辽宁
这两天圈子里讨论最凶的，就是高盛那份报告。
核心结论一句话就能说清楚：到2028年，国内能卖的新房会出现供给缺口，上海、深圳房价到2028年底预计累计上涨20%。高盛把沪深两地截至2028年底的售价涨幅预测，直接从15%上调到了20%。
我知道很多人看到这个数字的第一反应是：现在满大街都说库存高、房子卖不掉，怎么突然就“不够卖”了？
这个疑问，恰恰是这份报告最值钱的地方。高盛把“账面库存”和“有效库存”拆开了。调研了18个城市，项目级核对，发现平均住宅库存看着有7年去化周期，但真正手续齐全、达到销售条件的有效可售库存，只有27个月。剩下的里面，36%是没开工的净地，接近一半项目没按计划开工，超过一半在建项目没法按时竣工。这些“僵尸库存”挂在统计表上，但根本流不到市场上。
而供给端收缩的速度，比很多人想象的要快得多。高盛测算，2028年全国可售新房供应同比骤降39%，一线城市的收缩提前到2027年就会明显显现。高盛组织的专家电话会上，丁祖昱的判断更具体：2027年3月到2028年9月，会出现持续12到18个月的显著供应短缺。
供给在往下走，那需求端呢？
深圳2025年末常住人口冲到1824.85万，一年增加25.9万，连续第三年正增长，增幅还在扩大。上海靠10.85万的净流入把自然减少的缺口补回来，年末达到2485.41万，是四大直辖市里唯一常住人口正增长的城市。人口在用脚投票，方向一点没变。
库存端的信号更值得盯。2026年3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是2021年7月以来第一次掉头向下。2011到2015年库存连创新高之后，2016年库存拐头向下，后面发生了什么，经历过的人都记得。2021到2025年的库存走势，和上一轮下行期几乎是一个模子刻出来的，2026年站在了和2016年相似的拐点位置上。深圳新房去化周期一度压到5个月，20城最低；上海二手房挂牌量连续9个月下降，供需从极度失衡往弱平衡走。
土地端也在配合。2026年一线城市商品住宅供地全面收缩，广州商品住宅用地从515公顷砍到216公顷，同比减少58%；北京商品住宅用地弹性指标从240—300公顷降到200—240公顷；深圳商品住房用地从60公顷降到55公顷。现在少供的地，就是两三年后少出来的房。
政策的方向也不用猜。2026年限购继续放松、房贷定向降息、商品房收储扩围，一线城市新房价格已经连续4个月环比上涨。上海二手房价格自2026年1月起连续9个月环比上涨，9月环比涨幅0.5%领跑一线。深圳新房价格环比“七连涨”。价格的修复不是某一个月蹦出来的，是连续性的。
房企的动作比任何分析都诚实。TOP10房企拿地高度聚焦杭州、上海、广州、深圳、北京五大核心城市，合计占到权益拿地金额的77%。钱往哪里走，安全垫就在哪里。
所以高盛那20%的预测，底层逻辑并不复杂：不是需求突然爆了，是能卖的房子真的在变少，而人和钱还在往核心城市聚。 2028年那个“不够卖”的缺口，不是一夜之间冒出来的，是过去几年土地缩量、开工下滑、僵尸库存出清，一层一层叠出来的。
风语说句实在话，楼市里最贵的一句话永远是“这次不一样”。但供给端连续收缩、库存拐点出现、人口持续流入、价格环比连续修复，这几件事同时指向同一个方向的时候，至少不该再用过去的惯性去否定它。在大多数人还在犹豫的时候，数据已经在往前走了。
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