李迅雷说房价根本不可能触底，但我不信！

原创首发｜未经授权禁止转载

李迅雷最近说了段话，朋友圈里吵翻了。

他的核心判断很直接：房价根本不可能触底，2026年租房比买房划算。

他的逻辑框架也清楚：看楼市要盯四个慢变量——人口老龄化、城镇化放缓、居民资产负债表、政策。这四样他都觉得还没到位。

如果你这段时间在看房、手里有房在纠结要不要再等等，或者租着房一直犹豫要不要上车，他这段话你大概率刷到过。

先不急着反驳。他说的有些话，确实在理。

普涨的时代结束了，他说得对。弱三四线、远郊那些没配套的老房子，还得继续磨。

盲目加杠杆也不对，他说得对。现在不是那种加杠杆就能赚钱的时候。

人口老龄化、城镇化速度放缓，这些长期事实他也没说错。

但他的结论，下得太绝对了。

先说他被引用多的一个论据：美国居民缩表调了十七八年，我们从2021年才算5年，远远不够。

这个对比，看上去有数据支撑，其实搞错了对象。

美国当年是被动硬出清。大面积断供、银行倒闭、房价跌掉三成以上，几百万家庭失去房子，这种破坏自然要修十几年。

中国这轮是主动软出清。没有断供潮，据金融监管总局数据，个人房贷不良率一直压在0.4%以下，老百姓是拿着积蓄提前还贷，相当于主动把债降下来，不是破产。

数据摆在这：居民杠杆率从2024年末的69.8%降到2026年三季度的59%，两年降了10.8个百分点，已经回到2015年上一轮周期启动前的水平。

央行数据更直接：居民房贷从2025年净减少3000亿元，到2026年二季度转为净增加800亿元，三季度净增加2100亿元。缩表走得快的那段，已经过去了。

拿感冒的恢复期去类比肺炎，这尺子量错了。

何况美国QE搞了好几年才让楼市见底，中国政策从出台到见效通常6到12个月，效率完全不是一个量级。

再看他另一个论据：人口老龄化、城镇化放缓，房价大趋势就起不来。

可看一眼比我们更早进入老龄化的国家，事情好像不是这么回事。

日本65岁以上老人占了29%，人口连降14年，可据日本不动产经济研究所数据，东京23区核心区2013年以来涨了42%，2024年创出泡沫破裂后的新高。

韩国生育率0.78，全球倒数，可据韩国国民银行数据，首尔江南区2018到2024年涨了110%，2026年已经回到历史高位。

美国城镇化率1970年就过了70%，纽约、旧金山过去50年核心房价涨了十几倍。

全国总人口减少，不代表核心都市圈人口不流入。据机构报告，2026年中国核心都市圈人口净流入占全国82%，高净值人群十年间从134万涨到316万。

他盯着全国的平均数，没看到核心区的集中度。

这些国家的共同点从来不是人口多少，而是核心城市的产业和高收入群体在往一块聚。

还有他算的那笔账：租售比大概2%，30年房贷利率3.1%，买房收租金倒贴利息，不划算。

这笔账用的是旧数据。

10月1日起首套房贷贴息落地后，符合条件的实际利率已经降到2.05%，和2%的租售比基本打平了。

租金也在动。据贝壳数据，全国50城租金已经连续4个月环比上涨，京沪深核心区优质房源涨了5%以上。

历史上这种倒挂恰恰是底部信号。据贝壳历史数据，2014年底上海租售比1.8%，房贷利率4.2%，当时也是一片"租房划算"，结果半年后就启动了新一轮上涨。

他还漏算了通胀这笔账。30年月供是固定的，今天每月还5000，十年后因为物价上涨，这笔钱的实际负担可能只剩六成，租金却年年在涨。

用昨天的地图，找今天的路。

他还忽略了一个中国特色：这不是一个完全自由放任的市场。

中国城镇家庭总资产里房产占了将近七成，总负债里75%是房贷。房价持续下跌，等于亿万家庭家底变薄，这是必须守住的线。

求是网今年6月明确提出要"加快修复居民资产负债表"，中央财政头一回拿真金白银给房贷贴息。

828新政也不是临时托底。现房销售、预售资金全额监管、REITs扩容，是给行业换了一套长效框架。

供给端更硬。据克而瑞测算，新开工面积较2021年高点累计降了77%，2027年新房可售面积比2024年高点少30%。

历史上政策传导效率摆在那：2008年出政策后10个月见底，2014年8个月，2020年6个月。2026年8到10月这波政策密度，不比当年低。

对了，他2016年还喊过一句话：未来大家会抱怨卖房难。

结果从2016到2021年，据中指院数据，百城新房均价涨了26%，京沪深核心区普遍翻倍。当年听他的话卖房离场的，错过了后面五年的窗口。

长期看空不是错。但永远看空，会让人踏空周期。

我不否认他的长期判断。普涨结束了，人口流出的弱三四线还会磨底，房住不炒不会变。

但2027年核心城市核心板块会触底回升，这不是喊口号——二手房连续7个月环比上涨、上海房价同比转正、居民房贷由负转正、新开工缩了77%，数据摆在那里。

首套自住的，核心板块次新房该看看了；改善置换的，卖旧买新的政策窗口正在打开。手里有多套远郊老房子的，趁着成交回暖该调结构就调。

长期主义不是用五年前的地图走今天的路。看清周期方向，比站在原地永远喊"还会跌"有用。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。