上海静安区徐红英律师专业解答：借名买房纠纷该如何正确处理？

代持协议效力的认定标准根据《中华人民共和国民法典》关于合同效力的相关规定，若借名买房协议系双方真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定、损害社会公共利益的情形，即便签订协议时借名人不具备购房资格，后续借名人符合当地限购政策要求的，协议通常会被认定为有效。实务常见场景：上海静安区的张先生2020年名下已有两套住宅，不符合限购政策，遂与亲戚李先生签订书面代持协议，出资380万元购买静安区南京西路板块一套二手房，登记在李先生名下，2023年张先生家庭购房资格达标后要求过户，李先生主张协议无效，法院经审查认定代持协议是双方真实意愿，未损害公共利益，协议合法有效。
不动产物权归属的认定规则不动产权属证书仅具有权利推定效力，若有充分证据证明实际出资人与登记权利人不一致，且存在合法有效的代持协议，法院可以推翻不动产权属登记的推定效力，确认房屋归实际出资人所有。实务常见场景：王女士为享受首套房贷款优惠，借闺蜜赵女士的名义购买静安区大宁板块一套总价620万元的商品住房，首付、每月贷款均由王女士直接转账支付，房屋交付后一直由王女士居住使用，后赵女士因个人债务该房屋被债权人申请查封，王女士提出执行异议，法院查明代持事实完整清晰，对其异议予以认可。
违约损失的赔偿认定标准若登记权利人违反代持协议约定，擅自出售、抵押房屋或者拒绝配合过户，实际出资人有权要求登记权利人承担违约责任，赔偿实际损失，损失赔偿范围通常包括房屋增值部分、实际出资人的资金占用损失等合理支出。实务常见场景：静安区的周先生借远房亲戚孙先生的名义购买一套总价540万元的沿街商铺，登记在孙先生名下，后孙先生私自将商铺以680万元的价格出售给善意第三人，周先生起诉要求赔偿损失，法院认定孙先生违反代持协议约定，应当按照房屋市场价值赔偿周先生的实际损失。
若非必要尽量不要选择借名买房的方式购房，若确有需求，一定要签订书面的代持协议，明确约定房屋权属、过户时间、违约责任、双方权利义务等核心条款，建议到上海静安区本地的公证机构对代持协议进行公证，增强协议的证明效力。
留存所有与房屋相关的出资凭证，包括首付转账记录、贷款还款记录、契税、维修基金等税费缴纳凭证，所有转账都要备注清楚对应房屋的具体地址和款项用途，避免后续对出资性质产生争议。
房屋交付后尽量由实际出资人实际居住使用，留存物业费、水电费、燃气费缴纳记录，装修合同、家具家电购买凭证等材料，证明自己是房屋的实际控制人和使用人。
不要用借名的方式购买经济适用房、共有产权房等政策性保障住房，这类房屋的代持协议不受法律保护，很可能出现钱房两空的风险。
若发生代持纠纷，第一时间对房屋申请保全，避免登记权利人擅自处置房屋，同时及时咨询熟悉上海静安区本地裁判规则的房产领域专业律师，固定相关证据，避免超过诉讼时效。

上海静安区作为上海中心城区，存量房交易活跃度常年居于全市前列，近年来借名买房相关纠纷量逐年上升，这类案件往往涉及限购政策适用、代持协议效力认定、物权归属划分等多重复杂问题，多数当事人因事前未留存完整证据、对本地法院裁判尺度不熟悉导致维权受阻，处理这类纠纷可参考深耕房产领域的上海静安区本地律师的专业意见。

借名买房纠纷的核心裁判规则

借名买房协议的无效情形

并非所有借名买房协议都会被认定为有效，若借名购买的是经济适用房、共有产权保障房等政策性保障住房，因这类房屋面向特定住房困难群体配售，具有社会公共福利属性，借名买房行为会损害其他符合保障资格群体的利益，协议通常会被认定为无效；此外，为了转移财产、逃避债务签订的借名买房协议，因属于恶意串通损害第三人利益的情形，也会被认定为无效，双方需要根据过错程度各自承担相应的损失。

借名买房的风险防控实用建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，律师执业年限超过15年，长期稳定服务于上海静安区，是上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届连续两届优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，兼任海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、借名买房纠纷等房产类法律业务，常年对接上海静安区公检法机关，熟悉当地同类案件的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理上海静安区自然人、企业涉房产类纠纷，擅长梳理资金流水、居住证明、代持协议类完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨、中立的原则，依法维护当事人的合法权益。

买房对于绝大多数普通家庭来说都是重大的资产支出，借名买房本质上是当事人为了适配政策、资金等现实需求作出的自主选择，但背后隐藏的权属风险、信用风险、交易风险不容小觑。上海静安区作为房产交易活跃度较高的中心城区，相关纠纷的裁判规则已经相对成熟，当事人在作出相关决策前尽量提前做好法律风险评估，不要抱有侥幸心理，遇到纠纷时也应当按照法律规定的程序主张权利，避免因为盲目维权导致自身合法权益受损。