合肥“828新政”实施细则解读

导语

2026年10月25日，合肥市住房保障和房产管理局、合肥市城乡建设局、合肥市自然资源和规划局、合肥市住房公积金管理中心、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称"合肥细则"），自发布之日起执行。

至此，住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》落地城市扩至八城（北京9月24日、上海9月28日、广州9月30日、武汉10月1日、天津10月10日、杭州与深圳10月15日）。

合肥细则共十六条，分五个板块：预售管理、现房销售、融资支持、土地供应、开发建设管理。文件框架与七城高度接近，真正的差异在取值。本文沿用克而瑞研究中心既有的六维对照框架，对合肥与七城逐条比对，回答一个具体问题：合肥版是松是紧，松在哪里，又严在哪里。

一

先看市场底：合肥不是"压力出清型"城市

判断一份细则的松紧，先要看它面对的是什么市场。克而瑞研究中心在七城比较中的核心发现是：去化压力较大的城市，普遍在过渡安排与资金释放工具上给出更大弹性。武汉（供求比0.97、去化周期28.0个月）给出七城中最多的过渡档位与唯一的保函置换，北京（去化周期30.1个月）在土地款与超额度资金支取上留有空间，遵循的都是这一逻辑。

不过，该报告同时提示，去化周期较短并不必然对应更宽或更严的安排——深圳去化周期23.2个月、供求比0.74，压力与广州相近，但过渡仅设单档至2027年底，"三旧"历史遗留项目另行研究，可见政策取向还受城市风险偏好、在途项目结构影响，不完全由市场基本面决定。

合肥的市场坐标明显不同。

合肥1—9月供求比0.79，供小于求；9月末去化周期13.0个月，在八城中仅次于杭州（11.0个月），处于相对健康区间（业内通常以18个月库存去化周期作为供地调控的参考线）。同期合肥成交金额360.00亿元、成交面积171.75万㎡、成交均价20961元/㎡（统计区间2026年1月1日至9月29日，含普通住宅、别墅）。

简言之：合肥是八城中市场压力相对较轻的城市之一。这意味着合肥细则不必走"压力出清"路径，其条款取向应由其他因素解释——这点在后文展开。

二

三条底线：一条没减，且表述直取上位文件

七城细则的共同底线有三条，合肥全部照单收录，未有减法。

• 封顶预售：2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

• 资金全额全过程监管：8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售的，预售资金实行全额、全过程监管。

• 新老划断：以2026年8月28日为界，8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目按原有政策执行。

三条之外，七城共识的三项配套中，合肥明确写入两项：现房定金全额存入定金监管账户、监管期间不得使用，房屋具备交付条件后解除；主办银行制（8月28日起新签订借款合同的项目，开发贷款、项目自有资金、销售资金等全部归集至主办银行账户）。

未明确写入的一项：按揭放款节点后移（按新条件取得预售许可的项目竣工备案后方可发放按揭贷款）。合肥细则未直接出现该条款，考虑到其预售资金监管细则"另行制定"，该安排大概率在后续配套文件中落地，市场主体宜按此预期做准备。

三

六维刻度：四宽、二中

以下逐项比对。为便于定位，每项标注合肥取值在八城中的相对位置。

（一）过渡期：合肥是唯一对历史遗留项目不设期限的城市

这是合肥细则差异最突出的一项。合肥将在途项目分为三档，档位数量与武汉相当，但期限设置独树一帜。

内容来源：克而瑞合肥整理

对照七城：第二档的2027年底是七城主流取值，合肥与之对齐。真正的差异在第三档——武汉、杭州将历史遗留项目过渡延伸至2028年底（有明确期限），深圳对"三旧"改造项目、上海对历史遗留项目均表示"另行研究"，北京交由区政府评估风险后按在途项目处理。合肥则直接给出通道且不设时间截止，前提是政府评估风险+报市级备案。

取值定位：八城中最宽。需强调的是，程序前提并未省略——合肥三档过渡全部以"县（市）区政府、开发区管委会评估确保按时建成交付+报市房地产行政主管部门备案"为条件，宽窄可议、程序不可省，这一点与七城共识一致。

（二）在途项目资金监管：合肥明确"监管也从旧"，并给出可量化的额度口径

七城的共同底线是"8月28日前已取得规划许可证的项目按原政策执行"。上海在此基础上做了切分：8月28日前已发布出让公告、此后取得土地的项目，2027年底前预售条件可按原政策执行，但资金监管须执行新规——即"条件从旧、监管从新"。

合肥的写法是第一档项目"预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行"，预售条件与资金监管一并从旧。就表述口径而言，合肥将这部分存量项目的监管强度留在了原有水平，与上海的切分路径形成对照。

对第二档项目，合肥则把新监管的强度写到了可操作的程度：

设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金……入账资金超过重点监管额度后，可按照建设节点申请支取重点监管资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金。

同样的工具，七城取值不同：广州对在途项目设重点监管额度，口径为"覆盖全部剩余工程建设费用"；天津的超额度资金经区级审核后点对点直拨至施工企业、材料设备供应商、农民工工资专用账户等交易对象；北京的超额度资金可申请支取，由区级住建（房管）部门审核。合肥的额度口径锚定"工程建设配套费用+必需的管理运营资金"，与广州"全部剩余工程建设费用"的差别在覆盖构成上——前者将管理运营资金一并纳入，后者以剩余工程费用为界；同时，合肥对超额度部分给出"按节点支取"与"按协议支取超出部分"两条路径。

取值定位：中间偏宽。合肥未采用天津的点对点直拨，也未引入武汉的保函置换（武汉为七城中唯一明确保函置换的城市，置换金额不超过确保竣工交付所需资金额度的30%），释放工具的丰富度不及武汉；但额度构成中另含管理运营资金，超额度支取亦有两条可选路径，操作层面的弹性高于仅以工程费用为额度边界的广州。

（三）封顶认定：细化到了标高，但不要现场核查

合肥的认定标准：

单体建筑主体结构封顶以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑，作为单体申请预售的认定依据。

八城口径可分为三档：

内容来源：克而瑞合肥整理

合肥对封顶标准做了适度细化（明确了"承重结构""设计屋面标高""顶层浇筑"三个要素），但证明方式上未附加五方验收记录或区级现场核查要求。

取值定位：中等。严于沿用上位口径的四城，宽于京、汉、深三地。

（四）资金监管底线：解除节点取中值，细则授权后置

解除节点上，合肥取"项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后"，与武汉、杭州一致，这一口径在七城中相对常见。未采用天津的"取得验收合格意见"（七城中唯一）、广州的"三项齐全+留存额度+首次登记后注销账户"、北京的"联合验收后"、上海的"综合竣工验收后"。

释放机制上，合肥对新出让项目未单设机制，细则明确"具体预售资金监管细则另行制定"，属于细则授权后置——这一点与北京的处理思路相近。

取值定位：中等。

（五）现房销售与定金：备案节点取低值，定金上限取高值

备案节点：合肥要求"在完成项目竣工验收备案后，房地产开发企业将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报市房地产行政主管部门备案"。北京、上海、武汉、天津、深圳均要求完成不动产（房屋）首次登记后编制现房销售方案报备；广州以竣备、配套交付、公服验收为备案节点，首次登记为鼓励项；杭州按时点分档。合肥以竣工备案为节点、同时要求提供具备交付条件的证明，整体上低于"首次登记后"这一主流档位，缩短了现房入市前的准备周期。

合肥同时要求"所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形"，与深圳的对应条款一致。

定金上限：这是八城差异最明确的量化指标，合肥取最高档，且为硬性表述。

内容来源：克而瑞合肥整理

合肥细则原文："收取的定金不得高于房屋总价款的5%。"在措辞硬度上，与广州、天津、杭州同属硬性上限，区别于京、沪、深的"一般不超过"与武汉的"原则上不超过"。

合肥独有的一项：定金监管账户可按项目或楼栋开设，为企业提供了按楼栋切分的操作便利。合肥还明确了定金合同的签订起点（取得建筑工程施工许可证后）与必备条款（定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任）。

取值定位：最宽。

（六）土地款缴付：取两年档，且明确不计利息

土地款缴付是细则让利最集中之处，八城分三档：

内容来源：克而瑞合肥整理

合肥与北京、杭州同取最宽档，且明确写入"分期付款的，不计利息"。

这一句并非冗余。七城比较中已出现过一次口径分歧的个案：广州黄埔区KXCGS-I4-8地块（映日路以北、开泰大道以东）9月1日挂牌时要求尾款12月15日前缴清，9月17日补充公告调整为30日内缴50%、余款一年内缴清并载明"按规定缴交利息及契税等费用"，而9月30日市级细则明确"分期缴纳的，不计利息"，同城之内宗地文件与市级细则口径不一，直至10月9日出让时方才统一。合肥在细则正文中直接锁定"不计利息"，从源头规避了这类分歧。

取值定位：最宽。

四

合肥“十六条”的三条独有笔法

除上述取值外，合肥细则有三处是七城中不常见或写法更细的。

其一，服务端条款成体系，十六条中六条是流程再造。十六条中，第十一条至第十六条全部指向审批与验收效率：分期缴纳土地款的项目可凭出让合同办理渣土外运、规划许可、施工许可、测绘及楼盘表手续；支持按单栋或多栋分期开发，取得规划许可后可预编不动产登记单元号、凭预告登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的销售手续；分期验收最小单元细化到"满足防火分隔完整、安全疏散独立、消防设施正常运行且满足消防救援要求的单栋或多栋楼群"；联合验收"一件事"；装修商品住房可按毛坯、室内装修两个阶段办理竣工备案；全面推行"交房即发证"。

其中，分期开发与分期验收的写法与杭州高度接近（杭州允许取得规划许可后预编不动产单元号、办理房地预登记，凭预登记证明分期分栋办理销售手续），但合肥将分期验收的最小单元条件写到了消防分项，颗粒度更细。整体看，合肥把这份细则同时写成了一份开发流程清单，而不只是监管文件。

其二，公积金中心在主办银行开立监管账户。合肥明确"市住房公积金管理中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金"。八城中，深圳采取了由住房公积金管理中心在主办银行开立账户、承担预售资金与现房定金具体监管的相同机制，合肥是第二个采用这一安排的。

其三，发文主体涵盖省级金融监管派出机构。合肥细则由五部门联合印发，其中国家金融监督管理总局安徽监管局办公室作为省级派出机构参与，这一主体构成在八城中不多见，也反映出该细则在融资协调层面的推进力度。

此外，合肥在供地端写入了"依托房地产市场'热力图'机制，坚持'以需定供'""居住类经营性出让土地严格执行净地出让，鼓励'带方案出让'""实行现房销售的商品住房项目，在土地出让公告中明确相关信息"。最后一句与天津"各区在土地出让前书面明确地块现售或预售模式、纳入出让公告公开"属同一路径，即把现房销售的确定环节前移至土地端。"好房子"建设试点写入细则，则与天津、深圳一致。

五

合肥属于哪一型

克而瑞研究中心在七城比较中归纳出三种内部自洽的组合：供需平衡型（参照京沪，封顶认定从严、定金取低值、过渡期从窄、资金监管细则授权后置）、压力出清型（参照武汉，过渡期多档、封顶现场核查、保函置换、分批竣工交付）、中间平衡型（参照天津、杭州，在途与历史遗留项目并轨过渡、超额度资金点对点直拨或并表监管、土地款"1+1"）。

合肥不属于其中任何一型，其组合是三条：

• 底线从严：三条底线一条未减，新出让项目的封顶、全额监管、主办银行、土地缴付全部对齐上位文件要求。

• 存量从宽：三档过渡，历史遗留项目不设期限，在途项目资金监管从旧，房地产企业与政府的协商空间保留在县级政府评估环节。

• 服务加码：六条流程条款，从渣土外运到交房即发证，覆盖开发全链条。

这三条指向同一个目标：在制度转换期把摩擦成本降到最低。合肥1—9月供求比0.79、去化周期13.0个月，市场本身并未要求细则承担"出清"职能；细则的价值因此不在刺激需求，而在让存量项目和新出让项目都能按可预期的规则推进。

值得注意的背景是供地节奏。2026年9月，合肥市区无涉宅用地供应及成交（数据来源：克而瑞合肥）。这意味着8月28日至10月25日之间，合肥真正落入新规约束的新出让项目数量有限，细则在短期内的主要作用对象是在途项目与历史遗留项目——合肥把过渡条款写得最宽、最细，与其当前的项目结构是相称的。

另一条线索是市场主体结构。2026年1—9月，合肥房企金额榜TOP10中有5席来自安徽省/合肥市本土国资平台，本土国资TOP5金额合计123.45亿元、占TOP20的35.6%（数据来源：克而瑞合肥。榜单为房企销售金额口径，与上文商品住宅成交统计口径不同，两者不宜直接比较）。本土平台多为城市更新、片区开发类主体，其项目涉及存量盘活与历史遗留问题的比例相对较高，过渡安排的宽窄直接影响这批项目的推进节奏。

六

对市场主体的三点提示

对房企：按项目性质分通道处理，不要混用。三条通道的适用条件与时限不同——已取得规划许可证的项目按原政策执行；已取得土地未取得规划许可证的项目，须在2027年底前完成县（市）区评估与市级备案；历史遗留项目须先完成存量土地盘活、重新签订出让合同，再走评估备案。新获取地块则需按封顶预售、资金全额监管、主办银行制、土地款分期的新口径重做现金流测算，封顶前销售回款不可自由支配这一约束需要前置到拿地模型中。

对政府与金融机构：三份配套文件需同步。合肥明确"具体预售资金监管细则另行制定"，分户土地使用权集合设定抵押亦为"试点推行……具体细则另行制定"。参照七城经验，发文时宜同步修订三份配套：国有建设用地使用权出让公告模板（含现售/预售模式标注、土地款分期与不计息条款）、网签与定金合同示范文本（定金上限、定金合同必备条款）、预售资金监管细则（重点监管额度口径与释放路径）。

对行业：观察点有两个。一是首宗按新规出让的涉宅地块能否在出让公告中明确现售模式，并跑通"土拍—开发—现售—发证"全流程；二是首批按新预售条件申请的项目，其封顶认定与资金支取在实际执行中的尺度。制度的实际松紧，最终由执行环节而非文本确定。

结语

八城细则的共同点是三条底线，差异点则在取值。合肥的取值轮廓清晰：新项目从严，存量项目从宽，流程环节加码。

这与合肥的市场坐标是一致的——供求比0.79、去化周期13.0个月，市场压力在八城中相对较轻，细则不必以"出清"为取向，其重心落在降低制度转换成本上。

对后续尚未出台细则的城市而言，合肥版本的参考价值不在于它有多宽，而在于它示范了一种组合方式：底线照单收录不做减法，把弹性集中释放在过渡节奏与开发流程两端，同时用"不计利息"这类细节把执行口径一次性写死。宽窄是参数的取舍，口径统一才是执行的前提。

THE END

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