五大机构齐看多：楼市2027见底

　跌了整整6年的中国楼市，最近迎来了1个罕见时刻：高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券，5家国内外顶级机构几乎在同1时间发声，把楼市企稳的年份齐齐圈在了2027年。

　　这个共识来得并不偶然。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，预售门槛、资金监管、现房销售3箭齐发，被称为8·28新政。国庆假期1线城市成交集体升温，各家机构的报告就在这个节骨眼上密集出炉。

5家机构，5种口径，1个年份

　　先看各家具体怎么说。高盛是5家中唯一给出明确涨幅的机构。其报告《抢在1线城市复苏之前布局》判断，上海和深圳将在2026年底率先触底，从2025年底到2028年底累计上涨约15%，年化不到5个百分点。但高盛的口径很苛刻：只认1线主城、地铁口、配套成熟的次新房，拉动力量来自高端盘和中心城区老破小，其宏观团队对全国楼市整体仍然看空。

　　高盛的逻辑很清晰：香港房价从2021年9月峰值跌去28%之后，已经从2025年3月的低点反弹约8%，而上海、深圳与香港基本面相似，人口净流入、产业结构、供应收缩、租金收益率与房贷利率息差收窄这4大驱动因素在沪深两城表现最突出，两地有望复制香港的修复路径，领先其他城市6到24个月企稳。

　　摩根士丹利首席经济学家邢自强的说法是，这轮调整已进入第6年，参照国际经验，1轮房地产大调整通常持续6到7年，目前接近周期尾部，但全面企稳要等到2027年下半年。他强调政策是托底而不是漫灌，低能级城市回不到前高。

　　花旗的视角更偏制度层面。花旗认为，9月定调的第三轮变革把运行了28年的预售制推向现房销售，规则推倒重写；其测算显示，2027到2028年新房成交和新开工可能下跌约30%，开发商现金回笼周期拉长到1.5到2.5年，盈利收缩8%到17%。今年四季度仍需保持审慎，核心城市房价在2027年逐步企稳。

　　中信证券给出了最精确的时间点：2027年春节前后，房价将在较大范围止跌，连续6年的下跌周期或将正式结束。中信的底气来自供给侧——封顶才预售、资金全额监管、现房销售3管齐下，但需求侧还得接力，两边凑齐、成交持续修复，价格才有底。

　　摩根大通相对谨慎但方向1致：其测算，如果8·28新政严格落地，2027年开发商合同销售可能下降20%到30%，项目回报率从15%降到5%；今年1线城市只是偏软式企稳，主要靠上海，连沪深双城都没有打包票。

　　5种口径各不相同，谨慎程度也不1样，但共同指向1句话：6到7年的大调整，2027年前后见底，急跌阶段结束了。

政策为什么是现在转向

　　理解这个共识，得先理解8·28新政的分量。预售制从1998年房改后运行了28年，期房销售支撑了房企的高周转模式，也埋下了烂尾楼和交付风险的隐患。新政规定，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人的首付款、按揭贷款全部进入资金监管账户，竣工验收后才能解除监管；新出让土地的项目优先现房销售，实现所见即所得。同时配套主办银行制、交房即交证等措施。上海9月底已出台地方细则，新出让宅地项目申请预售必须主体封顶，预售资金全额全过程监管，现房销售定金最高不超过3%。

　　这套制度的含义是：购房者最大的顾虑——延期交付和烂尾风险——被制度性拆掉了；开发商靠预售款空手套白狼的模式被制度性终结了。这就是中信把止跌底气放在供给侧的原因。过去几年楼市的恶性循环，1半来自房价下跌，另1半来自购房者不敢买期房；供给端的规则重写，直接修复的是信任。当然，花旗和摩根大通也算清了代价：开发商现金流回笼变慢、盈利收窄，新房成交量短期还会收缩。这是转型的阵痛，也是见底的前提。

真金白银的信号，比报告更有说服力

　　机构的预测可以争论，但开发商和购房者的钱不会说谎。据央视报道，新政后深圳9月二手房均价上涨2.5%，量价和土地市场已经提前反映。土地市场最能说明问题：6月12日，建发房产经过291轮竞价，以35.25亿元、溢价114%、楼面价9.59万元每平方米拿下深圳前海桂湾地块，刷新前海纪录；项目140多套全部是210平方米起的大平层，套均约260平方米，总价3000万起步。9月10日，8·28新政后深圳首场土拍，福田安托山地块由中海地产经过257轮竞价，以25.5亿元、溢价125%、实际楼面价10.31万元每平方米拿下，问鼎福田新地王。断供多年的核心地段，房企抢着要——在现房销售制度刚刚落地、资金占用成本大幅上升的背景下，开发商依然愿意在核心区付出翻倍溢价，这是对核心区购买力最直接的背书。

　　销售端同样火热。上海中海云锦华庭最高备案单价冲到32.82万元每平方米，刷新全市纪录；新天地翠湖6期108套大平层首开认购约120亿元，套均过亿。高净值人群不是没钱，是只把钱放在最核心的资产上。宏观数据也在配合：今年1季度商品房销售面积降幅收窄，3月末商品房待售面积出现51个月以来首次下降；央行数据显示，1季度住户中长期贷款增加4607亿元；上海4月单日二手房网签量1度创下近5年新高，深圳3月二手房录得量环比增长151%。

存量时代，分化才是关键词

　　必须给乐观泼1盆冷水：5家机构说的见底，是有严格限定词的见底。1个标志性数据是，今年前8个月，300城二手房成交占比首次过半，达到52%，楼市已经从增量时代进入存量时代。在存量市场里，总量逻辑让位于结构逻辑，买对城市、买对地段比判断大盘涨跌重要得多。高盛自己只认1线主城；摩根士丹利明说低能级城市回不到前高；摩根大通连沪深双城都没打包票。现实是，三四线城市住房供应面积远大于需求，人口持续流出，绝大多数地方房价仍在阴跌。

　　还有几个硬约束绕不过去：1是人口，总量负增长的趋势没有逆转，独生子女1代父母逐渐离世后，存量二手房供给还会增加；2是收入，房价最终取决于居民收入预期，目前六大行个人住房贷款余额仍全线负增长，提前还贷现象尚未消退；3是债务出清，开发商的债务风险没有完全化解，保交付的压力仍在。

　　所以，对2027共识的准确理解是：急跌结束了，核心资产的底部将近了，但房地产作为财富永动机的时代彻底结束了。对普通购房者来说，机构的报告可以看，但更要看自己的需求、现金流和所在城市的基本面。市场底是交易出来的，不是预测出来的。核心城市的好房子依然稀缺，而绝大多数房子正在回归它本来的属性——居住。