北京二环，这位老板又盖合院了

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

螺丝壳里做道场。

这是河北鑫界地产老板水福来惯用的手法。

10月26日，丰台蒲黄榆0506-0017地块公示了设计方案。

5个月前，鑫界力战群雄，以10.476亿元、溢价16.4%夺得此地，住宅楼面价6.22万元/平米。

这宗地不到1公顷，位置不错，北面紧挨南二环。

但它的南向退线太大，虽说容积率只有2.02，实际住宅容积率，接近4.0。

在这个小地块里，鑫界会打造出什么产品呢？

它是一家“不按常理”出牌的民营房企。花姐和大家一样，对它的蒲黄榆地块充满期待。

南二环边上9套合院

解局蒲黄榆地块，鑫界依然请了老伙伴：中建设计研究院。

早在2026年7月13日，中建设计研究院操刀了东城区金鱼池0101地块，设计了7套合院加1栋办公楼，至今没有领取规划证。

京城二环内加盖合院，这个手笔令业界哗然。

那宗地位于蒲黄榆地块西北2.8公里，中间隔着一个天坛公园。

到了蒲黄榆地块，鑫界故技重施。

它地上建面约1.98万㎡，另有700平米不计容面积，容积率2.20，限高45米，一共3栋住宅楼。

北排是两栋14F小高层，共计104套房源。里面包括顶复和下跃，各有8套；地块西南面设9套合院，最北两套为3层，其余为2层。

十分奇怪的是，这些合院只有一个楼栋号：3#。

这个做法，鑫界金鱼池项目也曾用过，7套合院没有标出栋号。

为什么这么操作？

以蒲黄榆地块为例：9套合院整体标注为3#，意味着它们共用一个栋证，即国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

好处是，规划、消防、日照和建筑密度指标，统一按一幢建筑核算；融资上可以整体打包抵押，很方便。

但在售卖时，会拆成9套合院，每套会有自己的不动产权证书。

为什么不盖洋房？

在蒲黄榆地块上盖合院，鑫界不按常理出牌。

河北鑫界成立于2005年，由水福来持股50%并担任总经理。水福来名下关联企业，共7家。

蒲黄榆0017地块土拍前后，很多人为它做了强排预测，包括花姐在内，预计会出现3栋14至17层小高层产品。

结果呢？夹杂了9套合院。

如此操作背后，和0017地块周边环境有关。

地块南面有一栋现状回迁房——蒲黄榆一里2#，15层、高44.94米，是板楼。

它直接逼得0017地块，不得不大幅退线——整个东西宽才90米，受影响的界面约65米。

理论上，蒲黄榆地块至少要退71.9米。它实际退了74.77米。

退线区域里无法盖住宅，设计师只好把3000平米派出所塞在里面，紧挨着蒲黄榆一里。

如此一来，整个地块西面，空出了东西约19米至20米的界面。

按常理，这块面宽，可以设计出一个单元的10层洋房。

但，鑫界还是选择了合院。

从图纸上看，这些合院东面约4米的墙体，与蒲黄榆一里2#西面墙体在法线上，重叠了。

为了让规划过关，设计师特意把合院东侧那面南向墙体设计成“无窗”，日照规划的约束就绕过去了。

这一神来之笔，让合院的面宽向东延伸了4米，诞生出9座合院，北面两座小高层的视野也开阔了。

街坊路缩水了

麻雀虽小，五脏俱全。

鑫界蒲黄榆地块大门设在东面，高4米的景墙长约35米。

它最大的特色有两个：

1、风雨连廊。与4#配套楼、3个景亭形成闭环，把9套合院串了起来；

2、下沉庭院。1#和2#住宅楼都设有下沉庭院，为下跃产品。尤其是2#的下沉庭院，进深至少有5米，且东西贯通。

另外，中央景观区至少出现6处下沉庭院，整个地下会所光线很好。

但派出所的位置，采光很弱。它南距蒲黄榆一里2#，只有8.61米至16.8米，落在18米卫生视距之内，南面开窗的可能性不大。

图纸上明确显示，派出所东面和西面凸起的位置为——防火墙无门窗洞口。

这座3000平米的派出所，进出也不方便。原因是鑫界把街坊路改了。

土拍文件显示，地块最南面要设一条宽11米的街坊路，但报规图上没有看到。

取而代之的是一条宽4米、穿过派出所架空层（底部净高4米）的消防通道。

这条消防通道身兼三职：小区的消防通道、派出所进出地下车库的通道、派出所进出首层大门的人行通道。

此外，消防出入口北面是小区的车行出入口，那个位置宽11米，应该也算街坊路的一部分。

另外，从报规图上看，蒲黄榆0017地块北边，有些反常规划：

1、消防扑救场地，越过了用地红线，到了地块之外；

2、在消防扑救场地上，鑫界还给0017地块规划了一座大门，编号为3#，高4米。

3、1#两个单元入户堂口，都在最北边，但图上没有标出相应道路。

户型面积推测

蒲黄榆0017地块的报规图，十分简易。

它没有披露户数情况，没有车位数，连地上不计容面积，也省略了。

根据图纸信息，花姐对它的户型面积做了一版推测。

1、主力平层户型：1#125-127平米户型36套、104平米户型12套；2#143-145平米户型48套。

2、顶复户型：1#4套，单套面积在180-200平米之间；2#4套，单套面积230平米左右。

3、合院：共计9套，253平米户型3套、2F；236平米户型3套、2F；343平米户型1套、3F；327平米户型1套、3F；346平米户型1套，2F。

0017地块赠送手法很多元：

南向通面内嵌式阳台、进深1.8米，外接花池进深0.7米；北向设备阳台会被封闭进室内，全赠送；另有装饰构架赠送。

最大的亮点是1#东边户，有转角大露台，它很有可能是防火挑檐，可变开敞阳台使用。

一层的下跃产品也很有特点，南面的下沉庭院进深约4-5米，北面还有采光井，令地下一层的采光通风情况良好。

在蒲黄榆0017地块公示报规图前，丰台住建官微曾发过一篇文章，剧透了它的鸟瞰效果图。

图中9栋合院全部为坡屋顶造型。但在规划图上，鑫界并没有标记出来。

有一个绕不开的问题是：谁会去买那些合院呢？

毕竟单套三四千万元，却夹杂在一个小高层的小区里。

这大概是鑫界老板的合院情结使然吧。

当然了， 北京城的合院，不愁卖。看一下中海丰和叁號院那三套四合院，每套半个亿，也都卖掉了。

花姐点评：

蒲黄榆这宗地，鑫界把“抠”字，玩到了极致。

地块南北最长12米，最短只有79米，南向住宅建筑须退线74.77米，先天的束缚太重。

但，鑫界没认命：将3000平米派出所塞进退线区，底部架空4米，让消防通道从楼肚子底下穿过去。

街坊路占地缩水，化作消防通道、派出所人行及出入口，小区车库出入口。

省下的每一寸，都是可以用起来的空间。

最妙的是那9套合院。设计师一招“无窗”墙体，绕开法线重叠的约束，面宽向东多出了4米。

还有那些各式各样的下沉庭院，以及景亭与风雨连廊，每样都把空间用到了极致。

这就是鑫界的生存哲学：地是死的，人是活的。

螺丝壳再小，道场照样做。

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