山东
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//前言//
数据出炉！
海外投资者对澳洲热情不减，
壕砸$47亿在澳置业
中国买家依旧稳居第一！
海外投资者砸47亿在澳买房
中国买家居首位
澳洲财政部最新发布的外国投资审查委员会（FIRB）年度数据，揭开了澳洲海外购房市场的最新格局。
在工党海外购房禁令持续生效的背景下，澳洲住宅外资投资额虽然仍然达到了$47亿，但已经是连续两年下滑，整体市场降温。
但值得关注的是，中国大陆买家依旧是澳洲住宅房产最大海外投资群体，只是投资方式、入市逻辑已经发生根本性改变。
图片来源：dailytelegraph.com.au
根据2025-26财年FIRB官方统计，澳洲住宅房地产获批外资总额为47亿澳元。
较上一财年49亿澳元小幅下降4%，低于2023-24财年66亿澳元的高位水平。
投资获批数量下滑更为剧烈。本财年全澳外资住宅获批申请仅2979项，而上一财年为3922项，2023-24财年高达5581项，短短两年时间，外资购房获批数量近乎腰斩，海外资金入场节奏大幅放缓。
从投资来源地细分数据来看，中国大陆依旧领跑全榜。
2025-26财年，中国大陆买家获批投资额达9亿澳元，涵盖785项购房申请，无论是投资金额还是获批数量，均位居所有海外地区首位，是澳洲住宅市场最核心的海外购买力。
紧随其后的是中国台湾地区，获批投资额5亿澳元；越南以3亿澳元位列第三。
印尼、印度分别获批2亿澳元。此外，香港、新加坡、尼泊尔、柬埔寨、韩国投资额均等，各获批1亿澳元，构成澳洲外资购房的重要补充力量。
虽然依旧稳居榜首，但中国大陆买家的投资规模已经持续收缩。
#02：
新规颁布后
海外买家不断收缩
数据显示，2024-25财年中国大陆投资额为14亿澳元，2023-24财年更是高达26亿澳元。
短短两年，投资额从26亿暴跌至9亿，缩水超六成，直观体现出海外限购政策的显著影响。
众所周知，澳洲工党政府出台严格海外购房禁令，禁止外国买家、临时居民及外资公司购置澳洲现有住宅，该政策目前已延长至2029年6月30日。
图片来源：dailytelegraph.com.au
按照现行规则，海外买家仅可购买新建开发类住宅、能大幅提升住房供应的项目，现有二手房基本全面禁止外资购入。
澳洲税务局也持续强化外资购房审查力度，严格落实限购条款。
持续收紧的政策、高额的海外买家税费、不断攀升的房贷成本，让外界开始热议：工党长达数年的限购禁令，是否真正达到了降温楼市、减少外资炒作的预期效果？
针对最新市场变化，Juwai IQI联合创始人兼集团董事总经理Daniel Ho给出了深度解读。他表示，FIRB的统计数据严重低估了华人买家的真实需求。
目前纯海外身份买家的投资量确实跌至多年低位，但中国高净值人群对澳洲房产的长期偏好从未减弱。
最大的变化是：购房人群和购房路径彻底改变。
在高额税费、严格审批、身份限制下，多数中国买家不再以海外身份入场，而是选择先获取澳洲永久居留权，再购置房产。
拿到PR或公民身份后，购房无需经过FIRB审批，不用缴纳高昂海外买家税费，也不受二手房限购限制。
这部分人群的购房行为，不再纳入外资统计，因此造成官方数据大幅下滑、真实需求被掩盖。
与此同时，海外买家的购房标的也被政策彻底重塑。随着现有住宅禁令延期至2029年，新建住宅已经成为海外投资者唯一合法的主力选择。
大量外资涌入新房市场，有效帮助开发商完成预售指标、保障项目顺利落地，持续为澳洲新房建设行业输血。
数据显示，2025年10月，澳洲在册中国留学生高达192225人，占全澳833041名国际学生的23%，是澳洲最大留学生群体。
移民层面，本年度澳洲18.5万个永久移民名额中，中国申请人拿下20405个名额，名额数量仅次于印度，持续为澳洲输送高学历、高购买力新移民，为房产市场提供长期刚需支撑。
值得一提的是，住宅市场外资缩水的同时，澳洲商业地产依旧备受国际资本青睐。
FIRB同期商业投资数据显示，新加坡以97亿澳元获批金额位居第一，美国93亿澳元紧随其后，加拿大、菲律宾、英国分别以57亿、44亿、39亿澳元分列三至五位，展现出国际资本对澳洲商业长期价值的认可。
最后
限购政策确实劝退了短期海外炒房客，
但依托教育、
移民优势的长期自住需求依然稳固，
只是换了一种方式持续入场。
Reference
https://www.dailytelegraph.com.au/real-estate/national/5bn-homes-gone-foreign-buyers-flood-aus/news-story/3c3b0dfd2d7a35267f21549e0fae2929?amp
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