【泽达说法】一方擅自卖掉共有房产，买卖合同是否必然无效？

案情回顾

案涉房屋系冯某2与骆某婚后购置，登记在冯某2一人名下。2023年8月，骆某去世；2024年1月，冯某2亦去世。二人系再婚，冯某1、冯某5为骆某的亲生子女，冯某3、冯某4为冯某2的亲生子女，各方就遗产分割始终未达成一致。

2023年9月23日，冯某2与李某2经中介签订房屋买卖合同，约定房屋以37万元出售，当日收取定金3万元，由冯某2之婿代收并出具承诺书。9月25日，冯某2又与李某1签订存量房屋买卖协议，载明价款48.6万余元；同日，李某2支取现金55万元，向冯某2交付尾款32万元，冯某2出具收条，载明收到李某2代李某1交付的房款37万元。李某1与李某2系兄弟。此后房屋登记至李某1名下。

冯某1认为，房屋属夫妻共同财产，骆某去世后应归全体继承人共有，冯某2无权单独处分，其与李某1系恶意串通，遂诉请确认买卖协议无效，并将房屋恢复登记至冯某2名下。

案件结果

一审法院认为，房屋系冯某2与骆某的夫妻共同财产，骆某去世后由冯某2与四名子女依法继承，冯某2单独处分构成无权处分。但依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条，以转让财产为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人无处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故该协议仍属有效。

法院同时认定，李某2核查了产权证书，确认登记权利人为冯某2，有理由相信其有权处分；李某1已支付对价，房屋亦已完成变更登记，构成善意取得。冯某1主张恶意串通，但未提交证据，不予认定。据此判决驳回其全部诉讼请求。

冯某1上诉后，二审法院补充指出，其以交易价款低于市场价为由否定善意取得，实际混淆了动产与不动产善意取得对价款的不同要求，该主张不能成立，遂判决驳回上诉、维持原判。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、无权处分不影响合同效力，负担行为与处分行为应予区分

长期以来，“无权处分合同无效”的观念在实务中影响甚广。这一观念源于负担行为与处分行为未加区分的思维惯性：合同只是当事人之间设定债权债务的合意，属于负担行为；所有权是否移转，则属处分行为的范畴。处分权欠缺，影响的是物权能否变动，而非合意本身是否成立。

《民法典》第五百九十七条明确，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求承担违约责任。该条以“合同有效”为逻辑前提，与上述司法解释第十九条相互印证。就本案而言，骆某去世后遗产尚未分割，房屋处于全体继承人共有状态，冯某2单独出售确属无权处分，但这只意味着其可能对其他继承人承担违约或侵权责任，并不导致买卖协议当然无效。

这一区分对交易双方均有意义：出卖人不能以“房本不是我的”为由否认合同约束；买受人亦不能仅凭合同有效即当然取得所有权，能否取得，仍取决于善意取得要件是否满足。就无权处分人而言，若最终无法履行过户义务，仍须向买受人承担违约责任。

二、不动产善意以登记公信力为基础，价格合理指向有偿而非等价

依《民法典》第三百一十一条，善意取得须同时具备受让人善意、支付合理对价、完成登记三项要件。不动产登记经有权机关审查，具有较强公信力，故善意的判断通常采推定方式：只要买受人查验了权属证书，并基于登记内容与名义权利人交易，即可初步认定其不知且不应知处分权存在瑕疵。真正权利人若欲推翻，须举证买受人存在重大过失，例如明知继承纠纷、交易价格明显异常且伴有其他可疑情节。

关于“合理价格”，实践中常被误解为不得低于市场价。实则不动产登记的公信力较强，法律所要求的是有偿转让，而非价格与市价完全相当。本案中，协议价款与双方实际结算金额一致，系合意结果，已满足有偿性要求。二审法院指出上诉人混淆了动产与不动产的规则差异，正说明这一要件的审查重点在于交易是否真实、是否支付对价。就买受人而言，签约前调取不动产登记簿、核实权利人与出卖人是否一致，是证明善意最直接的方式；仅凭出卖人出示的复印件，证明力将明显不足。

三、原权利人的救济转向债权请求，而非物权返还

善意取得在性质上属于法律为保护交易安全而作的物权归属强制配置。一旦成立，原权利人的所有权即归于消灭，其既不能请求确认合同无效，也不能要求受让人返还房屋，只能回归其与无权处分人之间的基础法律关系寻求救济。

具体路径因情形而异：若原权利人与处分人之间存在委托、共有等基础关系，可主张违约或侵权；就继承人而言，还可依继承编请求分割遗产，并就擅自处分部分主张相应的价值补偿；若无基础关系，可依不当得利请求返还处分所得；在继承场景下，其他继承人还可依《民法典》继承编的相关规定，请求分割遗产并主张相应份额的折价补偿。本案中，冯某1的诉讼请求之所以落空，根源在于其选择了物权保护路径，而未转向对冯某2继承份额的债权主张。请求权基础的选择，往往比事实争辩更能决定诉讼结果。若继承人确需主张房屋，可在继承纠纷中一并处理，请求就房屋价值获得赔偿。

律师寄语

购买二手房时，除查验权属证书外，还应核实出卖人的婚姻状况、共有情况及是否存在继承未决事项；对明显低于市价的房源尤应审慎，并要求全体共有人到场签署或出具公证授权。完成登记后及时占有使用，亦是巩固权利的重要环节。

对继承人而言，被继承人去世后应尽快办理遗产分割或变更登记，避免房屋长期处于共有而未公示的状态，为个别继承人擅自处分留下空间。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领