专访｜金地上海沈飞：盘活低效工业用地，建完只是上半场，招商运营决定成败

“低效工业用地的盘活，建完只是上半场，招商运营才是决定成败的下半场。”金地集团（SH600383，股价2.21元，市值99.77亿元）上海地区公司非住业务负责人沈飞日前在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或NBD）专访时说。

金地集团上海公司非住业务负责人沈飞。图片来源：受访者供图

上海低效产业用地的盘活正在走向深水区。自2024年4月启动产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动以来，上海到2026年5月已累计盘活低效产业用地80平方公里。《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（2.0版）》已集成12大类、32小类处置路径，逐一明确适用场景、操作路径和责任部门。

当增量扩张让位于存量提质，低效工业用地的盘活不再是一道“拆与建”的简单题。产权关系、产业准入、财务算账、长期运营，多重约束交织在同一块土地上。对于盘活存量工业用地，沈飞向每经记者拆解了真实难点与可复制的解法。

深水区之难：产权关系、财务平衡与产业质量三重约束

NBD：从一线观察看，工业用地盘活项目区别于住宅开发或商办更新，核心难点在哪里？

沈飞：上海低效用地盘活不是这一两年才开始，至少十年前就在推进“104-195-198”分类（此前工业用地分类体系）盘活，到产业基地—产业社区—零星工业用地三级体系，再到“两评估、一清单、一盘活”专项行动，管理颗粒度越来越细。

盘活的核心难点集中在三方面。第一是产权关系复杂。低效工业用地的业主仍然是产权人，原企业搬迁和历史遗留问题个案性强，更新必须谈妥合作条件。第二是财务平衡天然偏紧，重投入、长周期、低毛利是工业项目经营的特点，按租金收益率，即使按6%—8%的利润率算，也要十多年才能回本。第三是规划调整、产业准入、全生命周期监管环环相扣，建完只是上半场，招商运营才是决定盘活成败的下半场。工业用地盘活要在政府、投资方、原权利人之外，还可能加上环境因素和产业方等需求，多方利益的结构化平衡才是核心。

NBD：容积率提升和产业导入要求提高后，企业如何形成可落地的方案？

沈飞：以容积率为例，政府希望土地集约利用，工业用地可以通过“零增地”技改等方式提高容积率，但企业端来看，必须进行准确的测算，载体要符合区域的产业需求，而不是简单追求容积率。例如在上海，新的工业用地容积率普遍已达2.0，这对于有些区域已经有去化压力。实际上工业厂房并不是容积率越高越好，越往上制造、研发类的功能越难实现，可能会面临空置或变为过剩的办公空间，需要做好“政策容积率”和“市场容积率”的充分论证并获得政府部门的认可。

另一方面，产业导入同样需要沟通谈判，投资开发前要尽量明确园区产业方向，当项目还是一块地时，企业很难在早期阶段决策未来入驻，因此需要我们在产品定位阶段既要能准确定位产业，同时还要有产业的前瞻性，让产品可以兼容未来的需求，这需要我们和政府充分对接，确认产业定位和开发方案。至于开发建设过程中，因为有明确的政策规范，加上政府的支持因此工程推进有保障。

NBD：上海的政策工具箱在实际推进中发挥了什么作用？

沈飞：政策工具箱让“工业用地盘活更新”项目在各个相关方之间有了共同的规则语言和依据，让存量盘活变得更加具有操作性，盘活工作进入到制度化、清单化和工具箱化的阶段。同时我们也要关注到，不同区域对于政策的执行还是存在差异，在投资主体的选择上也有偏好。因此对于具体项目要提前跟政府相关部门、土地权利人做好充分沟通。

破局之法：“工改工”与“文创活化”两条逻辑

NBD：“工业上楼”模式在上海是否成立？容积率、楼层和成本如何平衡？

沈飞：“工业上楼”模式是现代产业新形态，深圳是比较早实践工业上楼的城市，但上海产业结构与深圳不同，工业上楼的经验无法简单照搬。根据我们的研究，上海乃至华东地区，工业上楼做到10层左右比较合适。通常讲的“上下楼就是产业上下游”体现在：低楼层做制造，中间楼层做研发检测，高层部分做生产性服务业的配套等等。制造业对层高承重和垂直交通的较高要求，通常来讲轻生产、低噪音、环保型的产业可以上楼，我们要根据项目产业定位来判断是否适合做工业上楼产品。只要定位准确，建成的产品符合市场需求，我们在开发建设、招商运营都有成熟的体系，能够保障项目的价值实现。

NBD：宝山科创园和八号桥文创园，两类项目的盘活逻辑有什么本质不同？

沈飞：宝山科创园是“工改工”逻辑，核心是空间效率和产业效率。原金亭汽车线束厂约50亩地，通过“零增地”技改把容积率提到2.5，让同样土地承载更多产值；建筑参数深度适配产业，首层层高6米、荷载1吨，货梯、设备平台为智能制造企业量身定制，回答“地怎么用得更有效率”。

八号桥是文创活化逻辑，核心是文脉和场景，从汽车制动器厂、白象电池厂等老厂房改造而来，留改并举、不大拆大建，用文化创意产业和消费体验留住城市记忆、提升物业价值，回答“城市记忆怎么变成生产力”。园区吸引了WPP旗下4A广告公司葛瑞、赫曼米勒、洛可可设计等企业入驻，形成文化创意与现代服务业的产业集聚。

NBD：八号桥运营超过十年，回头看做对了什么？ABS的发行对行业意味着什么？

沈飞：一是“留”字当头，保留老厂房空间肌理，让历史成为资产而非包袱；二是开放式街区，与周边社区共享、激活片区；三是产业社群运营，企业高频交流，形成创意设计产业集聚。现在看这类项目成本较高，仅靠市场化的模式比较难以复制。“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”2017年8月发行并在上交所挂牌，发行量约4.2亿元，是国内首单文化创意园区资产证券化产品，通过有效现金流论证实现无抵押的合理融资规模，该金融工具对工业用地盘活起着重要闭环作用，也是我们做大资管业务的核心环节。

NBD：未来低效工业用地盘活换新在金地集团上海业务版图中会占什么位置？

沈飞：从2016年闵行科创园到2025年宝山科创园，过去10多年金地集团在上海投资建设的12个产业园区中有10个是存量工业用地盘活项目。未来重点有三个方向：一是市中心区域小体量城市综合类更新开发；二是在有产业基础优势的闵行、宝山、松江、青浦、嘉定的产业项目，可以轻重并举的灵活模式与各类主体合作；三是城市配套开发，例如泗泾森屿项目是泗泾镇城中村改造首发项目，为镇属国企与金地联合开发的低密住宅项目。对于轻资产业务还包括项目产业定位策划、代建管理、后期招商运营等。