房价：不必再等了？如果不出意外，中国房价极有可能重走越南老路

无论是在筹备婚事的年轻情侣，还是坐拥多套住宅的中产家庭，近来谈及楼市，几乎清一色选择了静观其变。

连续数年价格承压下行，市场底部究竟藏在哪个点位，至今无人能给出确凿答案。

邻国越南刚刚完整演绎完一轮典型地产周期——从狂热上涨到深度出清再至政策托底复苏，不少人开始琢磨：我们的市场轨迹，会不会也按这同一套逻辑徐徐展开？

咱们楼市到底跌透没

过去两年房地产市场的深度调整，早已穿透数据报表，真切落进每个普通人的生活肌理之中。

前些年还在热议房价是否永涨不休，转瞬之间，全国市场便由普遍上扬转入结构性回落，各城市分化加剧，跌幅梯度显著拉开。

像厦门、广州、郑州等重点二线城市，房价相较历史高点已缩水近三成；部分远郊新城板块甚至出现断崖式下跌，成交价直接拦腰折半；而北京、上海等一线核心城市展现出较强韧性，整体回调幅度控制在10%上下。

横向对标全球主要经济体，当前调整幅度尚处合理区间，并未滑向极端状态。

回溯日本上世纪90年代泡沫破裂后的走势，全国平均房价最终下探至峰值的约40%，整个消化过程绵延十余年；美国2008年次贷危机爆发后，多地房价亦经历超30%的集中式下挫。

哈佛大学罗格夫教授联合国际货币基金组织（IMF）研究团队，将中日两国城市级房价数据逐项比对建模，得出清晰结论：若我国延续日本式渐进式出清节奏，目前仅完成约45%的调整进程；倘若采取类似美国式的快速风险释放路径，则已完成近70%的下行任务。

与西方历次系统性地产危机相比，我国此次调整最本质的差异在于金融体系保持了基本稳定，未发生全局性信贷塌方。

国有大行虽持续优化房地产相关贷款结构，但同步加大对高端装备、新能源、半导体等战略产业的信贷支持，制造业中长期贷款增速逼近40%，全社会广义信贷规模仍维持在9.8%—10.3%的稳健区间，银行未出现大规模抽贷、房企未遭遇集中性断贷潮。

不过，房地产下行带来的现实拖累依然清晰可见。

首当其冲是投资端，2026年全国房地产开发投资同比下降16.2%，波及建筑施工、新型建材、全屋定制、智能家电等数十条产业链，相关行业产值同步收缩。

其次是财富效应衰减，持续阴跌的房价令大量中产家庭资产负债表明显缩水，消费信心随之减弱，今年5月社会消费品零售总额同比增速罕见转为-0.3%，该现象上一次出现还是在2022年疫情封控高峰期。

更深层的影响在于心理预期，房价调整时间越长，居民对收入增长、就业稳定和未来生活的判断就越趋于保守，主动降杠杆、延迟大宗消费成为普遍选择。

此前几年，制造业投资热潮尚可部分抵消地产下滑压力；如今随着产能过剩治理全面深化，地产对宏观经济的负向拉动力再度凸显，修复必要性愈发迫切。

越南楼市的前车之鉴

市场情绪低迷期，人们总习惯从他国经验中寻找参照坐标，近期越南楼市动向被高频提及。同属亚洲新兴经济体，地理相近、发展阶段相似，自然引发“路径复刻”的联想。

一位常驻胡志明市的外贸从业者亲述：2019年在郊区购置一套标准两居室公寓，成交总价约120万元人民币；截至2026年，同地段同户型挂牌价已飙升至280万元，五年间增值超133%，涨幅惊人。

当前胡志明市房价收入比攀升至34倍，不仅超越河内、曼谷等区域中心城市，甚至高于深圳的32.6倍，但国际资本仍在加速涌入，外资购房占比持续提升。

事实上，越南过去十年的房地产演进，堪称教科书级的新兴市场周期样本。

2015年越南正式放开外国人购房限制，海外资金迅速涌入，开启长达六年的单边上涨行情；2022年下半年央行突然收紧流动性，叠加房企美元债集中到期，头部开发商接连爆雷，大批项目陷入停工烂尾困局；

2023年越南国家银行果断降息并重启保障性住房融资工具；2024年《新土地法》正式实施，明确集体土地入市规则与产权登记机制；2025年经CPI修正后的实际房价同比上涨48.75%，位居亚洲各国首位；

整套演化路径高度契合新兴市场地产发展范式：外资驱动启动上涨→信贷转向触发风险→政策干预稳定预期→制度重构夯实基础→市场完成出清后温和回升。

但若据此推断中国楼市必将重走越南老路，则忽略了两国经济基本面的巨大鸿沟，属于典型的机械类比。

先看总量规模，我国2026年GDP约为18.2万亿美元，越南仅为4360亿美元，体量相差41.7倍，根本不在同一竞技维度。

再论对外依存度，我国货物贸易占GDP比重已降至30.1%，内需贡献率连续五年超80%，产业链自主可控能力持续增强；越南则高度依赖外资流入与出口导向，外贸依存度常年维持在180%以上，外部环境稍有波动即剧烈震荡。

城镇化质量与产业支撑力差距更为突出。

我国常住人口城镇化率达68.1%，且人口持续向北上广深杭蓉等20个强能级城市集聚，流向高度确定；风控机制方面，我们实行商品房预售资金全额监管+保交楼专项借款双轨制，全国竣工交付率稳定在99.2%；越南地产类贷款占银行业总信贷比重高达23.8%，一旦销售遇冷极易引发连锁反应。

居民端财务健康度同样悬殊：我国居民住房贷款余额占可支配收入比已回落至57.3%，家庭储蓄率稳定在33.5%以上；越南商业银行个人房贷利率普遍处于12.3%—16.1%高位，月供压力远超承受阈值。

现在买房该怎么下手

尽管整体出清尚未收官，但依托坚实的经济底盘与持续加码的政策托举，国内楼市企稳信号正由点及面加速显现，与其空等虚无缥缈的“终极底部”，不如理性评估当下真实窗口。

先看真实成交热度，2026年9月全国20个重点监测城市二手房网签量达11.9万套，同比增幅7.4%；国庆黄金周七天，北京新房线上签约套数同比增长174%，部分热门板块再现排队认购场景。

供给端也在悄然变化，全国25个重点城市新增挂牌房源量同比减少41.2%，其中成都、武汉、西安等8城累计去化存量挂牌超27.8万套，房东惜售情绪明显升温，低价急抛行为大幅减少。

土地市场回暖迹象尤为强烈，三季度一线城市住宅用地成交总金额同比激增103.8%，深圳南山区一宗优质商住混合用地吸引297轮激烈竞价，最终溢价率高达150.74%。

上半年全国大宗商业地产交易额达1212亿元，同比跃升76.2%，以中国人寿、泰康资产为代表的保险资金正加快布局北上广深核心商圈甲级写字楼与TOD综合体项目。

主流机构研判趋于一致：高盛最新报告指出，上海、深圳核心区域房价有望于2026年四季度触底，未来三年累计反弹幅度预计达14.8%；摩根士丹利认为行业最严峻阶段已成过去式；中信证券预测2027年春节前后，全国超60%的地级市将进入实质性止跌回升通道。

需要清醒认知的是，本轮修复绝非2009年式的普涨狂欢，而是结构性、差异化、温和型的渐进复苏：一线及强二线核心区位的高品质住宅将率先筑底反弹，而远郊新城、缺乏产业导入的三四线城市、文旅概念盘及空置率偏高的新区项目，仍将面临持续去库存压力。不同群体，策略理应截然不同。

首次置业者无需执着于捕捉所谓“历史最低点”，当前首套房贷利率经财政贴息后已低至2.05%，叠加现房/准现房交付保障率超99%、议价空间普遍达8%—12%，只要聚焦主城区交通便利、教育医疗配套成熟、物业品质过硬的实景房源，遇到合适标的即可果断出手；对于各类概念炒作盘、无真实人口导入的新区、纯度假属性文旅项目，务必保持审慎。

仅持有一套自住房的家庭，正处于难得的置换黄金期——二手房业主让利意愿较强，优质学区房、地铁上盖房等稀缺资源尚有挑选余地，越往后优质挂牌将越趋紧张。

持有两套及以上房产的投资型家庭，宜借本轮温和修复窗口期主动优化资产组合：及时退出远郊无配套、房龄超20年、商业办公性质公寓、以及人口净流出地区的低效资产，将回笼资金集中配置于一线及强二线核心区位的改善型住宅，或优先结清利率高于5.1%的存量房贷，切实降低长期财务成本。

归根结底，当前市场欠缺的并非经济基本面支撑，而是群体性信心重建。当多数人仍在观望迟疑之际，往往正是距离真正底部最近的时刻。比起纠结某一天是否为“最低点”，更关键的是选准城市能级、锁定核心板块、把握产品质地——这才是穿越周期最可靠的底层逻辑。

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