私享隧道变市政路，越城天地顶豪溢价崩塌，招商蛇口遭遇预期之考

（图源：越城天地公众号）

文/地产金融视界

南京中华门旁的顶豪项目越城天地，近期陷入大规模业主维权风波。矛盾的核心，是小区地库出入口直接设置在窑湾街市政隧道之内。

据了解，多名业主向媒体表示，置业阶段销售人员明确将这条隧道包装为业主专属私享通道，是顶豪项目私密归家仪式感的核心组成部分；直到中秋深夜，业主才收到通知，该隧道属性为市政公共道路，社会车辆可自由穿行，将和业主车辆混行进出地库。

有业主向媒体表示，三千多万购入的房源，目前自己评估价值仅一千余万元。

舆情爆发之后，再回头梳理这个项目的来路，这场预期落差的伏笔早在拿地之初就已经埋下。

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地王的六年：拿地、更名、热销与预期裂痕

2017年2月，招商系主体经过395轮竞价，以98.1亿元拿下南京秦淮G98地块，一举成为当年南京总价地王。彼时的土地出让条件里，窑湾街下穿隧道就已经明确为机动车下穿通行的市政道路，规划属性在拿地前的控制性详细规划中就已经敲定。拍地完成后，项目由南京盛香园房地产开发有限公司操盘，招商蛇口持有控制性权益，是项目的主导方。

项目对外推广初期，开发商使用“应天府”这一极具辨识度的推广名，借地名自带的厚重历史感抬高项目定位，撑起主城顶豪溢价。但该名称因为夸大宣传问题，被列入南京首批地名整治名单，主管部门要求停用推广名，统一使用备案名称越城天地。2018年6月，国家文物局也曾发函，认为项目拟建体量过大，对文物景观风貌影响较大，暂不同意当时上报的规划方案，项目开发节奏一度受阻。

2019年中旬，“应天府”更名为“越城天地”。在当时的公众号文章底部，写有一段文字：南京G98项目在地名办备案名称为“越城天地中心”，由于本项目采用多种非遗手法弘扬中华文化，故对外商业推广名为“应天府”。据扬子晚报报道，彼时，在该公众号认证信息一栏里，2017年7月的注册名称为“南京G98”，2017年11月改为“南京应天府”，2019年8月29日改为“越城天地”。

2020年11月末，越城天地取得首张销售许可证，并于11月26日正式首开。当年两次开盘，首次推出39套（人才房8套，无住房保障房源12套），户型建筑面积约427-952㎡，价格为43317-87064元/㎡。二次开盘领到7、10、17号楼销售许可证，共计30套（人才房6套。无住房保障房9套），户型建筑面积约414-535㎡，价格为53240-75679元/㎡。

2021年3月加推的38套房源，面积区间在420-480平方米之间，总价更是3000万元起。

虽然越城天地是在冬季开盘，但购房者的购房热度并没有降低。据新华报业网报道，2020年11月，越城天地首开推出39套房源，2000万-7000多万的房源，售罄；2020年12月，越城天地加推30套房源，也售罄；2021年12月，越城天地加推【新泉府】组团59套房，套均价在5000万元左右的720㎡户型，几乎卖完。在2021年越城天地更是占据南京3000万级产品80%的市场规模。

在此之后，越城天地还打破了南京3000万级住宅产品销售记录。2023年，2月份，项目成交一套建面约722㎡合院别墅，成交总价5908万元，成为当时南京单套住宅金额TOP1。3月份，项目成交一套总价7680万的顶级商墅，再破2023年南京单套住宅金额。

六年时间转瞬而过，市场风向生变，当年的抢购热度逐步褪去，越城天地的二手价格也开始回落。从58同城二手房挂牌平台来看，越城天地二手挂牌已经出现明显回落，部分房源单价跌至3万出头，总价1500万-2000万区间房源陆续上架。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，越城天地这次维权，会让价格跌得更快一些，但说到底只是个“加速”作用，不是根本原因。隧道本来就是市政道路，开发商在书面材料里也提示过这个不利因素，问题出在卖房时口头承诺的“私享通道”和规划事实对不上。买这种顶豪的人最在意私密性，这个卖点站不住了，再加上现在市场本来就在下行，之前靠“稀缺私密”撑起来的那部分溢价就会掉得更快。不过房子最终值多少钱，还是要看产品本身和地段，隧道这事只是让原本就在调整的价格多了一个集中下跌的由头。

回到项目本身，作为定位为顶豪的项目，贝壳找房平台显示，越城天地物业费维持在10元/㎡/月的高位，但高昂的持有成本，和资产折价的现实形成反差。

隧道争议引爆舆情之后，项目开发主体南京盛香园房地产开发有限公司在2026年10月9日发布严正声明，称网传视频存在错位剪辑、断章取义，已经报案并保留追责权利，同时强调隧道自规划之初就是市政道路，企业仅承担代建义务、建成后无偿移交政府，并非小区专属隧道，并且已经在《不利因素告知书》、购房确认书、现场沙盘完成书面提示。

真正值得追问的，不是网传视频是否经过剪辑，而是一个更朴素的问题：一条在拿地前就已经写进控制性详细规划的市政隧道，何以在销售阶段被一部分业主理解为“私享专属”？当规划部门、开发商、业主三方对同一件事的认知出现如此巨大的裂痕，责任究竟该落在哪一端？

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规划早已写定，认知为何错位

南京市规划和自然资源局秦淮分局工作人员向媒体确认，窑湾街在2016年市政府批复的控规中即为城市道路，2017年地块出让时已明确“机动车下穿通行”，隧道规划属性“自始至终是市政道路”。

问题在于，程序合规与销售伦理之间并不存在自动的等号。开发商声称已在《不利因素告知书》《房屋购买确认书》及现场沙盘中“书面明确提示”。规划部门也向媒体确认，销售现场的《不利因素公示》中包含了“城市市政隧道进入小区地库”的表述。

然而，公示的存在并不等同于信息的有效传递。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，开发商的书面不利因素告知，不能直接免除口头 宣传带来的虚假宣传风险，这要看告知书的具体内容、提示方式等。只有告知书专门、清晰写明：窑湾街隧道规划为市政公共道路，不存在业主专属通行，销售任何隧道私享的口头承诺均无效，并且单独加粗提示、销售人员专门向业主解释，业主签字确认，抗辩力度才会显著提升，但依然不是绝对免责。

王佳红还提到，多名独立业主、在不同时间、不同置业顾问处，都取得内容一致的承诺证据，证明该话术是开发商统一销售培训口径，不是单个置业顾问私自承诺，属于职务行为，法律后果归开发商。还需要调取规划的相关文件，证明开发商在销售房屋之前就知道隧道属于市政公共道路。

业主与开发商之间关于“承诺”的罗生门，恰恰发生在这一片“灰色地带”。

2026年10月9日，公众号“越城天地”发布《关于南京越城天地项目不实网络言论的严正声明》

10月17日，小红书账号“越城天地中心”转发了相关截图。但这份声明中的措辞无法回答一个业主在深夜驶入那条隧道时自然会产生的疑问：如果这条隧道从一开始就是市政道路，为什么在业主拿出真金白银买房的那一刻，没有人把这件事说得足够清楚？

天眼查信息显示，越城天地的开发商南京盛香园房地产开发有限公司由招商局地产（南京）有限公司、广州招商房地产有限公司、重庆瀚置实业发展有限公司三家控股，持股比例分别为34%、18%、48%。

招商蛇口2024年年度审计报告披露，该公司为企业集团的“主要子公司”之一，持股比例52%。

这意味着，尽管项目由香港置地、招商蛇口与碧桂园联手打造，招商蛇口在开发主体中拥有控制性权益。然而在事件发酵至今的公开回应中，发声主体始终是项目公司盛香园，招商蛇口方面并未给出实质性表态。

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减值、投诉：招商蛇口的另一本账

越城天地的隧道争议，放在招商蛇口更长的经营轨迹中审视，并非一个可以被轻易归入“个案”的注脚。

2026年3月，招商蛇口发布2025年年度报告。数据显示，公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归属于上市公司股东的净利润（简称“净利润”）10.24亿元，同比大幅下降74.65%。

利润骤降的核心原因之一，是招商蛇口“开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少”，以重庆招商渝天府项目为例，2025年新增计提存货跌价准备8.79亿元，位列所有项目之首。当期计提资产减值准备及信用损失准备合计43.85亿元，其中存货跌价准备高达32.69亿元。

进入2026年，压力并未缓解。一季度，招商蛇口净利润仅0.39亿元，同比下降91.22%；扣除非经常性损益的净利润由盈转亏，亏损3.75亿元，同比下降197.09%。经营现金流净额为-37.71亿元，虽同比有所改善，但仍处于净流出状态。

2026年上半年，招商蛇口的收入虽然有所回升，但利润下降的情况仍未解决。期内，该公司实现收入同比增长6.41%，但净利润5.28亿元，同比减少63.54%，扣除非经常性损益的净利润同比下降93.45%，至0.63亿元。

在投资端，2025年招商蛇口累计获取43宗地块，总地价约938亿元，核心10城投资占比接近90%，一线城市投资占全部投资额的63%。在销售端，2025年招商蛇口实现签约销售金额1960.09亿元，跌破2000亿元关口。2026年1至9月，签约销售金额1400.93亿元，较去年同期的1407.06亿元有所下降。

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当销售承诺遇上交付现实

比财务数据更直接的信号来自销售端的纠纷。2025年11月，有业主在人民网领导留言板留言，投诉南京招商臻境项目涉嫌虚假宣传。该投诉指向的南京招商臻境西园项目，开发商将规划中的人才安居住房改造为“壹间公寓”对外出租，并擅自更改公寓入口朝向至小区内部。

玄武区规划资源局在2026年1月的官方回应中确认，该栋建筑在2021年6月土地出让时即已明确为租赁性质住宅，开发商已同意将该栋与小区其他区域单独隔离管理。业主所投诉的“虚假宣传”问题，被建议向市场监督管理部门反映。

在红网消费维权栏目中，长沙招商璀璨学府业主于2025年3月投诉开发商招商蛇口，在销售宣传过程中提到“宣传该楼盘为天心区9年制配套双书包，中学配套中雅培粹未央学校位于2025年9月可以配套入读，实际该项目尚未完成建设。

长沙市天心区教育局方面称，根据2025年天心区重大项目投资计划，中雅培粹未央学校已列入建设项目中，由区公共工程建设中心负责实施建设，目前项目已完成征地拆迁，正在全力推进手续办理，争取尽快完成建设。天欣学府项目（即招商璀璨学府、长乐书香苑）楼盘符合入学条件的业主子女小学可报名入读湘府英才益清小学。

在成都，招商时代公园业主于2026年8、9、10月投诉项目“住宅卖八成，配套修四成”，宣传中的396米地标被降高，180米副塔基坑完工后停工长达两年，人字绿廊等核心配套出现系统性缩水。

这些投诉分布于不同城市、不同产品线，但共性在于销售阶段的价值承诺和最终交付呈现出现落差。

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新班子的一年，招商蛇口高管密集离任

招商蛇口的管理层在近两年也并不平静。2025年9月，招商蛇口完成了一次核心管理层的大规模更替——董事长、总经理双双换人，以董事长朱文凯、总经理聂黎明为核心的新管理团队正式上任。朱文凯此前担任公司总经理，此次升任董事长；聂黎明则接替总经理职务。

在新管理层上任之后不到两个月，招商蛇口于2025年11月4日发布公告称，副总经理彭以良递交书面辞职报告，其因工作调动原因申请辞任公司副总经理职务，将在招商蛇口控股子公司招商局漳州开发区有限公司任职。

2026年3月3日，招商蛇口再度发布高管变动公告：副总经理刘晔因工作调动原因辞去职务，赴中国南山开发（集团）股份有限公司任职，并已担任该公司党委副书记。值得一提的是，刘晔的离职距离新管理层上任仅约六个月。

6月3日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布公告称，公司董事会收到董事余志良先生的辞职报告，余志良因个人原因申请辞去公司第四届董事会董事、董事会战略与可持续发展委员会委员、董事会审计委员会委员职务。

除了上述人士变动外，8月18日，杭州市调查处置组发布《情况通报》：近日杭州市公安机关接群众报警称遭受不法侵害。因案件涉公职人员违纪违法，市委市政府高度重视，立即成立调查处置组开展调查处置。

通报披露，7月26日晚，犯罪嫌疑人赵某峰（男，某企业高管）、郁某栋（男，杭州滨江区公职人员）餐后在某KTV活动期间，对被害人实施强制猥亵，其间赵某峰将被害人推倒导致其腰部受伤。目前，被害人正在医院接受治疗，经司法鉴定机构初步鉴定为轻伤二级。公安机关已对犯罪嫌疑人赵某峰、郁某栋依法刑事拘留，案件正在进一步侦办中。郁某栋已被免职；赵某峰也已被所在企业免职。

另据新黄河报等媒体报道，赵某峰系招商蛇口浙江公司党委书记、总经理赵海峰，出生于1980年，2002年，他曾以万科“新动力”管培生身份入行，先后担任沈阳万科工程经理、西安万科副总经理、万科温州公司总经理。2019年底，赵海峰跳槽至招商蛇口，出任杭州公司总经理；2025年杭州公司升级为浙江区域公司之后，他升任浙江公司党委书记、总经理。

如今，南京越城天地那条隧道里的车流还未停歇，越城天地业主的账面估值从三千多万降至一千多万，隧道争议与这一估值变化在时间上重叠。

在柏文喜看来，高端改善盘的溢价结构里，“确定性”是最贵资产——私密、封闭、归家仪式感，直接构成单价锚。当公共隧道切穿地块、地库口接市政主线，定价逻辑会发生三层重估：一是一手溢价折损：私享叙事失效，单价里“门第礼序”那部分附加值被剔除；二是二手流动性折价：接盘客群本就窄，任何“公共车流穿社区”的负面标签都会被放大，挂牌周期拉长、议价空间走阔；三是估值模型改写：今后同级别项目估值，要把“市政穿透度”（是否有公共道路/隧道穿地、出入口权属、噪声与安全边界）列为独立折减因子，类似学区、景观面的反向变量。

“豪宅不是不能挨着市政设施，而是不能‘卖的时候像私产、交的时候像公路’。”柏文喜进一步说道，“顶豪的未来估值，不只看地段和材质，更看‘边界是否可验证’。代建义务可以接，但销售不能把别人的路，卖成自己的门第。”