房地产或已开始现房销售模式，开发商成本增加，房价会随之上涨吗

最近天津有两宗地，说实话比任何专家解读都管用。第一宗叫天碱地块。

9月24日宣布延期的天碱地块，10月15日重新挂牌。容积率从2.7降到2.2，能做出小高层和洋房。

总价却降了22%。第二宗更有代表性。

10月16日，市区重磅地块河东工大5号地正式挂牌。这块地要求现房销售，预计2029年才能入市，当地媒体称它是828新政后，天津首个现房销售地块，也是全国重点城市中的首个。

我注意到的是这块地的价格。当地测算，工大5号地容积率1.8，与金茂泮湖满庭相比，综合楼面价降24%。

同一篇分析还给了一组成本数字：现房销售的成本，比封顶预售要高出5-7%，比正负零预售更是高出7-11%。两组数字放在一起看，很多人担心的那个问题就有了一个初步答案。

开发商成本确实上涨了，可地方政府并没有让开发商把这笔钱加到房价里，而是先在地价上让了一步。所以我的看法先说在前面：房价不会因为现房销售就普遍上涨。下面讲讲原因。

土地让利，成本有人分担

开发商为什么会觉得压力大，这个账不难算。8月28日出台的那轮新政，最受关注的是房贷年限，实际上更重要的一条是预售新房改为竣工备案后再发放贷款，实现拿房再还贷。

以前买房人的按揭款可以比较早进入项目，现在要等房子竣工备案才放款。中间这几年的工程款、利息和税费，只能由开发商用自有资金和开发贷承担。

行业现在本来就缺钱。国家统计局10月19日公布，1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%。

其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%。银行贷款少了三分之一，资金本来就紧，现在回款时间又往后推，开发商当然着急。

但是这笔增加的成本，最后不是全由买房人承担。天津那篇分析算得很清楚：要么房价涨10%，要么地价降15%，才算得过来账。

现在让房价上涨不现实，降地价是行之有效的。我觉得这一点很关键。

过去有人说"面粉贵过面包"，地价一涨，房价跟着涨，最后由买房人买单。现在情况变了，地方政府主动降低土地价格，把新增的成本消化掉一部分。

一线城市的土地市场也出现了同样的变化。证券时报报道，今年10月，一线城市供地进入阶段性"冷静期"，截至目前，本月北京、上海、深圳暂无宅地出让安排。

业内人士的说法是，房企拿地也不能只算"面粉"和"面包"的差价，还要算资金占用周期、回款节奏这本更复杂的账。开发商拿地更理性了，地方政府也愿意让利，这比以前大家争着抢地、地王接连出现要健康得多。

买家精明，涨价无人买单

还有一个更直接的原因。就算开发商想涨价，也得有人愿意买。

现在的买房人比几年前谨慎多了。统计局数据显示，1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，同一时期二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

这组数据很能说明问题。买房的人还在，只是很多人去买了二手房。

二手房价格透明，能实地看房，买完很快就能入住。如果新房因为"成本增加"而单方面提价，买房人很可能直接转去二手房市场。

国家这两个月出台的措施，也都是在帮买房人降低负担。财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。具体标准是可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。

不过要注意条件：单户所购住房建筑面积不超过120平方米、购房价格不超过150万元。这个设计的用意很清楚，是让普通家庭少付一些利息，帮助刚需家庭买房，并不是为了把房价推上去。

开发商如果借成本上升的理由涨价，实际上是把国家补贴给买房人的钱又拿走了，在大多数城市很难行得通。各城市的落地细则也比较灵活。

杭州10月15日出台的政策允许除土地出让公告明确要求现房销售的项目外，房企自主选择预售或现房销售模式。记者走访后发现，杭州部分改善型新房项目销售表现较好，一些二手房和远郊新房仍面临去化压力。

这就是现在市场的实际情况。远郊的楼盘本来就不好卖，再涨价只会更难卖。

现房透明，好房自有溢价

说房价不会普遍上涨，不等于所有房子都不会涨。我认为接下来会出现明显分化。

房子好、地段好的项目，价格会稳住，甚至会有一些上涨；位置偏、产品一般的项目，可能还要继续降价。最新的房价数据已经能看出这种趋势。

9月份，上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格分别上涨0.2%、0.2%、0.3%，北京下降0.2%。二线城市环比由上月下降0.1%转为持平。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%。全国范围内，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个。

为什么好房子会有溢价？因为现房能看到实物。

买期房时，买房人只能看效果图，交房时发现问题也很难再改。现房销售以后，北京一位观察者说得很实在：开发商也必须把功夫下在交付前的每一个细节上，因为买家随时能来现场挑刺，糊弄不过去了。

我觉得这种溢价是合理的。买房人看过采光、户型、施工质量和小区环境，觉得值才付钱，这和过去靠加杠杆、炒预期推高的房价是两回事。

土地市场也已经有了反应：核心城市优质地块仍被争抢，远郊地块则遇冷。政策推进的速度也比很多人预想的快。

从9月24日北京率先出手，到10月15日深圳收官，前后仅21天。北上广深全部出台了细则，现房销售已经开始落地执行。

说点个人感受。这些年我看过太多烂尾楼维权的新闻，有的家庭每个月按时还房贷，房子却一直交不了，这种处境让人很揪心。

现房销售看起来增加了开发商的负担，但最重要的作用是让普通人买房更踏实，付了钱就能拿到实实在在的房子。至于房价，我的判断是：不会普遍上涨，会出现明显分化。

好房子会更值钱，质量一般的项目会加速被淘汰。对准备买房的人来说，与其担心房价会不会因为成本上升而上涨，不如多花时间去现场看房，认真比较。房地产慢慢回到"盖好房子、卖给真正需要的人"这条路上，我觉得这是好事。