生活配套接连烂尾！温州市区高热板块，留下致命短板！

日前，市自然资源和规划局发布《七都南单元4-C-15等地块详细规划修改批前公告》，在七都岛新增一宗商业用地。

然而，该商业用地规模非常有限，无法构建真正的社区商业，对居民生活提升相当有限。

而接连多个商业设施的停摆，导致当前七都岛的生活依旧不便。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

七都岛最早规划的商业设施，要数西岛头的温州中心，包括一座商业综合体在内。

温州中心于2014年开工，但建设了10多年，却只交付了住宅，其他商业建筑统统烂尾。

温州中心现状

那些年，七都岛北片也建了一批住宅。待居民入住后，对生活配套的呼声越来越高。

为此，七都岛在北滨江规划了一处社区商业，与住宅同步出让，以满足周边居民生活需求。

这就是2018年开工的鹿岛万象天地，但出于利润最大化，这座社区商业的大部分建筑面积，被开发商以商墅形式分割销售。

尽管商墅算类住宅，但作为商业产权的开放式街区，同样会被用于商业。正如七都岛上很多农房，实际用途也是农家乐、餐厅、民宿等各类商业。

鹿岛万象天地于2021年建成，但如今5年过去了，这片商墅依旧大片空置。

鹿岛万象天地现状

空置的原因并非需求不足，而在于北侧环岛路建设滞后。

当前，这段环岛路只是一条标准极低的临时道路，两侧长满杂草，商墅无法开门营业，商业价值几乎丧失。

同时，老涂三路、老涂四路均未与环岛路真正连接，甚至断头，导致这片商墅通达性极差，人流难以抵达。

商墅及环岛路现状

2020年，七都岛提出打造温州国际未来科技岛。当年年底，瓯越科创中心率先落地七都岛南片。

尽管瓯越科创中心以办公为主，但其低楼层规划为总建筑面积约1.8万方商业水街。

这么看来，暂且不管这些商务楼能否引进多少科技类企业，只要建筑建成，低楼层商铺开起来，自然形成社区商业。

遗憾的是，瓯越科创中心也停工了，这座社区商业同样没能兑现。

瓯越科创中心现状

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

当多个项目接连折戟，七都岛依旧没有一座真正意义上的社区商业，居民生活依旧不便。

当前，七都岛上规模有限的商业，非常分散。

其中，华侨花园中间的品森大楼，开了一家中等规模的超市，填补了空白，几乎成为七都岛居民的物资采购中心。

但是，品森大楼周边都是别墅，商业与人气无法蔓延。

品森大楼的超市

其他能服务于居民的商业，仅有部分住宅底商，除鹿岛万象天地外规模普遍有限，商户、业态都不丰富，难以满足居民的日常生活需求。

仅仅是零散的沿街商铺，根本起不到人气集聚，更是缺乏活动空间，丧失了更多商业发展的可能性。

尽管周边村落里的农房，有很多有趣的商户、业态，但大多与居民日常生活无关。

更何况，受基础设施、农村生态影响，这些村落晚上寂静一片，照明有限，野狗肆虐，与周边小区形成两个完全不同的世界。

近两年，七都岛上南北两侧堤坝上，各组织了一个夜市，算是让岛上居民晚上也能下楼撸串了。

每天清早，滨江九里北侧公园，也有一个早市，可采购一些菜品。

不过，早市、夜市存在流动性，且易受天气影响，并非长久之计，还带来一些争议。

七都北夜市

七都岛以低密度、原生态为特征，沿街商铺不会太多。

但是，低密度、原生态，不代表不需要商业。比起商业综合体，一站式社区商业是更合适的选择。

然而，温州中心、瓯越科创中心相继烂尾，再加上鹿岛万象天地受环岛路建设滞后影响，七都岛上至今没有一站式社区商业，导致居民生活不便。

而作为一座江中岛，受配送距离等因素影响，山姆、盒马鲜生、麦德龙、小象超市等新零售品牌，也都没有将七都岛列入配送范围内。

房价暴跌、投资客抛售、新房大量库存，一定程度上也受此影响。

七都岛上的高层住宅

即便如此，我们也能看到，七都岛上住宅入住率越来越高，七都大桥、七都大道、沙洲路车流量越来越大，超市、早市、夜市的人气也都不错。

这足以说明，七都岛上的居住人口在增加，商业需求也在增加。

社区商业的缺失，更是抑制了商业需求的释放。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

近几年，七都岛并非没有发展，进步还是不小的。

七都二桥已启动建设，今后将成为七都岛的专用市政桥梁，并设有一整层的行人、非机动车专用道。

七都岛南片，道路网已初步形成，并正在继续向西延伸。

几座小区之间是一座龙形公园，不久前刚刚建成，并引进了罗丹艺术中心。

天然水网、滨水绿道，遍布全岛，穿插在小区之间，为岛居生活提供了非常优越的生态环境。

七都岛新貌

尽管前些年建设了一些高层住宅，但七都岛总体还是以低密度住宅为主。

近年开发的观云东方、玉瓯源等，容积率进一步走低，甚至逐步向早期的别墅靠近。

建设小学、市实验中学七都分校，也为岛上学生提供了良好的教育条件。

从这些方面看，七都岛比市区多数板块都更有特色，足以让居民过上更美好的生活。

总体低密度的七都岛

恰恰是温州中心、瓯越科创中心的烂尾，环岛路建设滞后对鹿岛万象天地的影响，让社区商业与生活配套，成为七都岛的致命短板。

因此接下来，七都岛要尽快启动环岛路北段的建设，让鹿岛万象天地的商墅真正开起来。

同时，全力推进温州中心、瓯越科创中心的复工，使其真正发挥引领全岛发展的作用。

这些商业地产项目，不仅要作为七都岛的生活配套，还可以通过社群运营，成为岛上居民真正的活动场地与精神空间。

长期来看，樟里应进行一轮城市更新，既延续原有特色，又适应现代新区，更好地展现岛居魅力。

樟里

当七都岛有了真正意义上的社区商业，弥补了生活配套这一短板，结合其低密度开发理念、优越生态环境，必将比温州多数板块更有吸引力。