湖南
安置房早已签订拆迁安置协议、付清房款，
本该顺利办理不动产证，
却被开发商私自办理了抵押登记，
这种情况下购房者还能顺利办证、
保住自己的房子吗？
近日，衡阳市雁峰区人民法院审结
一起房屋拆迁补偿合同纠纷案。
多年前，市民小帅与某开发商签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，双方明确约定，由开发商拆除小帅原有旧房，以产权调换的形式，将某安置小区某栋某室房屋作为安置房交付给小帅。协议签订后，小帅严格按照约定履行搬迁义务，积极配合完成拆迁工作。后续因家庭资金周转困难，小帅暂时未能结清房屋剩余款项。
待资金筹备到位后，小帅第一时间向开发商付清了全部房款及相关配套费用，同时依法缴纳了房屋契税，圆满履行了自身全部义务。可就在其准备办理不动产权登记、正式确立房屋权属时，却意外发现这套早已归属自己的安置房，已被开发商私自抵押给某合伙企业、某事业单位，且完成了合法有效的抵押登记手续。
小帅多次与开发商、抵押权人沟通协商，要求解除抵押、配合办证，均无果而终。为维护自身合法权益，小帅最终向法院提起诉讼，请求法院判令涂销案涉房屋的抵押登记，并要求开发商协助办理产权证书。
法院经审理查明，小帅与开发商签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，内容合法合规，属于有效合同，双方均应恪守履行。小帅为取得案涉安置房，主动交出原有住房、丧失原有房屋居住权，且已完整履行搬迁、全额付款、缴纳契税等全部义务，其依法享有的拆迁安置权益，直接关联个人及家庭的基本生存与居住权益，具备法定生存保障属性，和普通的商业债权有着本质区别。
案涉房屋的抵押权设立时间，晚于小帅拆迁安置权益的成立时间，根据权利顺位原则，后置的抵押权无法对抗在先成立、具备生存保障属性的拆迁安置权益，即便抵押权人已完成抵押登记，也不能阻碍小帅依法享有及实现安置房的合法权利。法院参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中优先保护公民生存权、居住权的核心司法精神，认定案涉房屋的抵押登记应当予以涂销。
综上，法院依法判决涂销案涉房屋的抵押权登记，开发商及相关抵押权人需全程配合完成抵押涂销手续，同时由开发商协助小帅办理案涉房屋的不动产权证书。
拆迁安置权益之所以优先于抵押权，是因为安置房是被拆迁人以交出原有住房为代价换来的居住保障，事关基本生存权益，属于法律重点优先保护的权利，顺位远高于抵押权。即便开发商将已安置房屋办理抵押登记，该抵押权也不能对抗在先成立的合法拆迁安置权益。即便抵押权人办理抵押时尽到合理审查义务、属于善意，也无法改变法定权利顺位，抵押权依然受限。这提示金融机构、企业在办理房产抵押业务时，必须严格核查房屋权属、安置及出售情况，审慎把控抵押风险。
对被拆迁人而言，遭遇房屋被抵押、查封时，要妥善保存拆迁协议、付款凭证、契税票据、沟通记录等证据，及时起诉主张涂销抵押、协助办证，依法维护自身居住权益。对开发商来说，安置房承载民生保障属性，不得擅自抵押、一房二卖，违规操作需承担协助办证、解除抵押等民事责任，情节严重的还将承担相应法律后果。
作者：王勤、陈琼
来源：衡阳市雁峰区人民法院
编辑：以白
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