北京买房：理清思路，购房建议2044

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

比如我现在租的这套房，劲松二区的两居室，我租一间是不到3000，整租是5500，卖的话240万。按一年算的租金6.6万，减6000费用6万，年化收益率2.5%。

但这只是看上去很高，而如果十年装修一次的话至少10万，每年1万还剩5万了。如果征收房产税1%每年就算2.4万，还剩2.6万。收益率1%了。

另外我最担心的土地到期问题。而且这套房应该是80年代的，40多年了，还有20年到期，到时候如果按70%土地款的话至少100万，这怎么算？

A：

1、十年装修一次是正常的，但谁花10万啊？没有房东会这么大方的，又不是给自己住。一般来说都是刷刷白+换个地板+厨卫，其他顶多修修门窗什么的，没多少钱，能花个2/3万都是对租客最大的尊重了。

刷墙的话买涂料1000，雇人1000，一天完工2000块钱。地板肯定用几十块钱一平的，您这房使用面积减去厨卫也就30来平，3000块钱到头儿了。厨卫也花不了多少钱，整体翻新也就万把块钱的事儿。反正如果是50平左右，那有个2万块钱算多的了，平均每年2000块钱。

2、土地到期问题？讲个概念吧，楼龄和土地期限是两码事儿，您说的是楼龄40多年了，而土地是从“缴纳土地出让金”开始计算70年的。

北京的老公房最早都是划拨用地，不交钱的。后来是1999年底才允许上市，2000年之后才有了交易，过户时缴纳出让金。

所以北京公房的土地年限最早的都2000年起算，央产房要2003年起算呢。那他们的到期就是2070甚至2073年之后，还早着呢。

3、至于到时候怎么续费我不知道，现在70%是上海和广州等地针对“商业地产”的，也就是酒店商场写字楼+公寓等40/50年产权的。

70年住宅用地现在还没说法，而且也肯定没那么贵。我认为更大可能是参考香港模式，到期之后缴纳“地租”，没多少钱。香港是年租金（租值）的3%，还没房产税（差饷）的5%高呢。

比如您租的这房虽然价值240万，但年租金6.6万，那到期后如果跟香港似的收地租，那才每年2000块钱。同时还有房税3300，合计5300。很多吗？而且这还是在没有抵扣+政策性减免的情况下的。另外就算收了这些地租+房产税，最终也都是转嫁到租客头上的，包括租金税。

4、另外还有一句，房租在多数年份都是有涨幅的，这取决于货币是否通胀。因为房租属于典型的消费，大城市是必定跟随CPI波动的。20年前您这套房估计最高也就租2000块钱，现在5500，这只能解释为钱不值钱的后果。

5、还有一点，老破小是有可能原拆原建的，但这到时候再说吧。

仅供参考。

二

Q:

我目前36岁，孩子3岁上幼儿园小班，目前住在八里桥的京贸小区，夫妻均无北京户口，社保已经交了11年了，目前积分100分，准备几年后北京积分落户。同时也想着几年后换房，地点考虑望京区域，想综合学区、小区环境、户型、交通便利的三居室，找个合适的房子。

预算暂不确定，能多攒几年钱就可以少贷款。主要是怕影响小孩学籍，或者小学3年级后转学可行吗？或者买个东城的占坑房？或者九年一贯制？但也不想在学区上投入太多。目前没有太固定的思路。章哥经验丰富，麻烦给个方向或者推荐的小区

A：

1、预算不确定，那这不好聊房子啊。买房车买手机，甚至是点外卖也得先有预算啊，否则怎么选啊？另外这“能多攒几年就少贷款”，意思是买不买房也没确定吧？那就考虑好再说吧，否则聊了也没什么用。

2、义务教育的学籍只要建立了就不受影响，符合各区政策的都可以转学。三年级后转学，在理论上当然没问题，但按现在的情况是不能择校。或者说如果符合转学条件，那在行政区内的学位没问题，但好学校一般是不接收的，大概率是普小派位。非京籍那就更是派位了呗，好点儿的学校都不接收。

另外按照现在的政策，海淀区转学生得自己去联系学校。西城的话转学生对小升初派位有影响，因为没有六年学籍，即便进入直升校也禁止直升。东城区理论上最公平，但也得看运气。朝阳区是理论上可以单校对口，但现实中三四年级未必有空出的学位，也有被派位的可能。

所以考虑好吧，按目前政策一般不建议这么做，因为等于花了全部的溢价，但只利用到了一小部分价值。

3、东城占坑儿房，您家没户口啊，那买了也是做好被派位的准备。九年一贯制当然省心了，但前提是得能对口入学啊，在多校派位的政策时期，没人敢保证非京籍。

4、不想在学区上投入太多，那就买溢价低的呗。现在东西海的平均溢价率是25%左右，400万的房子有100万溢价。但也有低的，只不过得慢慢找，多看房+多算账。朝阳有溢价低的学区房，主要都是小学普校但中学对口名校的，溢价相对低的多。

5、这还是自己考虑好吧，要不然既没预算，也没想好买不买，学区也不确定，实在不好聊具体小区。常规建议是先做好大致的预算，然后考虑好各项需求，并进行排序，然后才好选择行政区-学区-校区-板块，最后才是具体的小区和房源。

仅供参考。

四

Q:

网友问：图片中2.68万一平的朝阳房子在哪里？为什么这么便宜？望京周边真有这价格的小区吗？

A：

1、大概率就是京旺家园或金盏嘉园呗，都是回迁房，均价都是2万多到3万多之间。而且既然这人在网上炫耀房子便宜，那京旺家园的可能性更大，因为这里本来就是大望京村的安置房，所以才对标望京的。

2、为什么便宜，就因为是回迁房或安置房呗，这种小区的地段儿都一般，毕竟好地块都留着卖高价呢，预计卖不上价的才规划为安置房呢。再有就是这种小区的质量和社区氛围也都一般，再加上物业都不太专业，所以小区也老化的快，自然价格低了。

3、朝阳区便宜的板块或小区有的是，而且5公里距离呢，至少好几站地铁，距离不算近了。

4、多说一句，京旺家园前些日子刚发生了一起诈骗案，涉案房源200多套，被诈骗总额好几亿。都是老套路，先租几套房，然后便宜卖给贪便宜的，之后就滚雪球的越骗越多了。所以看房时一定核查清楚，最好找正规中介办手续。

仅供参考。

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