退休人员以低价买房，构成受贿犯罪吗？

“张律师，我老公以前在市区规划部门当领导，前几年刚退休，我们家换了套房子。是熟人介绍的房源，价格确实比市价便宜些，对方还说可以缓两年付款，现在房子已经过户了。结果我老公被留置调查，说这套房是以买房为掩护的受贿。可那个开发商也就是以前单位审批过的企业，我老公退休后才买的房，审批权早就没了，这也能定成受贿？”

这类案子很多，表面看是“退休后买了套便宜房”，实际上办案机关盯的是三个重叠信号：价格是不是明显低于市场价、付款安排是不是反常、交易时间是不是卡在权力交接的敏感节点。三个点凑到一块，必然会重点排查是不是“以交易形式受贿”。但帽子先扣过来了，不代表最后就能扣得住。

一、价格到底低了多少，谁说了算

很多人觉得“比市场价便宜就是受贿”，其实这个理解太粗糙了。

2007年两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条讲得很清楚：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，以受贿论处。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。

张智勇律师提醒，注意这里的关键词是“明显低于”。

什么算“明显”？司法解释没给具体比例，实务中各地把握尺度不一，通常结合当地行情、交易习惯、折扣幅度综合判断。但有一条底线很明确：如果这个价格是开发商事先定好、面向所有客户的最低优惠价，不针对特定某个人，那就不属于受贿。

说白了，要是这套房的折扣是开发商本来就有的普惠政策，你老公只是刚好符合优惠条件，那再便宜也不沾受贿的边。但如果这个“优惠”是专门给你家量身定做的，别人都拿不到，那性质就变了。

所以家属现在第一件要做的事：把这套房同期的销售价格、开发商公开的折扣政策、同户型同楼层的实际成交价，全部调出来。用数据说话，比嘴硬解释管用一百倍。

二、付款滞后是疑点，但不是死穴

这位家属提到“可以缓两年付款”，这也是办案机关重点抠的点。

正常的房屋买卖，付款和过户基本同步，就算分期也有明确的节奏。房子都过户到你名下了，钱却拖着大半没付清，办案机关自然会打个问号：这到底是正常的付款安排，还是变相的利益输送？

但付款滞后本身不等于受贿，关键看三件事：

第一，付款安排有没有书面约定

口头说的“缓两年”，和合同里白纸黑字写的分期付款，证据效力天差地别。

第二，款项来源能不能说清。

这两年应付的钱从哪来，是家庭合法收入、其他房产变现，还是别的来路？每一笔都得经得起查。

第三，有没有真实的还款行为还款能力

如果到期后确实按约定在逐步还款，那大概率就是真实的分期安排；要是期限过了钱还没影，又拿不出合理解释，那“以买房为名行受贿之实”的嫌疑就大了。

所以第二件事：把付款协议、转账记录、资金来源凭证、还款计划，全部整理清楚。这些东西现在不捋顺，到了法庭上想补都补不了。

三、时间点，是本案最大的变数

这位家属反复强调“我老公退休了才买的房”，这句话既是抗辩理由，也藏着本案最核心的辩护空间。

这里有个很多家属甚至不少律师都容易搞混的问题：离职退休后收财物，到底能不能定受贿？

答案是能，但有个硬前提——事先约定

2000年最高法的批复、2003年经济犯罪案件座谈会纪要、2007年的受贿案件意见，都明确规定：国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益，并与请托人事先约定，在离职退休后收受请托人财物的，才以受贿论处。

有人拿2016年贪污贿赂司法解释里“履职时未被请托，但事后基于该履职事由收受他人财物的，应当认定为为他人谋取利益”这条说事，觉得事后收钱就算受贿，不需要事先约定。但最高法刑事审判第二庭在权威解读里明确说过：离职、退休后收受财物认定受贿，仍然要以在职期间有事先约定为条件，不能认为这条规定取消了之前的“事先约定”要件。

这个“事先约定”可以是明说的，也可以是默示的，但无论如何，办案机关得证明双方在职的时候，就“退休后给你房子/好处”这件事达成过合意。如果就是退休后经人介绍才买的房，价格优惠属于正常市场折扣，在职期间从来没提过“以后给你好处”这类话，那受贿罪根本立不住。

所以第三件事：把购房时间、退休时间、职权交接时间，三个节点精确到月甚至天，列成时间轴。如果购房行为发生在审批权完全交接之后，又没有任何事先约定的证据，这就是最有力的辩护点。

家属眼下最该做的

案子如果还在监察调查阶段，律师不能以辩护律师身份会见当事人，但可以依法指导家属梳理材料、固定证据。

现在最要紧的，是先把这几样东西理清楚：房屋买卖合同及补充协议、付款凭证和资金来源证明、开发商同期销售价格和折扣政策、退休审批文件和职权交接记录、与开发商或中介的全部沟通记录。

这些材料，别删、别改、别补，原样保留最稳妥。

先把事实摆清楚，再把证据做扎实。低价买房和受贿之间，差的从来不是一张购房合同，而是背后有没有权钱交易的实质。

【作者简介】
张智勇，全国优秀律师，智豪律师事务所管委会主任、首席合伙人，中华全国律师协会刑事专业委员会副主任，重庆市律师协会副会长（分管刑事辩护）。执业29年，2009年带领重庆智豪律师事务所剥离民商事业务，完成全员刑事专业化转型。代理贵州省原副省长王晓光案（国家监委成立后001号案），云南省委原常委、省政协原副主席黄毅案，贵州省原副省长李再勇案，贵州省原政协副主席周建琨案4件省部级职务案，厅级数十件，各类受贿、行贿案上百件；并辩护代理了重庆不雅视频赵红霞案、四川交警开房丢枪案、云南鲁逸荣L置27个月案等在全国有重大影响的案件。亲办重大疑难职务、诈骗及经济类刑案500余件，多人获无罪释放；带领团队办理刑案近万件。受聘西南政法大学量刑研究中心研究员及多所高校法律硕士兼职导师，律所实行全部刑案集体讨论。著有《职务犯罪组合拳辩护的实践与运用》《75项留置核心法律问题全解读》。