北京楼市：很多人找不准定盘星

今天想聊聊太平桥0001地块。

我发现一个规律，只要开发商开完“拨款大会”，直播间必然会迅速增加某个盘的讨论热度，所以您不要觉得是某个盘有多值，而是钱的力量大于一切，用我经常说的话叫“开始发力了”。

研究一个新盘，一些只做新盘的博主会从设计、产品力、购房人群角度去给你分析，偶尔也会加几句“缺点”，但是这个缺点一定是人尽皆知，躲不过去的那种，您想想啊，这种所谓的分析，不就是把当年案场外那些截胡的“野销售”玩剩下的吗？你还得在直播间叫ta一声老师，ta特么的也敢答应！

我看了下，全网分析里，很少见正常说人话的，大部分都是明着分析、暗着推销。

今天我就从两个对比和两个败笔聊聊，这个盘到底是啥情况？

讲之前我还是要声明：京华曜‌这个盘，在产品力、容积率和设计思路上，都是非常不错的，至少目前是北京新盘里，第一梯队的。

承认别人好，这对我客观评价一个盘，只有好处没有坏处，所以不要觉得我会黑这个项目本身，我肯定不会。

好，都是肉眼可见的。

当然了，还有肉眼不可见的。

两个对比：纵向和横向。

先说横向：

一个小区的价值，最值钱的是什么？

是位置。

褪去华丽的外衣，看一个人也是一样的，“骨相”永远比“皮相”更保值。

我先说第一个结论：

在北京所有区与区的交界处，差价最大的，就是西城和丰台。海淀/昌平、东城/朝阳，这些差价都够大了，但还是没有西城/丰台大。

一手房因为宣传力度不同，很多人看不透产品背后的价格体系，那就要从二手房着手，二手对二手，一定是看两区最贴近位置价格对比，最公平的方式。

离太平桥最近的，是西城的马连道（这也是0001宣传的半步西城的依据），先不说马连道在西城的地位有多低，您可以看下马连道一个房龄20年的小区——信和嘉园，不要看挂牌价（10万/㎡），它主力户型实际成交价是9.3-9.4万左右，那怎么找它的对比盘呢？

要看它的属性和容积率，这俩是最能体现到二手价格上的。

和它最像的太平桥二手房，是首科花园，二者都是非纯商品房，但又有点老商品的样子，容积率上，甚至首科花园的2.76容积率还要好于信和嘉园的3.0。

首科的挂牌价是6.2万/㎡，主力户型的实际成交价4.7万/㎡，南北向因半年无成交很难参考，按照太平桥价格节点算，南北户型的合理成交价不会超过5.2万。

（提示一点，找二手价格千万不要让新盘销售给你找，就找附近的二手中介直接发你，你自己去按计算器）

用5.2除以9.3，是0.559，按照有利于太平桥价格的方式，往高了抬，四舍五入是0.6。

【1:0.6】

这是同品质二手房，紧挨着两个区差价最大的横向对比，记住这个可怕的数字（我还故意给太平桥掺了水的）。

所以说，丰台是半价的西城。

再说纵向：

纵向对比有两个维度，一种是按照最近成交，去推房龄的维度，另一种是按照整体跌幅估算价差的维度。

首先说第一种：

太平桥0001地块的容积率是2.0，而且是纯商品房，这个时候容积率更高的首科花园对比，就有点故意黑了，与它最相近的，应该是太平桥的尚西泊图，纯商品，容积率比0001略高是2.2（这个不用怕，我会给0001在容积率上找补回来）。

按照商品房豪宅年折旧率1.5%、刚需商品房年折旧率1%，0001比尚西泊图新21年（折旧就是全面的折旧，不只是房龄，还有产品力、设计风格，所以折旧天然带有全面的对比维度）。

尚西泊图的实际成交均价是4.9万/㎡，最好户型的实际成交是6.06万，因为容积率低0.2，咱们往高了算，6.5万。

好了，咱们按刚需房的折旧速度，去算京华豪宅的折旧，每年1%：它的反折旧价格是6.5÷（1-21%）=8.2万。

有人说，我实在接受不了我的“白月光”和20年前的商品房比，那也没关系，

它的附近，还真有一个同样是2.0的另一个豪宅——泰禾西府大院（您可以查，泰禾的板块是丽泽，天然比太平桥要贵的，咱们故意把俩地块算一样的价值）

因为泰禾西府大院是下房本不久的准新二手房，成交频次和价格深度不够，所以这种算法要按照第二种的跌幅估算法。

先要明确一件事，无论整体丰台也好，还是丽泽也罢，在过去3年主跌浪中，整体跌幅都是要到40%的（其实也不算多，北京平均跌幅也差不多40%）。

2023年初是丰台房价的最高点，当时泰禾西府大院有一套成交记录，是13万/㎡，先不说这个价格有多少水分，就按照它是市场价成交，那么按照板块市场平均跌幅算，泰禾西府大院目前合理的二手成交价格是13×0.6=7.8万，所以你不能看这种准新房的二手挂牌价，这也是为啥泰禾西府大院近一年都没有成交的原因，没有跌透，买家接受不了高于市场价的房子，卖家还没有意识到此小区价格的严峻性。

我们抽出以上两个对比后的价格：

8.2万/㎡和7.8万/㎡，无论哪个价格，都是“你们老师”（即网络销售）没有给你讲的，你（或他们）去拿附近没有砸实的一手房价格对比，肯定会出错。

当然了，这是按照新房不溢价的方式算的，你总得让开发商赚钱吧，太平桥0001土拍楼面积是5.76万/㎡，算上社区配套、算上住宅自身土建装修成本，你觉得要加多少钱？

一平米加5万？？？

凭什么？就凭它半路西城？还是凭它的黑松？

（至于台板我都不想提了，在北方做台板，除了一堆后期隐患，没有一毛钱优势）

半路西城、日本黑松......

如果你要讲这俩事，我可真有话憋不住说了。

这两个是新房自媒体到处宣传的亮点，在我看来，更像高级黑......

这是两个宣传商的败笔。

最近去过售楼处的人应该看出来了，0001大部分的受众，是卖了西城老破大的中老年人（以白发高净值老人为主）。

这些人当年可都是多少有头有脸的，他们最忌讳的东西，就是表面上的说法，明明一步西城就已经很近了，为啥非要半步呢？

什么样的人走路会走半路？

“左手六、右手七，左脚画圈、右脚踢”

这不是我说，小品里的原话。

这些买房人最在乎的就是这种东西，我不知道营销设计是哪里出了问题，敢碰这种话术。

日本黑松，这个就更.......

中国无数的名山大川，买一棵三山五岳的松树要500万吗？

五岳归来不看山，黄山归来不看岳，就算你买不到最著名的那几棵黄色迎客松，你在当地挖两棵长最茂盛的人工培育松树，也要不了500万啊。

为何要远渡东洋？舍近求远？

如果按照年龄段讲，那个年龄段购房者的民族情结是最为浓烈的。

哎……或者完全可以不说啊，这不是产品问题，这是宣传问题。

当然了，这两个败笔都是见仁见智，您如果是这个项目的准买家，可以忽略，省得给您添堵。

最重要的，还是价格的评估问题，这是重中之重。

为什么很多人会搞不清这种价格逻辑呢？

以目前市场微观细节看，不同板块正在发生完全不同的“博弈”，不同资产类型，也正在经历前所未有的考验。

不少人把这种现象简单归为“市场分化”，这是很不精准的说法。

我会在本月最后一天（即10月31日周六）开启一场具有重要意义的线下沙龙，在这样的一个特殊楼市节点，如果操作失误，很可能给您未来3-5年内的资产带来不可估量的损失。

10月份最后一场，特别建议近期关注市场、板块和不同小区/楼盘的朋友亲临现场。

沙龙前和沙龙后都会预留问答环节，沙龙结束后，下午可能会安排少量咨询，有此需求的与会者，请做好时间安排。

本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。

报名成功后，不要急，等审核通过后，会联系您。