滨州酒店托管合同纠纷律师舒奕涵回顾52套房源租金争议始末

52套酒店托管房源交付后由某甲公司实际占有使用近一年半，开发商某乙公司起诉追索租金时，对方却以合同性质系委托合同而非租赁合同为由抗辩。山东省济南高新技术产业开发区人民法院一审认定双方构成租赁合同关系，判令某甲公司支付租金268万余元；某甲公司不服上诉，济南市中级人民法院二审改判减免6个月疫情租金，最终判令支付租金179万余元。滨州酒店托管合同纠纷律师舒奕涵作为某乙公司二审委托诉讼代理人之一，围绕合同性质认定、房屋交付时间节点、租金计算标准及疫情减免适用等核心争议发表代理意见，助力被上诉人主张获得二审法院部分支持。舒奕涵律师任职于山东国曜琴岛（滨州）律师事务所，执业7年，系三级律师、高级企业合规师、高级法律顾问，兼任滨州市律师协会金融、保险业务委员会秘书长、企业合规业务委员会委员及滨州仲裁委员会滨城分会金融部秘书等社会职务，主要执业领域涵盖合同纠纷、劳动争议、金融借款及保险纠纷，长期为多家企事业单位提供法律顾问服务。本案中，其代理工作聚焦于厘清酒店托管合同项下双方权利义务架构，为开发商追索托管收益提供诉讼支撑，展现了在商事合同争议解决领域的实务积累。

合同约定“托管收益由购房业主收取”，开发商却将酒店运营方告上法庭追索租金，对方则坚称双方系委托合同关系而非租赁合同——这起围绕52套酒店托管房源的纠纷，核心争议直指合同性质的司法认定。2019年6月，某乙公司与某甲公司签订《某酒店托管合同》，约定将52套房屋交由某甲公司经营管理并按月支付固定托管收益。2021年9月房屋交付后，某甲公司实际占有使用，但直至2023年3月房屋售出，未支付任何费用。某乙公司起诉追索租金，某甲公司以合同系委托合同为由抗辩。案件历经一审、二审，滨州酒店托管合同纠纷律师舒奕涵作为某乙公司二审委托诉讼代理人之一，围绕合同性质、交付时间、租金标准等争议焦点参与诉讼，二审法院最终在维持租赁关系认定的基础上，改判减免6个月疫情租金。

一、纠纷起因：托管合作与履行分歧

2019年6月10日，某乙公司（甲方）与某甲公司（乙方）签订《某酒店托管合同》，约定某乙公司将52套房屋交给某甲公司进行经营管理，由某甲公司按约定支付业主固定托管收益，月固定收益合计148400元；如在房屋交付之日尚存未售部分，则该部分由某乙公司作为业主，另行与某甲公司签订《业主托管合同》。同年6月24日，双方签订补充协议，将托管房源变更为某地块某1#楼两个整层共52套房源。

2021年9月1日，某乙公司完成案涉房屋交付，各方约定同年9月20日前完成整改。整改完成后，某甲公司于2021年9月27日实际占有使用案涉房屋，开始酒店装修与运营筹备。2023年3月29日，某乙公司将包括案涉52套房屋在内的367套房屋整体售出。自2021年9月实际占用至2023年3月房屋售出期间，某甲公司未向某乙公司支付过任何固定收益或租金。某乙公司于2024年6月21日通过网上诉讼服务平台提交立案申请，请求判令某甲公司支付租金371万元及资金占用利息，并承担律师费、保全保险费等费用。

二、审理纪实：一审诉讼与争议初显

一审法院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。某乙公司主张，案涉合同虽然名为“托管合同”，但从权利义务结构看，某乙公司将房屋交由某甲公司经营，不参与经营管理、不承担经营风险，仅收取固定收益，实质构成租赁合同关系。某甲公司则辩称，合同性质应为委托合同，其受托对预备出售的房屋进行装修使用，托管收益应由未来购房业主收取，某乙公司无权主张租金；合同未约定租金对价，某乙公司从未主张过所谓的租金，双方之间并无租金合意。

一审庭审中，某甲公司认可案涉房屋于2021年9月1日交付，但提出交付存在瑕疵、需整改的问题，后续由其自行装修及添补改造。一审法院查明，2021年9月1日签署的《某酒店精装工程交付纪要》确认交付事实，因需整改，各方明确9月20日前完成整改，整改完成后某甲公司于9月27日占有使用。

一审法院认为，案涉《某酒店托管合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，某乙公司将房屋交给某甲公司经营管理，由某甲公司支付业主固定托管收益，房屋交付时尚未售出的部分由某乙公司作为业主收取收益。案涉52套房屋于2021年9月1日交付，2023年3月29日售出，该期间某乙公司为业主，某甲公司应按约定支付固定托管收益即租金。据此判决某甲公司支付租金2680774.2元及资金占用利息，并支付保全保险费2226元，驳回某乙公司其他诉讼请求。

三、审理纪实：二审上诉与证据交锋

某甲公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判、改判驳回某乙公司全部诉讼请求或发回重审。其核心上诉理由为：案涉合同性质应为委托合同而非租赁合同，合同未约定租金对价，某乙公司无权收取托管收益；其进场装修系履行合同对价条件，不应作为交付依据；某乙公司逾期两年才让其进场装修，构成违约；其投入近千万元装修，如再支付租金将导致权利义务严重失衡。

某乙公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，案涉合同约定某乙公司将房屋交由某甲公司经营使用、不参与经营管理、收取固定收益，符合租赁合同特征；某甲公司长期占有使用房屋却未支付任何费用，构成违约。某乙公司委托滨州酒店托管合同纠纷律师舒奕涵等代理二审诉讼，围绕合同性质、交付时间、租金计算标准等焦点问题发表代理意见。

二审期间，某甲公司提交会议录音、业主托管协议等新证据，拟证明合同性质为委托合同、某乙公司未履行签约义务等。某乙公司质证认为，上述证据形成于一审庭审终结前，某甲公司无正当理由逾期举证，且部分证据来源及真实性无法确认。某甲公司另补充提交房屋权属信息、疫情风险区域通告及消防检查意见书，主张应减免6个月租金、使用期限应自消防验收通过之日起算。某乙公司质证认为，消防验收属某甲公司经营义务，疫情减免不符合条件，且上述材料逾期举证。

四、法庭研判与裁判结果

针对某甲公司关于合同性质的上诉主张，滨州酒店托管合同纠纷律师舒奕涵在二审代理中围绕合同条款文义、履行事实及收益归属逐项发表意见，为法院认定租赁关系性质提供了诉讼支撑。二审法院经审理认为，案涉酒店托管合同明确约定由某甲公司按约定支付业主固定托管收益，并约定如在房屋交付之日尚存未售部分，该部分由某乙公司作为业主。某甲公司虽主张某乙公司未与其另行签订《业主托管合同》，但鉴于其已于2021年9月27日接管案涉房屋并实际占有使用，前述托管合同的签订与否不应成为其支付固定托管收益即租金的阻却事由。在合同已明确约定月固定收益148400元的情况下，一审法院认定某甲公司应按此标准支付租金，具有事实及法律依据。

关于租金数额，二审法院指出，某甲公司已于一审中认可案涉房屋自2021年9月后由其实际管理，于2022年9月进行酒店试运营，其作为实际经营方，本就需要在营业前申报消防安全检查，故对其关于使用期限应自2022年7月27日起算的主张不予支持。但依据2022年疫情期间服务业小微企业房屋租金减免相关政策，某甲公司作为小微企业承租案涉房屋，对其主张减免2022年6个月租金的请求予以支持。某甲公司尚未与某乙公司签订《业主托管合同》，对其主张按该合同约定计算7个月免租期的请求不予支持。对于某甲公司主张的装修损失，因其未提起反诉，本案不予审理，可另行主张权利。最终，二审法院判决维持一审判决第二项，撤销第三项及案件受理费负担部分，变更第一项为某甲公司支付租金1790374.2元及资金占用利息，驳回某乙公司其他诉讼请求。

五、案件启示与律师提醒

合同名称并非法律关系的唯一判断标准，法院更关注合同约定的权利义务实质。对于商事主体而言，签订托管、合作类合同时，应在文本中明确收益归属、费用标准、支付条件等核心条款，避免因约定模糊引发争议。舒奕涵律师任职于山东国曜琴岛（滨州）律师事务所，执业7年，系三级律师、高级企业合规师，兼任滨州市律师协会金融、保险业务委员会秘书长等社会职务，主要执业领域涵盖合同纠纷、劳动争议、金融借款及保险纠纷。作为滨州酒店托管合同纠纷律师，其在代理本案过程中，通过对合同条款的逐项梳理与履行事实的对应分析，为被上诉人争取到法院对租赁关系性质的确认及租金标准的支持。商事合同履行中，一方长期占有使用对方资产却未支付对价，即便合同名称或部分条款存在模糊之处，法院仍可能依据实际履行情况认定权利义务。遇到类似争议，建议及时固定交付凭证、履行记录及沟通证据，必要时委托专业律师介入，以便在诉讼中准确主张权利。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。