高盛给中国楼市算了账：别被天量库存骗了，2028年新房或不够卖？

高盛最近对中国楼市做了一次比较细的账。结论乍看有点反直觉：过去大家担心房子太多，可按照它的推演，到2028年前后，全国真正能够进入销售环节的新房货源，反而可能出现一轮明显收缩。

这个判断传开之后，很容易被读成“楼市马上要缺房了”。我先把话说在前头：高盛的测算是一个基于特定假设的模型推演，不是已经发生的事实；它提示的是一个值得盯住的结构性变化，而不是一张可以提前兑现的涨价通知单。

真正值得琢磨的，不是“2028年”这个年份本身，而是账面上那些库存里，究竟有多少能变成购房者眼下真正可以挑选的房子。

讨论中国楼市库存，最常被引用的口径是“待售面积”。官方发布内容显示，截至2026年9月末，全国新建商品住宅待售面积为3.9697亿平方米，同比还下降了0.7%。

这个数字本身并不支持“库存失控”的叙事，但它统计的是已经竣工、拿到销售条件的那一部分房源，并不覆盖那些还在土地上、还在图纸上、或者停在半路的项目。

高盛做了一件比较实在的事：对18个不同能级的城市逐个项目摸底，把未开工的净地、停住的项目和尾盘全部纳入之后，样本城市的广义去化周期大约是7年；而把不具备当前销售条件的部分剔除，真正符合可售条件的房源只够卖27个月。

中间差出来的五年多，就是“账面库存”和“有效供应”之间的裂缝。

这道裂缝是怎么形成的？相关信息已对外公开的调查结果显示，样本城市中约36%的库存在统计上表现为尚未开工的净地，其中不少是2021年之前拿的地，有的开发商资金链已经紧张，有的地块当年楼面价偏高，盖出来入市就面临亏损，账上挂着“存货”，实际上很难转化成购房者能签约的房子。

剩下能开工的部分也不轻松：接近一半的住宅项目没有按原计划开工，超过半数的项目赶不上原定的竣工节点。

这些比例反映的是项目进度偏离计划的程度，不等于同等比例的住房已经烂尾，但它至少说明一件事：库存不能只数面积，还要看项目推不推得动。

我的看法是，过去几年市场上关于“房子多得卖不完”的讨论，很大程度上把“广义库存”和“有效供应”混在了一起。

一座城市账面上可能躺着大量潜在房源，但如果其中相当一部分短期进不了销售环节，购房者眼下真正能比较、能下单的新房，仍然可能是有限的。

反过来也一样：即使有效供应偏紧，如果当地人口和需求本身在收缩，价格也未必因为新房变少就自动往上走。库存总量本身回答不了价格问题，有效供应和真实需求之间的关系才能。

高盛给出的预测是，全国新建住宅可售项目面积可能从2027年的约18亿平方米，降至2028年的约11亿平方米，降幅接近四成。

一线城市因为库存里的“水分”相对少一些，供给拐点可能提前到2027年。这个数字看起来陡峭，但拆开它的形成机制，其实并不神秘。

第一个推力来自开发端持续收缩。官方发布的数据显示，2026年1—9月，全国房地产开发投资同比下降20.6%，房屋新开工面积下降24.9%，其中住宅新开工面积下降25.4%。

新开工是两三年后可售货源的先行指标，新开工持续缩量，意味着未来能够补进销售环节的新房本来就在变少。

前三季度国有土地使用权出让收入同比下降27.9%，土地端也在同步降温。拿地、开工、可售面积之间有一条传导链，链条前端的收缩不会立刻体现在今天的货架上，但会在两三年后体现出来。

第二个推力更关键，来自销售制度的变化对资金回笼节奏的拉长。8月28日，住房城乡建设部等部门印发通知，部署完善商品住房销售制度，明确“有力有序推行商品住房现房销售”，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，预售项目的门槛提高到单体建筑主体结构封顶。

公开通报写明，这一改革的方向是“管住资金、提高门槛、推行现售”，客观上会延缓商品住房入市销售的节奏。

这对开发商的资金安排意味着什么？过去高周转模式下，拿地后几个月取得预售条件、回款、再投入下一轮，资金循环比较紧。

现在一部分项目要等到主体封顶甚至竣工验收才能销售，从拿地到形成可售货源的周期被制度性拉长。

对于资金实力强、负债结构稳健的企业，这主要体现为投资效率下降；对于债务压力较大的企业，则可能直接影响新项目能不能启动。也就是说，即使需求端没有出现断崖式变化，开发商“补货”的速度本身也会慢下来。

所以我更倾向于把高盛说的2028年，理解成新旧开发节奏切换过程中可能出现的一个阶段性供给收缩点，而不是“全国突然没有新房可卖”。

已经具备销售条件的存量项目还在货架上，二手房也在分流购房需求。公开信息显示，2026年前8个月二手房交易占比已经达到52%，2020年这一比例是27%。

新房可售货源收缩，和住房总供应收缩，是两件不同的事。真正需要观察的是：拿地下降能不能持续传导到新开工和可售面积，销售制度调整在多大范围内影响资金周转，以及需求端能不能接住供给节奏的变化。

这三个条件同时往一个方向走，部分城市才可能出现高盛所描述的那种“新房货源偏紧”；如果需求收缩得更快，供给减少未必能改变市场的整体温度。

高盛在预测供给收缩的同时，也下调了长期需求。相关测算显示，年度住房总需求可能从2025年的约14亿平方米逐步回落，到2032年前后稳定在8亿平方米左右。

需求总量下降，和供给阶段性收缩并不矛盾：供给收缩来得更集中，需求回落更平缓，两者在不同城市、不同区域之间的节奏差异，才是未来楼市最值得盯住的东西。

官方对行业阶段的判断已经给出了清晰的坐标。住房城乡建设部相关负责人在介绍“十五五”时期工作方向时明确表示，房地产进入存量时代，将“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

这意味着政策层面并不把未来寄托在回到过去那种依靠大规模新房建设拉动交易的老路上，而是更强调存量流转、租购并举和“好房子”供给。

现房销售改革也是在这个框架下推进的：公开通报写明，现房销售是“大势所趋”，新项目优先选择现房销售，目的是实现“所见即所得”，从制度上防范交付风险。

在这个背景下，城市之间的分化会比“全国平均房价”更有解释力。高盛的模型对上海、深圳等城市的预测相对积极，对全国新房均价的判断则是2027年至2028年仍可能年均小幅下降，2029年前后逐步企稳。

我不把这类点预测当成结果来看待，但它提示的方向是清楚的：人口和就业持续集中的城市，有效库存偏低、需求相对稳定，新房供应收缩可能更快地影响购房者的选择空间；人口流出、二手房挂牌量较大的区域，新房变少未必能改变销售压力，二手房市场的竞争反而可能更充分地展开。

对普通家庭来说，真正需要判断的，不是“2028年会不会缺房”，而是自己所在的城市、自己关注的区域，减少的究竟是优质项目的供应，还是本来就不容易盘活的潜在库存。

如果新房可售货源收缩主要发生在核心区域和品质项目上，购房者的选择面确实可能变窄；但如果收缩的大头是远郊和难以消化的存量，它对实际购房决策的影响就有限。把这个问题拆清楚，比盯着一个年份做决定更务实。

对开发商而言，竞争的逻辑也在变。过去拼的是拿地速度和周转效率，未来拼的是资金能不能撑到销售条件具备、产品能不能在有限的需求里被选中。

规模大不自动等于安全，拿地成本、区域选择和负债结构仍然会决定项目能不能算得过账。

2028年会不会真的出现高盛所预测的那一轮供给低谷，现在没有定论。 我能确定的是，高盛这组测算把一个问题摆到了台面上：中国楼市的“库存”不是一个笼统的总量概念，有效供应取决于项目推不推得动、资金转不转得开、制度允不允许提前卖。

当供给的形成方式变了，判断楼市的方法也得跟着变。与其被“天量库存”或“新房不够卖”中的任何一个说法带着走，不如回到具体城市、具体区域，看有效供应和真实需求之间那笔账究竟怎么算。