高盛预测中国楼市：别被天量库存骗了，2028年新房或不够卖？

高盛这几天那份中国地产报告在业内刷了屏，大部分人盯的是库存和房价，我倒觉得真正值得咀嚼的是报告里一张不起眼的小表——全国三百城住宅土地出让金，2026年还有1.66万亿元上下，到2035年只剩400亿元左右。十年时间，缩水四十倍。

这不是一个楼市数据，这是财政数据。它意味着过去二十年撑起地方基建、学校、医保、市政的大金库，到下一个十年基本见底。

所有关于房价、库存、开发商的讨论，归根到底都要绕回这张表。别的东西都是枝叶，这是主干。

要讲清楚这事，得先把今年8月28号那天说清楚。那一天，央行、住建部、金融监管总局、自然资源部、证监会这五家联合出手，一揽子新政落地，市场里的人管它叫＂828新政＂。

里头分量最重的一条，就是全面推进现房销售——新拿的地，大多要等楼盖到主体封顶甚至整栋竣工才能签合同、才能收钱。北京9月24号最先出细则，上海28号跟进，广州、武汉、天津排着队。

截至10月中旬，已有五个城市把游戏规则改完。这是2021年行业深度调整以来，顶层出手最重的一次制度翻新。为什么说这是翻新？

过去开发商玩的是高周转——拿地几个月预售开盘，预售款再去拿下一块地，杠杆一加，雪球滚得飞快。新规一来，这根链条直接拉长两到三年。

老规则下预售的那批货，卖一套少一套；新规则下的供给，又得等楼体盖到位。中间这个两三年真空期，就是2028年新房短缺的技术起点。

想明白这一点，再回头看高盛那句＂真正能卖的房子2028年就不够了＂，就不会觉得耸人听闻。高盛团队这次干了件挺笨的事。

他们没在办公室拍脑袋，派人跑了18个不同能级的城市，挨个盘项目——每个楼盘动工到哪一步、是否封顶、预售证拿没拿、网签了多少、剩多少，一笔一笔算下来。算完的账让人意外：样本城市账面去化周期7年，可真正能摆上货架卖的房源，只够卖27个月。

差距在哪？所谓＂十年库存＂的说法，流传了两三年，这回被一个一个具体数字戳破了。水分藏得挺深。

平均36%的库存，其实是摆在那里压根没动土的净地。尤其是2021年以前拍下来的那批，有的开发商早断了现金流，有的地当年楼面价高得离谱，盖出来就是亏——账上写着＂存货＂，实际上就是压在泥里的几块砖。

能动工的那部分也不轻松。将近一半的住宅盘没按原时间表开工，超过一半的项目也兑现不了最初排定的竣工时点。

这几年各地推保交房专项，一批烂尾盘确实拉回了正轨，可老尾盘户型过时、品质跟不上，挂多久都卖不动。把这些加一块，就是业内常说的僵尸库存。

你以为开发商手里有货，其实大部分货都躺在ICU。把节奏理顺，高盛给出了四个拐点，咱们挨个看。

第一个在2028年，供给端率先翻脸。按高盛推算，如果那批卡死的库存一直激活不了，到2035年，账面18万亿的总盘子里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿。

换句话说，把＂库存压死房价＂当作长期分析框架的，接下来几年得改思路。一线城市因为账面水分少、僵尸货占比低，缺口可能提早到2027年落地——北京、上海、深圳的买房人，大概率最先碰上售楼处＂没得挑＂的局面。

过去二十年我们习惯了几十套房源任你挑的画面，往后几年，这种从容多半要变少。

第二个拐点在2031年。土地市场加速下行，就是前面讲到的那条曲线——1.66万亿到400亿。为什么是2031年？因为现房销售把高周转玩法废了，开发商没法再靠预售款滚雪球，只能用项目净利润去拿地。

资金效率一降，拿地意愿塌陷是必然的。2031到2032年同比降幅会超过五成。这意味着什么？

地方政府过去很多年靠土地出让金撑起来的那部分支出，到那个阶段要真的重新想办法。消费税改革往上提速、房地产税试点铺开、专项债继续扩容、国有资本经营收益往地方多切一块，这些题目这几年都在推，不是没缘由的。

到2030年前后，这些改革如果铺不开，财政的裂口会很直观。所以你要问我为什么要把这篇文章的落脚点放在土地出让金上？

因为这组数据决定了后面十年所有财税政策的走向，连带你我手里的工资税、消费税、理财收益率。第三个拐点在2032年，新开工和开发投资触底回升。

乍一听像利好——开发商又开始盖房了。但得看清楚推力是什么。不是刚需回暖，而是城市更新和拆迁重建批量入场。

2000年前后那一拨商品房陆续迈过40年门槛，物理寿命和功能寿命双双到期，不拆不行。这批重建大多是原地回迁，不带来增量购房需求，也不消化多少存量库存。

所以2032年之后数据虽然好看，但对买房人来说基本没感觉。第四个拐点其实最早，2030年。它是需求端唯一的拐点。

那一年中国城镇化率预计突破70%，户籍家庭住房自有率接近95%的饱和线，刚需和改善的下滑会明显提速。再叠加人口总量下行、家庭规模变小，高盛把2027到2035年的总需求预测一下子砍掉16%。

这个16%很关键。它告诉你一件事：扣掉拆迁需求以后，新增购房需求是一条不断收缩的曲线。这跟过去二十年的逻辑完全反过来。

把这四个拐点串在一块看，一个完整的故事就出来了：2028年供给断崖、2030年需求见顶、2031年土地熄火、2032年开工靠拆迁托底。中国地产，从高周转、高杠杆的增量时代，正式转轨到低周转、低增速的存量时代。

房价怎么走？高盛给的时间线也直白。2027到2028年，全国新房均价每年还要跌3%左右。

二手房因为房源更老、挂牌竞争更激烈，跌幅会深一些。2029到2030年止跌横盘。2031年起进入温和上涨通道，年均涨幅3%上下。

看明白了吗？不是普涨，是分化式复苏。一线会跑赢。

高盛另外有一份今年4月的报告专门讲过，上海和深圳可能2026年底就率先触底，比其他一二线早6到24个月；从2025年底到2028年底，这两个城市房价累计上涨15%。

为什么是它俩？逻辑简单——这两个城市新房供给收得最早、本地需求最扛造，供需关系反转，价格会先一步作出反应。弱二线和三四线，日子不会这么宽松，库存要慢慢熬。

房企那边的游戏规则也彻底换了。高盛说得挺直白——销售制度改革会把全行业ROE修复的速度往后拖。

往后开发商赚不赚钱，不看周转速度，看房价能涨多少、地能不能便宜拿到。能活下来的房企，画像也简单：手上可售资源厚实、拿地储备周期足够长、仓位在核心城市的占比高、杠杆维持在低位、整体债务不重。

这几条凑齐，基本就是头部央企国企。所以这次高盛把招商蛇口上调到买入，中海、华润、金茂维持买入；绿城从买入降到中性；万科、新城控股继续给卖出评级。

民营房企还有个绕不过去的坎——2027到2029年是集中偿债高峰。有些公司可能被迫打折甩卖存货回笼资金，这会在局部短期压一压房价。

这是接下来三年要盯紧的具体风险点。还有一个被不少同行漏掉的判断。高盛认为未来十年中国楼市会从＂新房主导＂切换到＂二手房主导＂。

2026年全国二手房的成交份额已经是53%，到2030年抬到63%，2035年奔到75%。每成交四套房，三套是二手。这意味着什么？

新房从大众消费品，退化成小众改善产品——靠更好的户型、更强的物业、更完整的社区卖溢价，但撑不起市场主流。你要买刚需房，大概率要去二手市场挑，这一代购房人的交易习惯，会被倒逼着重塑。

最后说点落到自己身上的话。中国地产这盘棋，分化会越拉越狠——城市之间分化、新房和二手房分化、房企之间分化。

普通购房人想＂等一等再看＂的心态，这一两年还有空间，但到2027、2028年前后，核心城市里真正值得买的新房，可能就真的不多了。

到那会儿你再想挑户型、挑楼层、挑开发商，大概率得排队。

至于非核心的二三四线，恰恰相反，时间多的是，选择也多的是。所以这事真正的门道，不是＂要不要买房＂，而是＂该在哪里买、什么时候下手、买新还是买旧＂。

高盛这份报告，表面讲的是中国楼市，底下讲的其实是财政、房企、普通家庭这三条线怎么重新找平衡。

谁先把这个新平衡摸清楚，谁就能在接下来十年少走弯路。