北京楼市，出现“两头热”

壹

时光终是太匆匆，不知不觉，2026年已经进入倒计时。

对于京城楼市而言，这个丙午马年确实不一般。

一方面是，刚需刚改盘的“火力值”，从年初旺到了年尾；另一方面是，“顶豪赛道”同样精彩，创下新纪录。

论到“上头条”这件事，刚需刚改盘真的是风光无两。

小阳春期间，国贤府PARK、未来城·星寰时代、中海九树满合、龙樾海序、中建·方程国贤府等项目，是“你方唱罢我登场”，不仅开盘海报“红彤彤”，网签速度亦是“嘎嘎猛”。

在828新政细则落地后，市场依然活力十足，亦庄国贤府、招商湖映天青、首开股份熙悦京宴、未来元著、未来城·星寰时光、龙樾璟序等新盘，继续凯歌高奏，上演着喜报刷屏的态势。

而马上就要在本周末开盘的建发金茂观玺，在取得预售证5小时后，认筹已突破300组，开盘热销已是板上订钉。

可以说，刚需刚改盘的热销，撑起了今年北京楼市的基本盘。

而另一端的顶豪市场，同样不遑多让。

根据京楼销售排行榜的统计数据显示，2026年1~9月北京住宅成交金额TOP10，豪宅项目占据6个席位，其中北京润园以66.28亿元的网签金额位居销冠位置，中海京华玖序、建发海晏、中海安澜北京、臻澐等项目的网签成交均价，均超过10万+。

与此同时，北京顶豪市场，更诞生了两大标志性事件。

其一，中建宸园139创下现象级网签成绩，9月网签36套，成交金额18亿元，登顶全国5000万级豪宅月度网签榜首。

其二，首创天禧5号取证，拟售备案均价21.09万元/㎡，最高拟售单价达到26.06万元/㎡，创下北京楼市备案价新高。

可以说，宸园139印证了北京顶豪市场的去化底盘，首创天禧5号定义了北京顶豪价格的天花板。

贰

其实，复盘今年北京城市楼市的表现，能发现一个有意思的现象。

那就是，“两头火热、中间焦灼”。

用大白话来说，就是总价400~700万的刚需刚改项目，以及2千万以上的顶豪，市场表现不俗，而价格千万级左右的改善项目，则反响平平。

为何会造成这种现象，原因是多方面的。

第一，刚需刚改盘的火爆，来自实打实的自住需求。

众所周知，近两年楼市持续深度调整，新房的价格已经被“打下来”，普宅购房成本有所回落。与此同时，好房子新盘当道，更高的得房率、更好的精装品质、更佳的收纳体系，让居住品质非老旧二手房“可同日而语”，在一定程度上，推动犹豫的购房人“进场的决心”。

再叠加当下社会“理性消费、踏实过日子”的主流思潮，买房逻辑全面回归居住本质，性价比、实用性、确定性成为刚需刚改置业的核心标尺，因而让刚需刚改市场全年表现不俗。

第二，“卖一买一”的置换策略，让千万级豪宅上演肉搏战。

一方面，千万级改善盘的买家，大多是“卖一买一”的置换群体，在当下二手房价格走软的情况下，二手房买不上价、成交周期长的情况，让置换链条容易卡在“卖不掉”上，而“子弹不充足”，让置换这件事变得不那么容易。

另一方面，北京楼市沉淀了体量庞大的千万级次新房库存，同时新房产品力迭代速度极快，几乎呈现“三个月一迭新”的态势。更早一批的次新房，在户型格局、公区营造、智能化配置、园林标准、物业体系上，很快就被新一代项目拉开差距。这就造成了这样一个局面：买家手里待售的旧房，本身就在产品迭代里贬值；而他们去挑选新房时，又会拿着最新的产品标尺横向比对，选择面极大，议价底气更足。

如此现实情况，导致了不少千万级改善盘，出现“为出货，上手段”的情况。

最鲜明的市场反馈便是，部分在售千万级豪宅的当下价格要比去年开盘时，相差1万甚至更多，而库存量巨大的丰台，就是最典型的代表。

第三，顶豪的独立行情，来自资产避险与稀缺资源的双向加持。

828新政出台后，北京顶豪市场上演了一波新行情。

网签均价15万+的宸园139，在9月登顶全国5000万级豪宅榜首之后，10月继续表现不俗，截至日前已网签39套。

臻澐大户型产品也上演了一波走量风，9月网签28套，截至日前10月网签26套，套均总价约2200万+。

另外，北京润园、中海京华玖序、建发海晏、中海安澜北京等顶豪项目，在9~10月同样保持着稳定的大户型产品备案节奏。

而这种情况，在全国一线城市同样在蔓延。

根据普睿数智云PTI监测的数据显示，2026年1~9月，全国总价3000万＋的顶豪，成交3345套，已经超过2023年及以前任何一个全年的水平。

这一轮顶豪的走强，并非单纯楼市行情带动，而是多重共识叠加的结果。

首先是，资产配置的需求。大类资产预期持续波动，股票、理财等渠道不确定性抬升，对高净值人群而言，一线城市核心地段的优质不动产，不再只是居所，更是可以长期持有的实物资产压舱石，用来对冲通胀与金融市场波动。

其次，828新政进一步强化了“买兑现、不买预期”的置业主线。能够跑出流量的顶豪，大多配套、园林、户型全部实景可见，规避了过去大家最担心的交付风险。在高净值买家眼里，确定性的优先级，已经远高于想象中的规划红利。

再次，是供给端的天然壁垒。城市核心土地越来越少，真正称得上不可复制的顶豪供给本身就有限。当资金寻求安全出口，优质豪宅属于存量稀缺品，一旦入市，就容易被圈层定向锁定，走出脱离大盘的独立行情。

其实，2026年北京楼市的市场分化，是自住、置换、资产配置三类客群，各自站在完全不同的决策坐标系里，进行的置业决策。

随着现房时代的到来，市场的价值筛选只会更加严苛。而未来，兑现力才是穿越周期的核心底气。

所以，还是那句话，“变才是唯一的不变”。

北京豪宅项目

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