逾期债券压力

投资时间网、标点财经研究员 习羽

曾依靠快速举债扩张的区域龙头，如何通过债务重组处置存量逾期债券，缓释兑付压力？

10月19日晚间，荣盛房地产发展股份有限公司（下称荣盛发展，002146.SZ）发布公告，拟对四笔存续逾期债券实施债务重组。公司计划与持有人协商，对“20荣盛地产MTN001”“20荣盛地产MTN002”“20荣盛地产MTN003”和“20荣盛地产PPN001”四只债券（以下统称标的债券），采取“部分本金以物抵债、利息豁免”的方式处置。

标的债券发行于2020年，发行本金合计40亿元，票面利率7.18%至7.50%，到期时间集中在2024年11月至2025年5月，现已全部逾期；当前未偿还本金约为38.516亿元，利息约为12亿元，标的债权合计超50亿元。而本次抵债资产评估值为3889.83万元，账面价值4704.88万元，评估值较账面价值折价17.32%，抵债标的以车位资产为主。

从预案安排来看，本次重组核心抓手为利息减免，但可投入抵债的实物资产规模有限。预案拟全额豁免约12亿元利息，停止计收后续利息与违约金，直接降低公司现金层面的付息支出。不过，抵债资产评估价值与38.516亿元待偿本金存在巨大缺口，侧面反映出公司可动用优质实物资产储备紧张。

标的债券基本情况

数据来源：公司公告

作为河北省首家通过IPO的上市房企，荣盛发展主营住宅开发与产业园区运营，并在2015年—2020年行业上行周期快速扩表。2019年公司营收实现709.12亿元，归母净利润实现91.20亿元；2020年其营收升至715.11亿元，归母净利润为75.01亿元，整体业绩在此阶段触顶。

而在整个行业上行周期内，荣盛发展依托债券融资支撑规模扩张，本次重组涉及的标的债券就发行于2020年。当年，公司签约销售金额达1270.97亿元，行业知名度、市场占有率进一步提高，排名中国房地产百强企业运营效率TOP10的第8位。此外，2017年至2020年，公司经营性现金流连续四年为正，账面财务指标颇具韧性。

拐点出现在2021年。伴随“房住不炒”调控加码、房企融资渠道持续收紧，荣盛发展当年营收回落至472.44亿元，归母净利润转亏至-49.55亿元，此后亏损逐步扩大。经测算，公司2021年、2022年、2024年、2025四年归母净利润合计亏损超391亿元。这期间的2023年，公司曾短暂盈利，但未能扭转整体下行趋势。

荣盛发展近年来业绩情况

数据来源：公司公告

随着销售回款走弱、地产信用环境收紧，公司偿债风险逐步显现。

2022年3月，荣盛发展完成首轮7.8亿美元债展期交割。2023年2月，本次重组对应的中票先行达成展期协议；同年9月，2022年置换后的存量境外美元债第二轮展期方案获高票通过。值得关注的是，公司控股股东荣盛控股同样陷入债务逾期、股份冻结与担保诉讼困境，进一步拖累上市公司信用。多重压力叠加之下，公司存量债务集中到期，形成集中还本付息压力，本次债券重组并非单次应急处置，而是其整体债务化解方案的持续落地。

相较于此前单纯展期的处置方式，本次协商更进一步，拟通过利息豁免、实物资产抵偿小部分本金减轻付息压力。而持续大额亏损叠加高负债，大幅压缩了本次债务处置的选择空间。

截至2025年末，荣盛发展资产负债率93.68%；2026年一季度上行至94.02%，2026年上半年回落至93.90%。2026年上半年营收61.72亿元，归母净利-10.27亿元，毛利率为7.23%。由于经营端尚未出现实质性改善，现金偿债能力显著受限，“利息豁免及少量实物抵债”成为被动选择。若本次债务重组方案落地，荣盛发展可确认债务重组带来的非经常性收益，优化账面利润，但该收益不会带来经营性现金流入，也无法削减全部债务本金。

根据公告，本次债务重组落地还存在多重不确定性，如方案需股东大会、债券持有人会议双重审议，还需与持有人逐一签署协议，任一环节受阻都将影响推进。有分析认为，荣盛发展能否真正脱困，核心取决于后续销售回款与存量资产盘活成效。本次抵债标的以车位为主，这类资产流动性偏弱，即便评估价值获得各方认可，后续变现难度依然不小。

面对资产负债率逼近94%、持续大额亏损的经营困局，本次重组仅是债务处置链条中的一环，剩余本金的清偿路径，仍有待多方持续博弈。荣盛发展这场漫长的债务自救最终能走多远？

投时关键词：荣盛发展（002146.SZ）