北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
我们夫妻二人年收入60万，孩子两岁半，目前租住在昌平回龙观，无北京房产，非京籍，有工居，想购买一套四室。
想买四室的原因是考虑到未来老人一同居住，且有生二胎的计划。其实10年内对第四个卧室的需求都不大，大三室应该就够用，只是想买个能长期自住的房源，第四个卧室可以当我的办公室，我加班比较多，四室住着更舒服些。
我工作在安定门安贞桥附近，妻子工作在昌平生命科学产业园。房子总价600w无压力，如遇见单价很低的房源，最高总价也可控制在900w左右。关于孩子上学，我们的想法是希望房子临近海淀，然后走租房上学的模式，在海淀西三旗或清河片区上学。妻子单位有人才引进落户资格，但不太清楚需要等到什么时候。我是天津户口，孩子是天津户口，天津有房产
希望请教的问题：
1、上述想法有无漏洞或考虑不周的地方？
2、海淀北回龙观区域，四室的成交量很少，我们跟房主谈价格时，与小区最近的成交单价比，大户型应该溢价(或折价)多少比例？
章哥：
1、600万预算，遇到单价很低的可提高到900万，那这就是纯自住的需求了。而且十年内用不上第四个卧室，那就是长期自住不再换房了。再说直白点儿就是只考虑自住，对房子的价格走势和流动性不太重视。
因为您想买的地段是昌平，近郊的普宅定位基本都是刚需房，紧凑户型的更受重视。而四居这种大户型在刚需盘里有“错配”的可能，受众相对窄，所以才会单价低，同时流动性也弱点儿，毕竟商品价格是由供需关系决定的。
不过这算不上漏洞，只看自己注重哪方面了？如果确定是自住为主就合适，以回龙观的大户型为例，居住角度的性价比都肯定高于平均值，只是其他方面不太强而已。最典型的是顶复，优劣势都很明显，看自己的选择了。
2、大户型的折价，以顶复为例，和中间层的折价一般是20%左右。但这没有确定的标准，得看具体情况。如果能买到明显低于平均值的就算捡漏儿，也就能弥补一些价格走势+流动性的劣势了。在这种时期有可能买到兼顾的，多看房+多算账吧。
不过大户型一般没有溢价。因为一是在昌平，那肯定没有学区溢价。二是因为户型如果是错配，那一般也没有租售方面的溢价，所以居住角度才性价比高的。
多说一句，就算在海淀，总价高的大户型都是普遍溢价低的，清河西三旗的更低，不带溢价的大户型都有的是。但这指的是学区溢价（海淀均值25%，清河西三旗的偏低），租售溢价（15%左右的居多）要看具体的小区档次。
3、天津户口+房产没影响，但在西三旗或清河走租房上学的模式，这怎么说呢？有点儿不太值似的。主要是这俩学区不算多热门，学区溢价也不高，而您家又买房在附近+有工居，那效果就是多花了一笔租房钱，但没得到太强的资源。不过这到时候再说吧，毕竟入学低谷期开始了，等孩子上学的时候看实际情况再定吧。
仅供参考。
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