北京二手房低总价段退潮

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

三季度，北京二手房市场悄悄出现了变化。

一是过去三年撑起成交大盘的低总价房源，第一次出现了明显退潮。与此同时，700万元以上的中高总价房源逆势放量。

二是挂牌量在连续七个月回落后于9月首次止跌回升。

这意味着“小阳春”期间“刚需独撑”的单一格局在三季度已经改变。

三季度北京二手住宅挂牌房源月均10.83万套，比去年同期少了近四分之一，降幅23.2%。更值得注意的是轨迹：挂牌量从今年2月的13.29万套一路连降七个月，到8月只剩10.78万套，累计少了2.51万套。直到9月，挂牌才回升到10.91万套，环比增长1.1%，这是2026年以来头一回月度止跌。

成交方面，三季度二手住宅成交41525套，同比增长3.7%，只是环比回落了11.9%。这个回落不难理解，二季度47154套是2025年以来七个季度的最高点，三季度的下滑更多是对二季度集中释放的修正。和去年比，成交还是正增长，也高于2025年四季度和今年一季度的四万套水平。

挂牌少了、成交没塌，意味着过去两年压着的低价房源正在被买走，而新挂出来的，尤其是低价房源的补充在变少。

从成交价格和挂牌均价来看，买方手里的话事权一点没松。

三季度北京二手住宅成交均价41310元/平方米，同比下跌11.8%、环比下跌3.5%；挂牌均价51484元/平方米，同比下跌8.5%、环比下跌1.9%。两相对照，成交价同比跌幅比挂牌价多出3.3个百分点，说明挂牌端的降价已经踩了刹车，可成交端的折让还在继续。

价差把这件事说得最直白。挂牌均价和成交均价的差额，今年二季度为到9692元，三季度拉大到10174元，9月单月冲到10930元，是2024年以来的次高水平。对应的折价率，也就是成交均价除以挂牌均价，从2025年三季度的83.3%掉到80.2%，9月单月只有78.6%。

这和今年小阳春的画风正好相反。那会儿是挂牌价加速往下走、主动往成交价靠，价差越收越窄，卖方急着出手；三季度变成挂牌价跌势放缓、成交价继续下探，价差重新走阔。再叠加挂牌量同比少了近四分之一，基本可以判断，卖方的报价让步已经快摸到心理底线了，接下来还能往下压成交价的，是买方的议价，主动权牢牢在买方这一侧。

存量挂牌房源结构也印证了这一点。三季度300万元以下的挂牌房源，套均总价从去年同期180.8万元涨到193.8万元，升了7.2%；而1000万到3000万元这一档，套均总价从1551.9万元降到1499.9万元，跌了3.3%。高总价房源在降价下沉，不断填进低总价的挂牌池里，结果就是同一个总价段里，房子面积更大、品质更好。这恰恰解释了，为什么低总价段单价还在跌。

真正让这个季度称得上转折点的，是成交结构。300万元以下总价房源的成交占比，从二季度的73.6%掉到68.3%，环比下降5.3个百分点、同比下降1.9个百分点，把此前连续六个季度稳在七成上下的格局给打破了。单看套数，这一档三季度成交28349套，环比降了18.3%，同比却还是微增0.8%。

另一边，中高总价段全线往上走。500万到700万元成交2832套、同比增长9.3%，700万到1000万元成交1477套、增长27.7%，1000万到3000万元成交1001套、增长36.7%，三档占比分别升到6.8%、3.6%和2.4%，合计12.8%，比2025年同期高出1.6个百分点。全市成交只增了3.7%，增量几乎全来自700万元以上。

面积段指向同一个方向。70平方米以下房源成交占比降到34.9%，是七个季度的最低，比二季度低1.4个百分点，比2025年四季度的高点低3.7个百分点；110平方米以上合计占比回到21.5%，追平2025年上半年。从套数同比看，70到90平方米增长10.0%，110到144平方米增长13.8%，160到180平方米增长24.8%，而70平方米以下下降2.7%，200平方米以上下降13.7%。放量的，是“中间面积段”。

分档价格的表现，也在说改善需求回来了：总价越高，单价涨得越猛。1000万到3000万元档成交均价从56002元/平方米涨到69420元、同比涨24.0%，700万到1000万元档涨13.7%，500万到700万元档涨7.8%，300万到500万元档涨2.5%，只有300万元以下档下跌3.0%，是唯一下跌的档位。

全市成交均价同比跌11.8%，和中高总价档位普遍上涨并存，说到底，全市均价的跌幅主要来自占比近七成且唯一单价下跌的300万元以下档。

所以三季度是北京二手市场的一个结构转折季。

量上，成交同比还在正增长，挂牌量却同比少了近四分之一，供给端被动出清告一段落；

价上，成交价跌幅继续快过挂牌价，价差重新走阔、折价率降到80.2%，议价主动权仍在买方；

结构上，撑了近三年成交的低总价房源第一次明显退潮，700万元以上成交同比涨了两到三成，改善需求开始实质性进场。小阳春那会儿刚需独撑的单一格局，到三季度已经改写。

对于四季度，我们有三个判断。

第一，成交量大概率维持在4万套上下。9月挂牌已经止跌回升，可售房源重新补上来，加上价格还在下行通道，成交规模有支撑。

第三，全市成交均价仍然难企稳。300万元以下档占比近七成，又是唯一单价下跌的档位，只要这一档的结构权重没有明显降下来，全市均价的同比跌幅就很难明显收窄。以价换量，仍会是北京二手房市场维持成交规模的主基调。