浙江
在温州开店的老王，去年在万象城边上租了个铺面，合同一签五年。今年九月，房东突然带人来看房，说店铺已经卖了，让老王月底前搬走，新房东要自己开咖啡店。
老王慌了。装修花了二十多万，客源刚养起来，搬走等于重来。他跑来问我：租约还没到期，房东把房子卖了，这合同还算数吗？
先说结论：算数，搬不搬不是新房东说了算。
《民法典》第七百二十五条写得明白：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。翻译成大白话：只要你还在按合同租着、实际用着这间铺子，房东把房子卖给谁，你的租约原封不动。租金照原来的付，租期照原来的算，新房东必须接着履行，他没有权利赶你走，也没有权利单方面涨租金。
这就是法律上说的“买卖不破租赁”。
不过有三个细节，老板们要留意。
第一，“占有”两个字是关键。法律保护的是实际占有使用的租客。合同签了但房子一直没交付，钥匙没拿、店没开，这种状态下去卖房，租约能不能对抗新房东就要打问号。所以签完合同尽快接收房屋，水电过户、物业交接这些动作别拖。
第二，房东卖房前要通知你，你还有优先购买权。《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等价格下，你想买，就轮到你先。当然有两个例外：卖给房屋按份共有人的，卖给房东近亲属的，这时候优先购买权轮不上。还有个时间点要记牢——房东通知之后十五日内你不明确表示要买，就视为放弃。第七百二十七条还规定，房屋走拍卖的话，拍卖五日前要通知承租人。
那房东没通知、偷偷就把房子卖了呢？《民法典》第七百二十八条说：你可以要求房东赔偿损失。但注意后半句——房东和买家签的买卖合同效力不受影响。也就是说，房子照样过户，你告的是房东赔偿，不是把买卖撤销。
第三，有两种情况“买卖不破租赁”不适用，这是最容易被忽略的。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第十四条列了两个例外：一是房子在出租之前已经设立了抵押权，后来抵押权实现、房子被拍卖变卖发生所有权变动的；二是房子在出租之前已经被法院依法查封的。这两种情况下，租客的租约不能对抗新房东。倒过来记就不会错：先租后押、先租后封，租约都稳；先押后租、先封后租，租约让路。
所以老板们租铺面之前，多花十分钟查两件事：这房子有没有办过抵押，有没有涉诉查封。不动产登记信息可以带证件去不动产登记中心查，这一步能帮你避开最大的坑。
租期到了以后呢？《民法典》第七百三十四条给了房屋承租人一项权利：同等条件下的优先承租权。合同到期房东要继续往外租，你开同样的条件，还是你优先。
给各位老板三句实在话。书面租赁合同一定要签，租金尽量银行转账、备注清楚，付款凭证都留好，这些是将来主张权利的证据。房东要卖房的通知、带人看房的记录，也留个心眼存档。真遇上新房东赶人，别急着吵，把租约和占有使用的证据摆出来，大部分情况谈一谈就能解决，谈不拢再去法院，胜算在你这边。
以上依据《民法典》第七百二十五条至第七百三十四条，以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第十四条。具体以当地不动产登记中心与法院的裁判口径为准。
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