陕西
作者丨贾特律师
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文 前
在房屋交易中，中介具有信息优势。当中介刻意隐藏自己的真实身份，买方在信息不对称下作出的交易决定，还能算自愿吗？如何维权？本文引入真实案例进行分析。
一、案例故事
2022年7月，买方赵某通过某房产中介公司看中一套登记在案外人程某名下的房屋，成交价87万元。签约过程中，中介公司员工向赵某介绍：钱某是房主程某的亲属，代程某处理卖房事宜。整个交易过程中，赵某一直与钱某沟通，最终与钱某签订了房屋买卖合同。赵某将定金2万元、中介费1.1万元支付给中介公司，房款25万元支付给钱某，剩余58万元通过银行贷款支付给程某。房屋顺利过户至赵某名下。
事后赵某才得知真相：钱某根本不是程某的亲属，而是某房产中介公司的员工。更关键的是，程某实际收到的房款仅为76万元，钱某以“亲属代理人”身份从中赚取了11万元差价。赵某遂将中介公司及钱某诉至法院，要求返还差价及佣金。
二、法律分析
隐瞒身份构成民事欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。欺诈的核心在于“故意告知虚假情况”或“故意隐瞒真实情况”，使对方陷入错误认识并据此作出意思表示。中介的身份及其与房屋的真实关系，直接影响买方对交易对手、价格合理性、风险程度的判断。中介谎称员工是“房主亲属”，使买方误以为自己在与卖方代理人交易，从而放松了对价格和交易安全的警惕。这种隐瞒是故意的、指向核心交易信息的，足以构成欺诈。
违反中介人的如实报告义务。《民法典》第九百六十二条明确规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。房屋的真实售价是“与订立合同有关的重要事实”中最核心的一项。中介不仅未如实报告，反而虚构代理人身份、抬高价格，直接违反了这一法定义务。
行政规章明确禁止“吃差价”。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和人员不得“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”。这一禁止性规定为认定行为违法性提供了直接的规范依据，也在行政投诉层面为买方提供了救济渠道。
三、律师建议
对于遭遇类似情形的购房者，以下几点值得留意：第一，签约前核验“对面是谁”。与中介人员见面时，主动询问其身份是中介员工还是房主本人或代理人。若对方自称房主亲属或代理人，可要求查看授权委托书、亲属关系证明或直接与房主本人确认。真正的房主通常愿意配合核实，刻意回避或推脱的，需要警惕。
第二，付款时留意“钱付给谁”。本案中赵某将部分房款支付给钱某个人，这本身就是一个风险信号。在正常交易中，房款应支付给合同载明的卖方账户，或通过资金监管账户流转。若中介要求将款项支付给其员工个人或与合同卖方不一致的账户，应拒绝并追问原因。
第三，及时固定证据，行政投诉与诉讼可并行。认购书或买卖合同、全部付款凭证、与中介沟通的聊天记录或录音、房主实际收款金额的证据都很必要。当事人可向当地住建部门举报中介“吃差价”的违规行为，可借助行政调查获取部分证据，也能对中介形成压力。行政处理与民事诉讼并不冲突，可以同步推进。
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