住建部官媒重磅定调：全国楼市正走出底部，将有更多城市跟随上海脚步

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10月19日，国家统计局发布9月房价数据显示：上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为70城中首个同比转正的城市。

时隔38个月，上海二手房价格指数终于摆脱了同比负增长区间。

7天后，住建部旗下中国房地产报发表评论员文章，直接定调：上海二手房价止跌回涨，是微光也是方向，全国楼市正走出底部，将有更多城市跟随上海修复。

这是住建部旗下官媒的正式发声，不是券商分析师的个人判断。

很多人只看到"涨0.8%"这个数字，没看懂背后的门道。

上海走出的，不是政策一托就脉冲的短行情，而是一套教科书级修复路径：先稳量、再稳价、而后同比转正。

据中指研究院监测，今年前9个月，上海除春节外月度网签都在2.2万套以上。9月成交23581套，同比增加15%，创近6年同期新高；1到9月累计21.7万套，同比增加14.43%。

持续稳定的成交，像一台抽水机，慢慢消化了低价急售房源。

量上来了，价格才站得稳。年初上海二手房普遍还能砍价5%到7%，到3季度整体议价空间收窄到2%到3%，核心地段优质次新房只有1%以内。

挂牌量从年初约34万套降至约28.8万套，较高点减少超5万套，既有卖掉的，也有业主主动撤牌、转售为租。

从2月起，上海二手住宅价格环比连续8个月上涨，9月涨0.5%，同比转正。

这就是"量在价先"：没有量的价是虚的，有量托底的价才是实的。

对正在选房的家庭，启示很直接：判断你所在城市到没到位，别看口号，先看成交量能不能连续几个月站稳，再看议价空间收没收窄。量稳价稳，拐点只是时间问题。

上海不是孤岛。放眼全国，供需两端的积极变化同样明显。

据住建部数据，1到9月全国二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，占住房交易总量52%，历史性超过新房。

这是个里程碑式变化：楼市从开发商主导的增量时代，切换到居民置换主导的存量时代。

"金九银十"成色很足。据贝壳研究院、中指研究院监测，国庆假期重点城市二手房、新房日均成交同比分别增长45%、33.8%。

10月热度延续。据中指研究院监测，第43周上海、杭州、成都、北京成交同比分别增长50%、22%、9.4%、5.1%。

9月北上广深4个一线城市二手房价格全部环比上涨，已连续7个月；70城环比上涨城市从8月的3个增至9个。

供给端，据国家统计局数据，9月末全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，较2月末高点减少约5100万平方米，同比降幅连续7个月扩大；1到9月新开工3.40亿平方米，同比下降24.9%，连续第5年两位数下滑，较2021年高点累计降幅超77%。

据克而瑞测算，未来1到2年核心城市新房供应将出现结构性短缺。

对刚需家庭来说，核心城市、配套成熟片区的优质房源，选择窗口正在收窄。现在还有2%到3%的议价空间和低利率、贴息托底，价格全面企稳后，这两样都会淡出。

数据这么热闹，为什么不少人还是觉得"不热"？

售楼处没有人头攒动，楼下中介门店冷冷清清，网上还是"楼市还要跌"的声音。

这种体感偏差，恰恰是底部阶段的正常现象。

历史反复证明：底部在怀疑中筑成，在犹豫中上涨，在疯狂中见顶。2014年市场情绪低迷时，谁能想到1年后会迎来一轮修复行情？

网上充斥着"还要跌10年"这类一边倒的悲观声音，说企稳就被冷嘲热讽。极端一致的悲观，本身就是底部典型的情绪信号。

还有个时间因素：年底本就是楼市淡季。据中指研究院历史数据，11月到12月成交量比9到10月平均低18%到25%，是20年规律。

今年淡季效应更明显，8、9月政策密集落地，需求在国庆集中释放后进入消化期。

即便在所谓淡季，10月前三周依然很硬：上海前20天成交同比增长37.9%，北京前15天增长18.08%。

这哪是淡季该有的样子？

说句实在话，等身边人人都觉得楼市热了，底部早过去了。售楼处排队、朋友圈刷屏时，能买到的只会是更高的价格、更少的议价空间。

官媒说"将有更多城市跟随上海修复"，不是空话。

任何一轮楼市复苏，都不是全国所有城市一起上涨，而是按"一线核心板块→一线整体→强二线→普通二线→三四线"梯度传导。

2014年底深圳率先止跌，2015年北上跟进，2016年杭州、南京、苏州接棒，之后热度传导到三四线，历时2到3年。

日本东京、美国纽约旧金山、韩国首尔，都是核心城市率先企稳。

按这个规律，接下来的修复路径很清晰。

北京、深圳、广州已在修复路上，二手房价格连续7个月环比上涨，机构预判半年到1年内有望同比转正。

杭州、成都、苏州、南京、武汉、合肥等强二线城市，成交量已经起来，挂牌量持续下降，价格进入磨底期，机构预判1年左右跟随转正。

普通二线和强三线城市以去库存为主，量先稳、价后稳，磨底时间更长，核心城区和远郊分化会非常明显。

不同城市的购房者，应对策略也不一样。一线和强二线的置换群体，先把旧房定价谈实、锁定买家，再谈新房，别让链条卡在旧房上；强二线和普通二线的刚需，盯紧月度成交量和议价空间，量稳了就可以从容挑，不必再等；三四线核心地段、配套成熟的房子可以看，远郊大盘仍要谨慎。

当然，跟随不等于齐涨。这一轮修复是温和的、分层的、缓慢的，机构预判核心城市优质房源年均涨幅大致在3%到5%，和居民收入增速基本匹配。

决定房价走向的5个关键因子——人口与产业、库存与供应、政策与信贷、置换链条、预期与信心——眼下都在向好。

政策友好度近年少见：首套商贷利率主流3.0%到3.1%，叠加购房贴息后更低；首付比例处于历史低位；现房销售制度从根源上化解交付风险；公积金全国互认互贷。

头部机构也形成罕见共识。中信证券判断2026年下半年有望迎来房地产长周期底部，中金公司认为未来2年部分主要城市可能陆续迎来企稳拐点，摩根士丹利研判快速回落阶段已经结束。

"潮平两岸阔，风正一帆悬。"

过去4年，中国楼市完成了一场痛苦但必要的深度出清。上海二手房价格同比率先转正，是这座城市的微光，更是全国楼市的方向。

艰难的下行阶段已经过去。市场正以温和、分层、缓慢的方式走出底部，向着良性循环前行。

方向已经明确，底部已经确认。对有真实居住需求的家庭来说，看清趋势、理性判断，就是面对周期很好的选择。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。