拆不掉也卖不掉，持有成本飙升，多年后高层住宅终将沦为贫民窟？

2025年5月1日，一部国家标准开始实施，名字叫《住宅项目规范》。

里面有两条规定，很多买房人都注意到了：新建住宅的层高不低于3米；4层及以上的住宅，要设置电梯。

一部技术规范，为什么会引起这么多人关注？因为大家心里都有一个疑问：现在城市里一眼望不到头的高层住宅，过个三四十年，会变成什么样？

网上有一种说法传得很广：高层住宅拆不掉、卖不掉，维修费用越来越高，最后都会沦为“贫民窟”。这话有没有道理？要把几个问题拆开来看。

老化的难题

先说一个躲不开的事实：房子会老。一栋住宅，主体结构的设计使用年限一般是50年。

可楼里的电梯、水泵、管线、外墙防水这些东西，寿命要短得多，用个十几二十年，就要大修或者更换。楼越高，设备越多，维护越复杂，花的钱也越多。

拿电梯来说，一部电梯用上十几二十年，故障就会越来越多。大修或者整体更换，少则几十万元，多则上百万元。

一栋高层住宅往往不止一部电梯，再加上二次供水、消防设施、外墙，加起来是一笔不小的开支。这笔钱，最后都要落到每一户业主头上。

很多小区指望住宅专项维修资金。可这笔钱往往不够用，用的时候还要经过业主表决。

住在低层的觉得电梯跟自己关系不大，准备卖房的不想多掏钱，已经搬走出租的更是懒得管，事情就容易一拖再拖，小毛病拖成大问题。还有很多人担心70年产权到期的问题。

这一点其实不用太焦虑，《民法典》第三百五十九条已经写明：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。真正需要提前考虑的，是房子本身的状况和日常的维护成本。

这些难题都是真实存在的。可问题是，有了这些难题，高层住宅就一定会变成“贫民窟”吗？

还有一个容易被忽略的问题：消防。楼越高，火灾时人员疏散和灭火救援的难度就越大。所以，高层住宅对消防通道、消防设施的要求也更高，这些设施同样需要定期检查、维护和更换，一样要花钱。

衰败的教训

说高层住宅会衰败，很多人举的是欧美的例子。1968年，英国伦敦一栋新建不久的22层公寓楼“罗南角”，因为一次燃气爆炸，楼的一角整面坍塌，造成人员伤亡。

这起事故，让英国社会对高层住宅的质量和安全产生了很大的怀疑。1972年，美国圣路易斯市开始爆破拆除一片叫“普鲁伊特-艾格”的公共住宅。

这片住宅建成还不到20年，一共33栋11层的楼，当年被当作现代住房的样板，最后却因为失修、空置和治安恶化，被整体拆除。爆破的照片，后来成了一个时代的象征。

此后几十年里，英国、法国等国家也陆续拆除了不少战后建造的高层住宅。不过，欧洲也不是把高层住宅全部拆光了。

一些城市选择了改造：加装保温层、更换门窗、改善公共空间、引入不同收入的住户，让老楼重新焕发了活力。拆还是改，关键看楼本身的状况，以及有没有一套可持续的维护办法。

可是仔细看这些例子，会发现一个共同点：它们大多是政府集中建设的公共住房，集中安置了大量低收入家庭。有条件的人陆续搬走，留下的人付不起维护费用，管理方也投入不足，楼越来越破，环境越来越差，最后形成恶性循环。

所以说，贫民窟不是楼层的高低决定的，而是“没人管、没钱修、人都走了”决定的。一栋楼如果管理得好，住户稳定，几十年后照样可以住得舒舒服服；反过来，一栋六层的老楼，如果长期没人维护，同样会破败下去。

我们的情况，和当年的欧美有很大不同。我国大部分住宅小区是业主自己买下、自己持有的，房子是很多家庭最重要的资产，大家都有维护它的动力。

这是最根本的区别。再加上我们的物业管理制度、业主委员会制度，这些年也在不断完善。一些地方探索由政府、业主、物业共同出资维护老旧小区，一些城市推行“物业服务+养老服务”的模式，这些做法，都在给老楼的长期维护想办法。

应对的准备

那么，我们为什么会盖这么多高层？1998年住房制度改革以后，商品房市场快速发展。

那时候城镇居民住房普遍紧张，一家几代人挤在一起很常见。城镇化又在加速推进，到2024年末，我国常住人口城镇化率已经达到67%，几亿人从农村来到城市。

我国人口多、耕地少，城市不能无限向外扩张，必须守住耕地红线。在有限的城市用地上，要在短时间里解决这么多人的住房，“向天上要空间”是现实的选择。

客观地说，高层住宅是城镇化的功臣。没有它，就不可能在二十多年里让这么多家庭住进楼房。

高层住宅也有自己的优点：节约土地，配套集中，交通、商业、学校、医院往往离得不远，生活很方便。很多年轻人上班通勤，就靠楼下的地铁站。

只要维护得好，高层住宅照样可以是宜居的好房子。如今，阶段变了，思路也在变，国家已经在做几方面的准备。

一是建设思路在调整。2021年，住建部等部门明确，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比不低于70%，最高一般不超过18层。

《住宅项目规范》对层高、电梯等提出更高的要求。从“盖得多”到“盖得好”，方向已经很清楚。

这些变化，在新房市场上已经能看到：低密度的洋房、层高更高的“好房子”越来越多，很多开发商把“得房率”“层高”“电梯配置”当成了卖点。买房人的眼光变了，房子也在跟着变。

说到底，房子好不好，最终要看住的人满不满意。楼高楼低，都只是其中一个因素。

二是养护机制在建立。2024年，住建部表示正在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，上海等22个城市开展试点。

房屋养老金不是房地产税，目的是给老房子找一个长期稳定的“养护钱包”。三是城市更新在推进。

老旧小区改造加装电梯、更换管网、整治外立面，已经在各地铺开。大规模设备更新行动中，老旧住宅电梯更新也被列入了支持范围。

从市场看，房价也在逐步企稳。国家统计局10月19日发布的数据显示，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.1%和0.2%，各线城市同比降幅都在收窄。

这样看，“高层住宅终将沦为贫民窟”的说法，显然是夸大了。高楼会老，这是事实；但有没有人管、有没有钱修，决定了它老得体不体面。

对已经住在高层的家庭来说，与其担心几十年后的“贫民窟”，不如多关心眼前的事：小区物业管得好不好，维修资金还剩多少，业主大会能不能正常运转。房子是自己的，也要靠大家一起来养。

对还没买房的家庭来说，选房时也可以多留个心眼：看看小区的物业口碑，问问维修资金的使用情况，了解楼栋的电梯品牌和使用年限。这些细节，往往比装修的样板间更能决定以后住得舒不舒心。