北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
刚刷到香港中介的视频，太子区唐楼三层八楼，能租9千-1万，总价238万460呎（42平），每平5万多（人民币4.8万）。我算租售比是4.5-5%，很高啊，能买吗？主要是高出北京的太多了，我也挺看好香港楼市的。
章哥：
1、能买是肯定能买，香港早就撤辣了，对内地人没什么限制。但说实话，甭管是哪儿的中介，推销房子的时候都跟媒婆儿似的，对他们的话最好是打折的听+了解清楚吧。
2、这套房的地段儿肯定没问题。太子在油尖旺，应该是洪兴社基哥的地盘儿，有事儿可以提他。238万的售价也肯定没问题，中介不会在这方面瞒报。但租金就得打折了，他说9000-1万，大概率是不到9000的。
或者说就算这中介说的没问题，那这套房也肯定租不满12个月。也就是说，如果按照他说的租金，我认为每年能租10个月就不错。而如果想租满12个月，那大概率要租金打9折，甚至更低。
3、因为这是唐楼，也就是北京没有电梯的老破小。而且是8楼，相当于咱们的9楼（香港的一层叫G层，GroundFloor，管二层叫一层）。
那问题来了，咱们北京的步梯楼五层算瑕疵，六层顶楼算硬伤，不好卖也不好租。而这都九层妖塔了，您觉得有多少人愿意出高租金？或者说得比均价降多少才有人愿意长租？
所以您计算的租金回报率至少打9折吧，4-4.5%，这在现实中都未必能做到。
4、其次是香港的房产税问题。差饷（房税）是年租金5%，地租是3%。这套房说不好是否交地租，索性甭算了，反正没多少钱，只按5%算吧。然后是物业税（租金税）15%，合计20%，打个折算18%吧。这套房的租金收益还剩3.3-3.7%，仍然比北京高。
但北京现在老破小2.5%以上的有的是，高的也能在3%左右了，您有必要非得去香港多赚这点儿钱吗？238万，就算每年多赚0.5%也不过1.2万，够来回的机票+吃喝住的吗？而且您是纯投资，那就得把这套房委托给香港中介，费用一般是（10-15%），按12%（1.5个月的租金）算吧，那您只能收到年租金的70%了，收益率还剩2.8-3.1%，有可能还没北京高呢。真的值吗？
注：香港房子的年限以1985年为界，土地以太子界限街为界。1985年之前+界限街以南的大部分是999年产权，不交地租，少部分是50年产权，在2047年之前不交地租。网友的这套房就在太子，有可能是85年之前的，所以不计算地租了。
5、但最大的一笔支出我还没说呢，估计这中介也不会说的，那就是物业费+维护费。物业费估计没多少钱，这种老破小也就是保洁和清运垃圾的费用，甭算了。
但维护费就没谱儿了，每十年检修一次，这种老楼每次都肯定有老化到必须维护的地方，少了每户几千几万，多了几十万也正常。更换管线什么的还得毁装修呢，跟咱们这儿的维护一样，只不过北京是政府出资，香港一切费用都由业主分摊。
这套房之所以这么便宜，估计也有快到十年检修期的问题，人家现在的业主为了规避风险才出手的。
6、总之就是这点事儿吧，您考虑好，香港唐楼不是不能买，但一般都是懂行的才敢入手。懂行指两方面，一是懂建筑，能大致估算出维修费用。二是懂政策，能有内部消息知道是否要拆迁。如果真的赌拆迁赌赢了，那至少是翻番的利润，但赌输了就得长期等待了，这种九楼的老破小可真的不好租也不好卖的。您自己判断吧。
仅供参考。
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