广东
10月25日，又一批存量房贷月供正式下调，当天查询、当天生效。中国证券报报道的案例里，广东一位借款人提交“二套转首套”申请后，月供少了4900多元；杭州一位借款人利率从5.8%降到4.3%，月省1800多元；江苏南通的案例从5.05%降到4.2%，月省600多元。
这次批量调整集中在两类人：“二套转首套”——贷款办下来时按二套利率执行，但因“认房不认贷”或卖掉其他房产，当前实际住房已符合首套标准；以及此前申请把固定利率、基准利率贷款转为LPR浮动利率的借款人。流程是9月25日起开放申请，10月22日（含）前提交并经银行确认，10月25日统一生效。工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、民生银行等均已按此节奏执行，结果当日起可在手机银行App查询。
这次调整最值得琢磨的，是“降息为什么不自动”。浮动利率房贷月供跟随LPR，但合同利率等于LPR加签约时定好的加点，加点在旧合同里固定不变。2026年10月20日最新报价，1年期LPR为3.0%、5年期以上3.5%，连续17个月未动。LPR不动，存量借款人降息只能走机制通道，核心就两件事。
第一件，加点可谈。央行2024年建立存量房贷利率协商机制：当合同加点高于“全国新发放房贷平均加点再加30个基点”时，可与银行协商调整加点，或申请新的浮动利率贷款置换旧贷。2026年9月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，对应平均加点约负40个基点——当年加了60个甚至80个基点的人，压缩空间就在眼前。调整有地板线：不低于全国平均加点再加30个基点，也不低于所在城市当前加点下限。
第二件，重定价周期可改。旧合同一般一年重定价一次，LPR降了也要等固定日期；现在可协商改为3个月或6个月，利率下行期更早受益。但合同期内只能改一次、不可逆：缩短周期是在赌利率继续下行，若未来进入加息周期，上调同样会更快传导到月供。固定利率借款人参与协商，还须先转换为LPR浮动利率，转后不能转回。按央行、金融监管总局8月底联合发文，这两项安排11月1日起正式实施。
放到大盘里，存量房贷正在静默收缩。截至2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，连续13个季度负增长，上半年净减少7163亿元；六大行6月末个贷余额24.63万亿元，较2025年末减少约5083亿元，而2025年同期只减少1078.33亿元。2026年4月，全国住户中长期贷款单月净偿还3408亿元，创历史新高。与此同时，14家大中型银行中10家房贷不良率较2025年末上升，工商银行由1.06%升至1.29%。余额下降的背后，是提前还贷与还款压力两种并存的家庭账本。
比起等“11月降息”的传言，更确定的是三个动作：打开手机银行查调整结果；翻开合同核对加点偏离度；想清楚重定价周期改不改。利率下行期，主动开口的人先受益。
你的房贷利率降了吗？评论区聊聊。
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