北京买房：理清思路，购房建议2043

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我咨询个小区的地段问题，丽泽的丽新*园，具体的房产手续问题和价格我不方便透露，只是看地段和投资价值。

A：

1、这问题问的，既然是丽泽板块，那甭管什么性质的小区，从地段来讲都肯定是很不错。这属于送分题，问不问的其实没什么意义。

2、但任何投资品都有三要素，安全性+流动性+收益性。以房子来说，只有产权合法合规的才具备安全性，只有拿到了房产证才具备流动性，只有买入的价格合理才具备收益性。而您这三项都不想聊，那就自己判断吧。

仅供参考。

借网友话题聊两句吧，他说的这小区的性质是“三定三线三结合”的，也就是俗称的回迁房的一种，是安置丽泽地区拆迁户的。

但是由于各种原因吧，反正是开发商手续违规了，所以一直没办下房产证来。即便是有一部分房子办下了房产证，但因为三定三限房有五年禁售期，所以到目前为止是肯定不能上市交易的，私下买卖的得不到法律保护。

小区的地段儿肯定是很不错的，开发商是香港丽新集团，理论上也不缺钱，丽泽板块的两个大型回迁房都是他们开发的。但也不知怎么搞的，俩小区的手续都拖到现在了，至少十年了，也不知道什么时候能折腾完。

当然这种事儿也不新鲜，全北京积压着几十万套回迁房没办完手续呢。这对于拆迁户的居住和出租来讲没什么影响，只是对于私自交易买房的来说有一定风险。

对了，多聊五块钱儿的吧。香港丽新集团，估计很多人都不太了解。但其实这是香港的老牌儿家族了，老爷子是做服装起家的，90年代曾经有个非常出名的牌子，香港鳄鱼。当年有两个鳄鱼品牌，另一个是新加坡的，鳄鱼商标完全一样，区别只是一个向左一个向右而已。

另外这丽新集团的林家也是香港大地产商，政商地位也非常的高，只是公司名字在大陆的名气不太大而已。但二代掌门林建岳也有几件很出名的事儿，都挺有意思的。

第一件，二代目林建岳还没正式当家的时候，婚内出轨爱上了一位宝岛的女明星，王祖贤。为了追求小倩姐姐那是豪掷千金啊，花了几千万的疯狂追求，甚至不惜要离婚。但是，林家是传统家族，虽然老太爷在法律允许的年代娶了好几房，但坚决不同意儿子与原配离婚。老太太甚至为了棒打鸳鸯，当着全香港记者的长枪短炮甩出一句话“几千万对于我们林家来说毛毛雨而已，就当是我儿子叫了一只鸡”。王祖贤羞愧难当，被迫远走加拿大，从此退出演艺圈儿，又跟齐秦过日子去了。

第二件事，1997年香港股市+房地产的泡沫达到最顶端的时候，林建岳压上了林家全部的身价，用高出一倍的溢价买下了富丽华酒店。结果没俩月就爆发了东亚金融风暴，林家差点儿破产。于是林建岳很荣幸的获得了“港岛第一败家子儿”的光荣称号，和他哥哥“港岛第一花花公子”的称号齐名。他哥哥林建名的光荣事迹自己搜吧，更tm狗血，绝对的豪门艳史。

第三件事，林建岳也不知是眼光好还是运气好，反正到了千禧年之后，又全盘押注了一部电影，结果赌赢了，从此又翻身成了香港顶级大佬。这电影的名字叫《无间道》，这电影公司叫“寰亚”。

第四件事，林氏家族后继有人，第三代接班人林孝贤早就子承父业，不仅接管了商业帝国，也继承了爷爷+伯伯+父亲的风流倜傥。王思聪不过是花5亿投资，而林家少爷呢，过生日花5亿港币开游轮派对，几百名比基尼美女狂欢啊，羡慕不？嫉妒恨不？至于这丽泽的两个手续违规的安置房小区，您猜是谁拍板儿的？

二

Q:

日本东京的独栋公寓，租金收益率能达到10%，能投资吗？小楼是1985年开发的，占地250平，建面500平，四层26户，无电梯，钢混结构符合抗震要求，永久产权。售价2亿日元（840万人民币），租金每套房是50万日元，满租情况下每年租金收益率7.8%。但考虑到涨房租的情况，所以5年后的租金收益必定达到每年10%。

A：

以上是网友发来的一份东京独栋公寓的资料，我给提炼了一下。但没回答他，一是因为我不懂，二是资料的信息不全，没法儿判断。

最主要的是第三点。按网友的说法，这资料是他在东京做中介的同学发来的。这同学去日本很多年了，对东京楼市非常的了解。之前就发给过他一些塔楼公寓的资料，他都没细看就发现租金毛收益率才3%，那净收益估计连2%都到不了，这还投资个P啊？但这次他同学发来的是整栋公寓的资料，他挑选了一份觉得看上去不错的。

那我就大概明白了，既然是网友的同学对日本楼市很了解，却发来这么一份信息不全的资料，就说明人家根本不想把一些东西落在纸面上，而是等着网友口头沟通呢。

索性我就不搭理这网友了，爱买不买自己决定吧，我既犯不上费劲巴拉的给他解释，也没必要挡了他同学的财路。

简单聊两句这所谓的独栋公寓吧。其实就相当于咱们城乡结合部的宅基地自建小楼房，只不过在日本是可以自由交易的，说白了就是规模更大的一户建。

这种楼之所以在咱们内地几乎没人提，主要是因为在之前根本就不卖给外国人。或者说是连日本人都不卖，只是各家专业公司之间相互流转。

主要因为这种楼既然都是格子间的公寓，又是小独栋，那就需要配备物业人员，负责保安保洁防火+扔垃圾什么的，相当于不负责室内卫生的旅馆民宿了。那这种事儿要么就是夫妻店，自己赚自己的辛苦钱，要么就得外包给专业的物业公司了。

卖给夫妻店很麻烦，包括砍价和手续什么的都费劲，而且夫妻店很难承担房子的维护工作，所以也很少有个人（家庭）来买这种小楼。于是在日本基本都是公司持有产权，每家公司都好几栋甚至几十栋，统一管理物业+维修才能降低成本。

近些年之所以面向个人推销了，而且是以中国人为主，主要就是因为楼都老了呗，该大修甚至是该拆了重建了，至少也得是大型的彻底维护。那人家资本家就不愿意承担这成本了，所以才忽悠卖给中国人。

尤其是对东京楼市不了解的，看着独栋公寓的收益率挺高，稀里糊涂的就买了。但接盘后顶多是前几年没事儿，之后就开始各种的维修了，换这个换那个的，最开始的预算根本打不住。能维修的还算不错的，甚至有的因为跟日本公司沟通不畅，最后成了烂尾楼或空置的都有的是。

而且无论是招租还是管理，都必须找当地的代理中介，也是一笔不小的费用。到最后一算账，好的能有个2-3%的利润，差的甚至是年年赔钱。而且除非是彻底大修或翻建，否则根本无法解决。想脱手还不好卖出去，也是只能忽悠中国人。中国人到了国外也没什么好办法，都只能是通情达理了。

这网友的资料估计就是这种情况。否则为什么最关键的持有成本+管理成本+修缮成本都不提啊？过户税费+房产税+保险费+物业费+修缮费是最基本的，一句话都没有。只能说明是等着网友提问呢，然后他同学一通儿口头忽悠，反正没落到纸面上就不算事儿。

等你去了日本就好办了，一堆人围着忽悠，不怕你不买。800多万看着挺多，但对于想投资日本房子的来说也不算大钱。

简单就是这点事儿，我反正没回复这网友，借口是看不懂这地段儿，不敢评价租金是否合理……

三

Q:

我们是决定从北京转到天津工作了，目前纠结的是直接卖掉北京房子在天津全款买房，还是先在天津租房，然后付首付贷款买房的问题。

北京的房子在丰台**小区，东西向两居室85平，贷款120万，目前月供在6000左右。如果卖掉能有200余万，270万吧，在天津足够全款买房了。另外我老公在天津找的工作单位承诺解决好学校的学位问题，所以不用买学区房。而我们在北京是无京户的，房子无学区，孩子在**普小二年级，现在转学天津不算晚。

Ps：其实我们也在纠结，因为天津找的工作的收入跟北京相比的话相差无几，如果计算上北京的各种待遇有可能反倒是减少的。但天津的房价和消费都低一些，而且对方公司承诺孩子的学位。而我们在北京要想拿到户口还至少五六年呢，很可能耽误孩子的小升初。另外主要是我的工作问题，到天津的话预计在短期内是找不到能达到北京收入的工作的，能不转行都可能是最好结果了。

A：

1、是用北京房子置换，还是在天津另外首付+贷款买房？这没有标准方案，我认为看两方面吧，一是看您家是否确定在天津定居了，也就是是否还回北京？

如果确定不回北京了，那索性卖掉吧。毕竟房子是用来住的，在哪里生活就买哪里的房子，能用全款解决居住问题也是压力最小的。

但如果不确定，也就是未来还有回北京工作的可能，那最好就先留着呗。**小区不带学区不算劣势，因为房价中肯定不含学区溢价，居住的性价比就正常。东西向的不算硬伤，收的租金也至少不低。而且丰科园周边的地段儿也不错，将来的走势大概率跟随大盘不吃亏。

2、第二是看您家现在的资金了，钱多且收入高，那就交首付+贷款在天津买房。不凑手+不愿租房，那就只能是用北京的置换了。这没什么可说的，看自家的盘算吧。

3、其他方面我真没什么建议，能理解您家的各种无奈，但也只能是自己选择了。

仅供参考。

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