历史不会重演，但会惊人相似：中国楼市极大可能重走2015年老路？

10月19日公布的数据里有两个数字放在一起看，有点对不上。一个是：北京、上海、广州和深圳二手住宅价格分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%，上海涨幅在70个城市里排第一。另一个是央行5天前公布的：2026年9月，全国住户贷款单月增量为0。

房价在涨，借钱买房的人却没有增加。2015年那一轮不是这样的，当时房价一抬头，老百姓的房贷就跟着猛增。眼下的楼市，2015年那条路只走了前半段，后半段那种借钱推高房价的大涨，这一次大概率不会来。更可能的走法是，核心城市先在低位站稳，其他地方慢慢磨，城市之间、新房和二手房之间越分越开。

前半段确实很像。2015年3月30日，"330新政"降低二套房首付，营业税免征年限从5年缩到2年，央行一年里又多次降息降准。之后一线城市先动起来，到2016年初，深圳新房价格同比涨了五成多。

今年也是一线先回暖。一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。上涨的城市也在变多，新房价格环比上涨城市增至17个，比上月增加2个；二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个。

库存的情况也接近。2015年底，全国商品房待售面积大约7.19亿平方米，在当时算历史高位。今年9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，比十年前那个高位还多一些。

政策这边也有一件和十年前很像的大事。财政部、央行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。上一次财政花钱推动买房，要数到2015年开始的棚改货币化安置。

剧本像，可推动房价上涨的力量变了，第一处变化就在家庭的钱包上。2015到2016年，很多家庭是贷款买的房，2016年全国住户贷款增加了6万多亿元，房价就是这样一路推上去的。今年情况正好相反，前三季度住户贷款减少1.03万亿元，2025年同期为增加1.1万亿元。

钱没少，只是存进了银行。同一时期住户存款增加9.39万亿元，而住户中长期贷款，主要就是房贷，中长期贷款增加1062亿元，和去年同期1.33万亿元相比差了一大截。东方金诚首席宏观分析师王青的判断是，当前居民部门仍处在降杠杆以修复资产负债表的过程中。

不借钱买房，房价靠什么涨？现在主要靠两类人：一类是手里有存款、觉得房价已经够低的人，一类是先卖后买的换房家庭。不过这类买卖托得住价格，很难把价格推高。分析人士据此判断，没有增量杠杆资金进场，房价反弹更似超跌喘息，磨底或持续。

第二处变化在开发商。2015年全国房地产开发投资虽然只增长了1%左右，开发商手里还有钱拿地，2016年各地"地王"一个接一个。今年开发投资53364亿元，同比下降20.6%；房企到位资金56813亿元，同比下降21.6%，其中国内贷款降幅达33.1%。

卖房的规矩也改了。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地推行现房销售，实现"所见即所得"。新拿地的项目要预售，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管。

上海的落地细则更具体：2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。十年前开发商靠"拿地、预售、收钱、再拿地"转得飞快，这套办法正在被关掉。开发商没法再用预售款去高价抢地，靠"地王"拉高周边房价的事也就少了。

第三处变化，在这次贴息的边界上。贴息要同时满足三条：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，"首套住房"认定按现行政策执行，既包括新房也包括二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。

贴多少？财政部门给予年化1个百分点的贴息，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的1/3，贴息期限最长5年。贷款上限100万元，粗算下来，一户最多能省几万元利息，前提是本来就打算买房。

棚改那几年，拆迁户是直接拿着补偿款进场买房的，这次只是帮买房的人少付点利息，两者力度不一样，对市场的作用也不一样。

150万元这条线还有一层意思。在北京、上海，150万元很难买到一套像样的房，贴息能用上的，主要是二三线城市和县城的中小户型。可这些地方的房价恰恰还在往下走：三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同，二手房跌得更多一些。

所以今年房价回暖的样子，和2015年不太一样。2015年后是从一线城市一路涨到三四线城市，那几年房价全国普涨。今年起来的是一批二线和强地级市，徐州以0.4%成为全部70城中环比涨幅最高的城市。长春、南宁、重庆涨幅达0.3%，与深圳并列第二。这些城市有的产业撑得住，有的前几年房价跌得多，本来就该先修复。

一线城市内部也不一样。新房价格同比，北京、广州和深圳分别下降2.7%、1.1%和1.0%，上海上涨2.8%。2015年人们常说"一线城市一起涨"，现在同样是一线城市，有的已经比去年贵，有的还没止跌。

还有一个十年前没有的变化：二手房卖得比新房多了。新建商品房销售面积56483万平方米、销售额53799亿元，分别下降13.2%和13.9%。与之方向相反的是，住房城乡建设部口径的二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。现在越来越多的房子是普通家庭之间转手，房东要卖得出去，往往得先降价。

换房的这一环也还没打通。分析显示，二手房大户型环比-0.28%重新领跌，上海、深圳、杭州的新房也是大户型比小户型弱。小户型有刚需在买，大户型要靠卖掉旧房、再贷一笔款的换房家庭，而这些家庭现在大多不愿意多背贷款。

官方和学界说得都很克制。清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，70个大中城市住宅价格趋稳的积极信号进一步增多，价格企稳的支撑因素逐步积累。他用的词是"趋稳""企稳"，意思是房价不再大跌了，没说要涨。

对家里有这方面打算的中老年读者来说，有几件事可以落到实处。帮子女买首套房的，先看房子是不是在120平方米、150万元以内，能不能拿到贴息，政策暂定执行一年，不用急着抢在哪个月下手。在三四线城市或县城手里有几套房、想等"2016年那样的行情"再卖的，这一轮可能等不到，房子放着每年还要花钱维护。

接下来几个月，与其每月看70城房价涨了几个城市，不如看央行公布的住户贷款，特别是中长期贷款有没有明显回升。10月是贴息实施的第一个月，相关数据11月中旬公布。贷款要是一直上不来，房价再涨也只是少数城市局部回暖，2015年后那种全国普涨就不会出现。