新政后首批！11月北京4场土拍，起拍总价超115亿

北京进深 徐迪 随着北京楼市“现房销售”新政的落地与深化，市场供应端正迎来实质性变革。

11月份，北京将有4宗涉宅地块完成出让，总起拍价115.04亿元。

作为新政后的首批集中供地，这批地块不仅涵盖了朝阳、昌平等热门区域，更在规划条件中深度嵌入了“现房销售”的相关要求，标志着北京楼市正式迈入“所见即所得”的实质性竞争阶段。

1、歇甲湾巨无霸：北京首宗现房销售地块

昌平区歇甲庄0704-0049、0077-01、0073地块定于11月3日率先开拍，是本月最早亮相的地块。

也是828新政及北京细则出台后，首宗正式挂牌交易的住宅用地。

项目占地8.89公顷，规划地上建面10.09万㎡，包含3幅子地块。

其中2幅为居住用地，建面合计9.79万㎡，限高36米，北侧0049地块建面6.21万㎡，容积率1.01；南侧0077-01地块建面3.58万㎡，容积率1.6。

地块起拍价29.36亿元，楼面价约3万元/㎡。

出让文件明确将该地块纳入北京最新商品住房销售制度改革框架。

根据新规，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；如果选择预售，则预售条件提高为：单体建筑主体结构封顶，并出具五方签章的主体结构分部工程验收记录，预售资金全额、全过程监管，联合验收后方可解除监管。

此外，在地价款支付方面，延长地价款分期缴纳期限，土地竞得企业如参与用地预申请，地价款在签订出让合同后24个月内缴清，未参与预申请，在签订出让合同后18个月内缴清。

歇甲庄地块体量较大，且包含社区服务配套。

在现房销售模式下，开发商不仅要将住宅主体完工，还需同步完成社区服务设施的建设和验收。

这种“完整社区”的实景呈现，对于主打刚需及首改的项目来说是巨大的加分项。

2、驼房营双子复活：高端改善型现房的“试金石”

北京现房新政出台后，首宗暂停出让的朝阳驼房营地块，于10月15日晚间悄然进入预申请流程，并于次日正式挂牌。

原来12.13万㎡的住宅用地，从中间街坊路位置被一分为二：

西侧0013-1地块+西侧2幅体育场馆用地（01、018地块），建筑规模合计9.79万㎡，起拍价45亿元。

东侧0013-2地块+另外1幅体育场馆用地（02地块），建筑规模合计7.34万㎡，起拍价38亿元。

虽然地块是分开出让，却在街坊路的建设上为同一主体开发提供了实施弹性：两地块若为同一竞得人，可统筹核算规划指标，对街坊路线型进行适当优化。

此外，总建筑规模6万㎡的体育场馆，从无偿代建，调整为成本价回购，整体配建成本变得可量化、可预期。

除了体量、价格和配建模式的变化，也给出了较为详细的设计引导，包括抬板设计、滨水景观、板下商业以及慢行系统等方面，以优化城市空间品质、提升建筑设计质量。

从现场叫停到拆分重启，驼房营地块重新上架，其实是北京土地市场迈入“产品力、运营力”的表现。

作为核心区的高总价地块，这两宗地在执行“现房销售”条款后，对开发商而言，资金沉淀周期拉长，但对于购房者而言，位于朝阳核心区的豪宅项目若能实现“即买即住”，将极大消除交付焦虑。

特别是配建体育场馆的要求，结合现房呈现，能让买家在购房时直接体验周边的生活配套成熟度，这是期房时代无法比拟的优势。

3、平谷新城与延庆小营：远郊盘的品质重塑

除了核心区，远郊区县的供地也在向品质化转型。

平谷新城0109地块，起拍价2.68亿元，折合楼面价0.85万元/㎡，与驼房营双子同于11月19日出让。

项目用地规模1.97公顷，规划地上建面约3.15万㎡，容积率1.6，限高45米。

或许在朝阳豪宅地块的对比下，这宗地的存在感稍弱，但对于平谷改善客群来说，无疑是值得关注的项目之一。

地块位于规划轨道交通M22号线平谷站东北侧，小区在后续建设中将与轨道交通站点实现连通。

出让文件明确提到，项目可参照好房子技术要点开展建筑方案设计，同时鼓励因地制宜开展抬板式建筑设计，进一步丰富住区配套、实现立体分层、人车分流，充分提升首层景观效果。

除平谷以外，延庆小营0004地块也已进入预申请流程，起拍价4.35亿元。

在现房销售的政策大背景下，远郊项目同样面临着从“卖图纸”到“卖产品”的转变。

对于平谷和延庆这类依赖地缘性客户或养老度假需求的区域，现房销售条件反而会成为吸引房企参拍、保障区域市场稳定的关键筹码。

纵观11月北京的4场土拍，总金额超115亿的投入背后，是市场对“确定性”的重新定价。

在现房销售政策和抬板设计新规的加持下，土地竞拍逻辑悄然生变，高周转模式彻底失效，取而代之的是对产品力、资金成本和运营能力的综合考量。

对于即将入市的这些项目，未来的售楼处里将不再有精美的沙盘和效果图，取而代之的是真实的建筑立面、园林景观和室内空间。

这不仅是对开发商实力的严峻考验，更是北京房地产市场回归居住属性、保障消费者权益的重要节点。