北京
文/北京进深 林振兴
现房新政落地之后，北京顶豪市场正在上演一场另类“疯抢”，就连稀缺四合院的买家，都在加速进场扫货。
就在金秋十月，丰台的中海·丰和叁號院，最后一套四合院，也被神秘买家收入囊中。
它的产权面积776.46㎡，总价5888.7万元，成交均价75,841元/㎡。
至此，项目仅有的三套绝版四合院，宣告全部售罄。
时间线拉回2024年11月，中海丰和叁號院3套四合院，取得预售许可证。
紧接着12月，第一套784.35㎡的四合院，率先以5924.2万元火速成交，成交均价75,531元/㎡。
2025年7月，又一套776.46㎡的四合院，以5888.7万元成交，成交均价75,841元/㎡。
到今年十月，最后一套完成网签，三席全部出清。
看完这组数据，不得不感叹，有钱人的世界，永远不缺接盘侠。你以为市场在观望？人家早就在扫货了。
更劲爆的是，四合院的交易方式，据说要和一套东区的高层豪宅组合卖。
这意味着，这笔交易至少还要叠加约1500万，总价奔着7400万去了。
即便如此，照样卖光了。
单单这三套四合院，就为中海带来合计约1.77亿元的销售收入。在当下的市场里，这种级别的绝版资产，永远不缺买单的人。
01
中海这三套“四合院”，被统一定义为“复式”房型，地上两层，地下一层。
规划设计用途为：住宅、丙二类储藏间，得房率约98.5%。
这说明，它们的地上部分是住宅产权，地下部分是仓储产权。
进深君查询获悉，这3套四合院的大致面积组合如下：
•1#和2#一样，总建面776.64㎡，地上434㎡，地下341.54㎡；
•3#总建面784.35㎡，地上434㎡，地下349.65㎡。
此外，这些四合院的地下，还有9套车库在售。
从成交价格上看，四合院成交均价（75,737元/㎡）低于高层豪宅的成交单价（约82,288元/㎡）。
之所以，四合院比高层豪宅每平便宜了6500 。
背后有两个原因：一是单套面积更大，二是住宅和储藏间组合在一起计算的。
要知道，丰和叁號院最大那套四合院的产权面积，有将近45%在地下。
如果把将地下面积变成“赠送”面积，那它的地上住宅单价将高达13.65万元/㎡。
02
虽然中海这三套绝版四合院卖完了，但主城区还有不少四合院，正在排队进场。
先说两个已经"亮牌"的项目：
2月，东城区前门织补项目总平面图公布。
27个四合院即将入市，最大建面超720㎡。
前门地段 四合院形制，光听位置就知道不是给普通人准备的。
紧接着7月，东城区金鱼池项目总平图公示。
南侧为7套中式合院，地上2层，地下3层。
这项目地块也是2024年北京土拍市场溢价率最高（25%）的一地块，期房指导价高达15.1万元/㎡。
但，大概率是内部消化了，不会对外公开出售。
距离金鱼池项目500米左右，是北京城建的祈年大街项目。
去年11月19日，北京城建以20.28亿元摘得东城区祈年大街项目，溢价率4%。
别看溢价不高，它的住宅楼面价却高达10.36万元/㎡，一举刷新了北京宅地单价纪录。
但诡异的是，一年都快过去了，这块地至今没有传出设计方案。北京城建，还在慢条斯理解题。
在整个祈年大街地块中，最“特别”的莫过于0202地块，限高3.3米，容积率最低0.39，占地0.64公顷。它大概率是四合院产品。
有两层信息，佐证了这一猜想：
其一、整院售卖；
其二、4 号地块院落布局应与金台书院相呼应。
金台书院，又称状元府，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。
业内人士猜测，它的四合院可能有两种形态：
1、类似金台书院，只有一座四合院，地上建面2500平米。
2、规划6套四合院，每套地上建面约400平米，但产权证只有一个。
但需要注意的是，无论是一套，还是若干套，它都是不能分割出售的。
按照金鱼池期房指导价15.1万/㎡反推，祈年大街四合院单套产品价格在6000万。若按整院计算，总价更是高达3.75亿元。
眼下，北京四合院的逻辑已经彻底变了——不是"买不买得起"的问题，是"有没有资格买"的问题。
中海那三套搭售高层，东城这批可能内部流转。
越稀缺，越不对外。越不对外，越有人抢。
北京有钱人的游戏，门槛正在以肉眼可见的速度抬高。
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