美国房贷冲上6.95%，中产纷纷被“斩杀”，中国却在忙着做三件事

9月17日，美国30年期固定房贷利率升到了6.95%，连续四周上涨，创下2025年1月以来新高，而就在一周前，这个数字还是6.76%。

同一天，美联储宣布加息25个基点，基准利率升到3.75%-4.00%，这是2023年7月以来第一次加息。

9月16日，美国首都华盛顿，美联储主席凯文·沃什出席记者会

大洋这边，8月20日，中国央行公布的LPR（贷款市场报价利率）纹丝不动——1年期3.0%，5年期以上3.5%，已经连续15个月没动过了，个人住房新发放贷款加权平均利率，大约3.1%。

一边是6.95%，一边是3.1%，这道利率剪刀差背后，藏着两套完全不同的住房逻辑。

美国那边正在经历一轮痛苦的“利率换挡”，而中国这边，在做三件看上去不太起眼、但每一件都在解决问题的事。

中国人民银行

美国买房人的月供，锁住了美国的劳动者

30万美元的30年期贷款，按6.95%的利率，月供大约1985美元，一年前利率还是6.2%的时候，月供是1833美元，每月多掏152美元，一年多掏1824美元。

对普通美国家庭来说，这不是小钱，但真正要命的不是月供涨了多少，而是为什么涨了之后降不下来？

美国楼市的逻辑是这样的：大约70%的存量房贷持有者，手里锁着2020年到2022年那波2%到3.5%的超低利率，这批人现在根本不想卖房。一卖，就得按6.95%重新贷款，月供直接翻倍。

美国住房

Realtor.com算过一笔账：现在月供1291美元的房主，如果换到当前中位价的房子，月供会跳到2236美元，涨73%。

于是出现了一个僵局：想买房的人买不到，因为有房的人不肯卖；有房的人不肯卖，因为卖了就换不起。

二手房库存降到156万套，去化周期只有4.6个月，远低于6个月的均衡水平，成屋销售在跌，房价中位数却涨到了44.06万美元的历史新高。

量在缩，价在涨，市场就这样被冻住了。

而且美国当前的劳动力流动性在下降，当人们因为利率差距不敢搬家时，他们也失去了为了更好工作机会而迁移的能力，未来12个月计划搬家的家庭比例降到了约7%的历史新低。

高利率通过房贷锁定效应，从住房市场传导到了劳动力市场，这不是“美联储降不降息”能解决的问题，它成了一个美国社会当前无法跨域的结构性困局。

当美国在加息通道里挣扎的时候，中国在做第一件事：把“保交楼”的底兜住

2026年政府工作报告里，“保交房”白名单制度被再次强调，确保已经卖出去的房子，能盖完、能交付。

数据显示，全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，支持了将近2000万套住房的建设交付，396万套保交房攻坚战任务，已经交付了391.8万套，交付率达到99%。

这是什么概念？美国楼市的问题，是有房的人不卖，没房的人买不起；中国楼市前几年也经历过阵痛，部分项目停工、房企资金链紧张，购房者最怕的就是“钱交了，房子没了”。

白名单制度的逻辑很直接：把项目风险和企业风险隔离开，钱专门用于盖楼，不许挪走，一套房子背后是一个家庭几十年的积蓄，先把“拿到钥匙”这件事保证住，其他的再说。

这和美国的路径完全不同，美国在处理的是“利率太高导致市场冻结”，中国在处理的是“让已经进入市场的购房者不被辜负”，两种优先级，对应的是两种治理思路。

公积金这个“老工具”，造就中美购房本质差别

2026年1月1日起，我国全国首套公积金贷款利率降到了2.6%，二套降到3.075%。

2.6%是什么水平？和美国6.95%放在一起看，中间差了4个多百分点，同样一笔100万的贷款，30年期，公积金贷款月供大约4000块出头，按美国利率算要6600多，差出来的2000多块，够一个普通家庭一个月的伙食费了。

不只是利率，上海把首套公积金贷款最高额度从160万提到了240万，多子女家庭还能更高，成都双缴存人最高额度从100万提到了120万，一些城市还在推公积金贷款贴息，首年补贴20%的利息。

公积金这个东西，中国人太熟悉了，熟悉到有时候忘了它的分量，它不是一个市场化的金融产品，它本质上是一个强制储蓄加定向补贴的机制，你每个月从工资里扣一笔，单位再配一笔，存进去，买房的时候以远低于市场的利率借出来。

在美联储加息、全球利率中枢上移的大背景下，中国的公积金利率没有跟着往上走，反而往下调了，这不是因为中国的货币政策“更宽松”，而是因为公积金的定价逻辑本来就不跟市场利率挂钩，它跟的是政策目标。

政策目标是什么？让普通人买得起房。

把卖不掉的商品房，变成住得起的保障房

2026年2月2日，上海启动了一个试点：收购二手房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三个区先行落地，静安区还专门组建了政府专班，按片区收储。

深圳的动作更大，深圳大学计划花5.336亿元买下一整栋商品房，改造成学生宿舍，能住1500人以上，湘潭落地了首笔保障性住房收购贷款，把136套存量房改成青年人才公寓，授信6000万，期限30年。

这件事的妙处在于：它同时解决了两个问题。

第一个问题是库存：前几年盖了太多房子，有些地方卖不掉，开发商压着资金，地方财政也紧张；第二个问题是保障房不够：新市民、年轻人、刚毕业的大学生，需要的是位置合适、租金可负担的住处。

收购存量商品房做保障房，等于用一笔钱办了两件事：帮市场消化了库存，帮新市民解决了住处。

2026年政府工作报告明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，8月28日，央行和金融监管总局联合印发了改革完善房地产信贷管理的意见，专门为保障性住房开发贷款和住房租赁开发建设贷款设了通道，按保本微利原则确定利率，期限最长可以到30年。

政府不是简单地把房子收过来放着，而是用一套金融机制，让这些房子变成能长期运营的租赁住房。

美国的做法是什么？市场自己调节，利率高了，买的人少了，价格自然会跌，但问题是，当供给端被低利率房贷锁住、需求端被高利率压制的时候，市场调节的机制就失灵了，成交量在跌，价格却纹丝不动，因为没人卖。

中国选择的是用政策性力量直接介入：既然市场自己转不动了，那就用财政和信贷工具把存量盘活，把供给结构调整过来。

两种模式，两种温度

写到这里，不是要说美国一无是处，也不是要说我们什么问题都没有，每个国家的住房制度都有自己的历史路径和现实约束。

但有一件事是可以比的：当利率环境发生变化的时候，普通人受到的保护程度。

在美国，利率从3%涨到6.95%，买房人的月供从1200多美元涨到接近2000美元，涨了六成，已经买了房的人被锁在原地，想换房的人算不过账，想买房的人看着房价和利率双高，进退两难。

在中国，5年期LPR连续15个月保持在3.5%，公积金首套利率降到了2.6%，新发放房贷平均利率3.1%，利率没有跟着美联储往上冲，购房者的月供压力没有被外部利率环境裹挟着往上走。

这背后是一个很朴素的选择：货币政策的锚，到底锚在哪里。

美联储的锚是通胀，通胀不下来，利率就下不来，通胀的源头在中东的油价、在服务业的工资，这些东西美联储控制不了，但美联储只能通过加息去应对，加息的成本，最终落在普通人的房贷账单上。

中国的锚更复杂，但方向上更偏向稳增长、保民生，LPR不降，是因为银行净息差压力大、需要平衡；公积金降息、收储保障房、保交房白名单，这些动作的共同指向是不让住房问题变成普通人的不可承受之重。

一个美国房主的月供账单里，藏着中东的油价、硅谷的AI融资、华盛顿的财政赤字，链条太长，普通人看不懂，也控制不了。

一个中国购房者的月供账单里，藏着公积金的利率、LPR的走势、保障房的政策，但中国让住这件事，不会变成压垮生活的最后一根稻草。

这就是差别。