广东
近两周，很多土拍拿地和存量地产项目的融资需求都浮出了水面，房地产的投资端似乎也出现了复苏的迹象。
非常值得注意的是，地方国企、城投平台又开始了大规模的进场拿地。以南京为例，10月份至今一共出让了29宗商住用地，土地出让金收入合计136.6亿元；除了2宗地块由民企竞得以外，其他27宗地块全部由当地国资平台下属企业竞得。
因2022年2月出台的《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）明确提出，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，因此，这一轮国企、城投在土拍市场的托市拿地最终还是得解决开发建设问题。
从融资市场的实际情况来看，目前很多国企、城投平台的拿地都主动选择了与民营房企或各类投资机构的合作开发，但受限于“828新政”的融资新规限制，很多合作条件都还得重新磨合。
按我们目前的项目谈判经验，对于国企/城投与民营房企或投资机构的合作开发项目，因国企、城投面临举债限制，因此目前大多数情况下都得同股同投。当然，现在投资机构更关注的是，国企、城投到底可以提供什么风控担保或兜底措施，比如项目货值的销售去化能不能提供兜底，能否约定远期的股权回购及收益补差等。
除了土拍项目在动，城市更新项目的动静也不少。以广州为例，为了保持固定资产投资的增长，政府（国企、城投）在积极推旧改，加上“828新政”后村民拆迁赔偿期望值下降，目前广州核心区的旧改已经慢慢走上正循环，比如目前城市更新走得最好的太古里所在的坑口村，融资地块的销售情况就非常不错。
同广州的情况相似，深圳的城市更新也开始有了动静。以一些国资平台负责纾困的原爆雷房企的城市更新存量项目为例，虽然“828新政”的《城市更新项目贷款管理办法（试行）》第八条明确规定，“贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项”，由此导致银行无法再投放拆迁贷、更新贷，但国资部门目前都在积极协调各类金融机构资金的进入，目前来看进展也很乐观。
周一在《别无选择》一文中跟大家提到过，住建部等六个部门10月23日发布的《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》很值得关注，因为这份文件给城市更新的重点落地方向给出了清晰的指引。
此次的《指导意见》虽然为城市更新定下了新的基调，包括在原则层面明确了城市更新必须实现的投融资闭环，也即必须有经营性收益，且收益能覆盖投资成本，但城市更新本身可以获取的政策性资金支持依然很值得关注。
在南北方差异方面，北方的城市更新偏重存量物业的改造提升，南方以深圳、广州地区为代表的城市更新则偏重拆除新建，所以在政策性资金申请方面也就存在着明显的差异。
以北京、河北、河南、山东等北方城市为例，这些区域的国企和城投在城市更新上马时一般都会由上而下地落实政策性资金申请，因此北方区域除拆除新建以外的城市更新在落地数量和整体投资规模上还是非常可观。
相比之下，南方大多数区域的城市更新都是拆除新建类项目，而拆除重建类的项目可申报的政策性资金却少之又少。原因方面，一是政策性资金不支持用于拆迁安置补偿，因为拆除重建类项目政策的出发点就是让各地政府能自行调用社会资金再去启动，也即政策性资金在这类项目里只能是辅助；二是政策性资金本身非常有限，能市场化或者实现资金自平衡的拆除重建项目原则上不能再给予支持，也即政策性资金原则上用于支持公益性、民生类项目。
我们在处理国企、城投的拆除重建类城市更新项目融资的时候，更多是做一些引导性工作，比如涉及危房板块的情况下，引导并协助他们建设具备应急管理设备服务区等功能的区域，以此联络应急管理部门去申报政策性资金；再比如项目涉及地下管网的情况下，直接适用“六张网”的政策去申报政策性资金。
至少从目前的情况来看，不管新拿地还是存量的地产项目，又或者是城市更新，现在很多项目都开始动起来了，这或许是个积极的信号。
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