购房人断供后开发商代偿，合同解除权为何差点过期？

案情回顾

2010年2月11日，某房地产开发公司与柯某签订《商品房买卖合同》，约定柯某购买房屋一套，价款409473元，其中首付款164473元，余款24.5万元以按揭贷款方式支付。同年3月19日，某银行与柯某、郭某及某房地产开发公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由某房地产开发公司为上述债权提供保证担保。

借款后，柯某、郭某归还贷款本息至2017年7月14日，尚欠本金191431.36元及相应利息。银行遂提起诉讼，法院判令柯某、郭某偿还借款本息，某房地产开发公司承担连带清偿责任，并明确其承担保证责任后有权追偿。此后经执行程序，某房地产开发公司于2021年4月12日代为偿还62394.28元，又于2024年7月12日代为偿还216027.37元。柯某自2011年装修入住至今，始终未办理不动产权属登记。

2024年9月18日，某房地产开发公司诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》及附件。一审法院认为其早已超过解除权行使期限，判决驳回诉讼请求。

案件结果

二审法院认为，某房地产开发公司既享有约定解除权，也享有法定解除权。关于约定解除权，其在2018年3月被银行起诉承担连带保证责任时即应知道解除事由，至2024年9月才起诉，明显超过行使期限。但法定解除权的起算时点不同：某房地产开发公司第一次代偿数额仅占购房款的15%，第二次代为清偿全部贷款及相关款项后，累计代还数额已达购房款的68%，且柯某始终无法偿还代垫款项，其违约行为客观上导致开发商收取全部购房款的合同目的无法实现，法定解除权自第二次代为还款之日起一年内行使即可。

据此，二审撤销一审判决，确认《商品房买卖合同》于2024年9月18日解除，判令柯某返还房屋并协助办理备案注销及预告登记注销手续、支付违约金20474元，某房地产开发公司同时返还柯某购房款131051.35元。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、断供情形下，开发商享有哪些解除权

商品房预售交易中，购房人以银行贷款支付部分房款的情形十分普遍。在房屋办理正式抵押登记之前，银行通常要求开发商提供阶段性连带保证。一旦购房人断供，开发商即面临代偿风险，故往往在补充协议中预先设定解除条款。

本案中，合同约定买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息等累计超过三个月的，出卖人有权单方解除合同，此为约定解除权。与此同时，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。开发商实际代购房人清偿全部剩余贷款，导致其收取全部购房款的合同目的落空，同时构成法定解除权。二者可以并存，行使上并不相互排斥，即便约定解除权未行使，也不影响依法主张法定解除权。

二、约定解除权为何已经消灭

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。该条并未限定解除权的类型，约定解除权与法定解除权一体适用。

本案合同未约定解除权的行使期限，因此适用一年的除斥期间。开发商在银行提起诉讼、要求其承担连带保证责任时，即已经知道购房人断供这一解除事由，起算点由此时开始计算，至其起诉时早已超过一年。这也说明，知道解除事由并不等于损害已经确定，但除斥期间的起算看的正是知道或者应当知道事由，而非损失大小。

三、法定解除权的行使期限从何时起算

这正是本案二审改判的关键。开发商虽然早已知晓购房人违约，但其合同目的是否已经无法实现，取决于代偿的实际程度。第一次代偿仅占购房款的15%，此时主债务人仍存在通过执行程序清偿的可能，合同目的未必落空；直至第二次代为清偿全部贷款本息、罚息，累计代还数额达到购房款的68%，且购房人始终无力偿还，方能认定收取全部购房款的合同目的已经无法实现。

由此，法定解除权应自第二次代为还款之日起一年内行使，开发商于此后两个月内提起诉讼，并未超期。这一裁判思路的实质，是将解除权成立与解除权行使期限的起算区分开来：事由出现不等于条件成就，条件成就之日才是期间起算之时。

律师寄语

对开发商而言，代偿行为完成后应当及时主张权利。除斥期间不发生中止、中断，一旦届满，权利即告消灭，此后再行起诉将面临败诉风险。较为稳妥的做法，是在代偿后及时以书面方式向购房人催告，并保留催告与送达凭证。

对购房人而言，断供的后果远不止于征信受损。一旦开发商承担保证责任并代偿，不仅可能面临房屋被收回，还需承担违约金，而仅能收回已付购房款中扣除相关费用后的余额。在还款能力出现困难时，宜尽早与银行、开发商协商展期或处置方案。

此外，开发商在补充协议中设定解除条款时，可一并约定解除权的行使期限与起算方式，以减少事后争议。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领