踩盘简析：澳南锦官序，抄底正当时！

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

踩盘简析：南二环新贵，澳南锦官序，产品力吊打其硬伤。

周末带一组跟踪大半年的高知家庭去看澳南锦官序，客户内心排除万难，最终还是要看这盘。

我的感触：这就是典型的「产品力足够突出，但硬伤也毫不遮掩」的成熟主城改善盘，没有十全十美，就看你能不能容忍它的缺点，又能否共鸣它的优点。

1、先讲大家爱听的槽点，两个小硬伤。

第一个就是噪音问题。这组客户之前看遍了西门航线下的所有盘，实在接受不了航道噪音，退而求其次选南门。红牌楼这片其实算是西南门少有的无密集航线的区域，这点我之前发过的航噪图里也提过。但它北侧就是二环高架，距离也就百来米，说完全没噪音那是骗人的，尤其是4栋，北侧正对着高架，多少还是有影响。只不过客户已经把航噪、远郊这些更难接受的楼盘都排除了，所以这边高架噪音属于“能说服自己妥协”的范畴，也就不多纠结了。

第二个是北侧的中石化加油站。很多人第一反应是不安全，说实话我跑盘这么多年，市区加油站的安全标准比绝大多数人想的都高，这些年我真没见过哪个加油站爆炸了的，反而经常刷到电车起火的新闻。真要较真安全，这反而不算什么大问题，更多是心理膈应，或者我们的谈价策略。

除此之外就是成熟区的通病：地块不大，总共也就18亩，周边老房子多，城市界面不算崭新，板块也早就固化了，没什么新区那种“未来可期”的故事可讲。还有学区也不算顶流，划片中规中矩，不算加分项，不过好在离北二外不远，愿意花点成本挂户的话，距离和成本都还算可控。

2、再讲核心价值：二环内的新规改善盘，本身就是稀缺品。

但话说回来，这些年成都二环内的纯住宅新盘，现在真的是屈指可数，尤其是新规之后的产品，更是屈指可数。看看今年省体，都这种行情下国贸还要拿出个武侯地王，说明资本的确非常看好这种地段，未来国贸这边出来就是天价，普通改善根本够不上。所以澳南锦官序，以前没有这种产品，以后也罕见，上车机会不多的。

产品力是真的能打，这点全网公认的。

说回产品本身，这盘能让那么多改善客户纠结完缺点还是想买，核心就是产品力确实突出。

容积率2.5，5栋纯板式小高层，总共才188户，全部是130平起步的四房户型，没有小户型掺和，圈层非常纯粹。别小看这点，未来二手房能不能保值，你的邻居（其实就是竞争对手）很重要。小区要是刚需小户型多，动不动就有人低价甩卖，很容易把整个小区的价格搞崩溃；全是大户型纯改善，户数又少，价格踩踏的风险就小得多。颜值看配图，房段子的实拍，外立面用了大量铝板加玻璃幕墙，流线型的设计，在红牌楼这片老小区里，颜值绝对是独一份，未来十年估计都是这个片区的门面担当，楼市一哥。

最巧的是它做了整体抬地6米的立体空中园林，别人的三楼才到它的一楼。这么设计不是为了装样子，是真的能解决问题：挡扬尘、隔噪音、提私密性，楼下路过的人看不到家里，用这种方式对冲小地块和高架的负面影响，澳南别看是民营，但在这个盘花的心思比某些国央企都多得多。

户型更是采用了新规产品的优势，加上入户光厅，得房率能到105%左右。最小的130平都做了四房三卫，功能性直接拉满，刚改三代同堂完全够用；173平做的端厅环幕设计，视野感拉满；240平楼王一层一户，上千万的总价，就是给终极改善准备的。3.1-3.3米的层高，比常规住宅高十多公分，进去的空间感确实不一样。

3、最后看选房实操：楼栋楼层怎么选？

具体到选房，给大家几个实在的建议，也是昨天我们现场分析的结论：

第一，优先选中庭朝向的楼栋，卧室、客厅尽量避开北侧高架方向。4栋130户型就是这样的。

第二，中高楼层性价比最高。低楼层被园林遮挡视野，高楼层溢价高，中间楼层视野够用、价格合适，最划算。

第三，不同单元、不同房号的视野差很多，有些视野被遮挡，有些视野看老破小，有些又正对中庭绿化景观。怎么用最划算的单价买到最好的房号，这就是陪勘的价值——找房段子团队抠细节、谈价格，帮你把每一分钱都花在刀刃上。

目前这盘已经到尾盘清盘阶段了，优惠力度相当感人。

适合买的人：预算400-500万，工作在南门或者主城偏西南，介意航道噪音，想要成熟配套、新规改善产品，又不想去郊区开荒的，这盘真的可以重点看看。

不建议碰的：追求顶级学区的，这里不是学区房；对噪音零容忍的，高架多多少少还是有影响；预算卡得死、只看单价的，周边老破小更便宜，没必要硬上改善。

总的来说，这盘没有完美的，硬伤都摆在明面上，但产品力和地段稀缺性也确实突出。主城改善盘就是这样，没有十全十美。感兴趣的可以找我安排，这个盘的优惠模式我熟得很，能帮你拿到最实在的价格。这个楼盘底价已经探明，近期没去过，感兴趣的朋友找房段子安排哦~