北京
兄妹共有的老宅，一个要卖一个要留，法院会怎么分
父母去世后留下一处带院子的老宅，兄妹三人按份共有，份额各三分之一。大哥早年在外地，主张把房屋卖掉分钱；二姐住在附近，希望保留祖宅，愿意按市价买下大哥的份额；小妹态度摇摆，既不想出钱，也不同意低价出售。
三个人谈了五年，从家庭会议谈到亲戚调解，始终没有结果。房屋一直空置，屋顶漏水，院墙也有坍塌，维修费用无人愿意承担。五年过去，房屋在贬值，话也说尽了。
一、可以请求分割，但不能强迫谁买
依据《民法典》相关规定，共有人对共有物的分割没有约定或者约定不明确的，可以随时请求分割；共有人约定不得分割的，应当按照约定，但有重大理由需要分割的除外。起诉后法院会根据房屋状况确定分割方式，不会强迫某一共有人买下他人的份额。
分割方式有三种：房屋可以分层、分户的，实物分割，各自办理产权登记；不宜实物分割的，由一方取得房屋并向其他人支付折价款；各方都不愿意取得或者无力支付的，拍卖变卖后就价款分配。
需要留意的是时效差别：分割请求权不受诉讼时效限制，但租金收益、维修费用这类债权请求受三年诉讼时效约束。拖得太久，能追的款项反而变少。
二、两起案件，一个归人一个拍卖
西城那起案件，兄妹三人份额各三分之一，两人主张出售、一人主张保留。法院判决房屋归主张保留的一方所有，由其按评估价向另外两人支付折价款。想保留房屋的人，需要拿出支付能力，否则法院不会把房屋判给他。
通州另一起案件，各方均不愿取得房屋。法院判决拍卖变卖，价款按份额分配。谁也不愿意接手的时候，把房屋变成钱是唯一出路。
海淀还有一起案件，房屋是老式平房但可以划分独立院落，法院判决实物分割并办理分户登记。房屋能不能拆成两处独立使用，是实物分割的前提。
三、三个容易被忽略的细节
评估价按现值，不按当年的买价。评估通常由法院委托机构作出，当事人对结果有异议的，可以申请复核或者另行委托评估。折价款谈不拢时，这份评估报告就是基准。
其他共有人有优先购买权。依据《民法典》相关规定，按份共有人转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。想保留房屋的，应在拍卖或转让前明确表示愿按评估价取得，避免房屋流入外人之手。
租金与维修费要先结算。一方长期独占房屋并收取租金的，法院在分割时会先结算这部分收益，再确定折价款；反过来，谁垫付了维修费用，也可以主张分摊。这两笔账不清，折价款算不准。
四、现在能做的几件事
先把份额确认下来：按产权登记或者继承份额确定各自比例，有没有人已经多占、多收租金。份额没有争议，后面的谈判才有基础。
明确自己的目标：是保留房屋、拿到钱，还是尽快脱手。三种目标对应的诉讼请求不同，中途改主意会浪费一轮程序。
谈不拢就起诉，不必再耗。共有物分割案件按房屋价值计算受理费，由原告先行垫付，判决时按份额分担；以调解方式结案的，受理费减半。房屋需要评估的，还要另付评估费。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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