丹若秦淮5#领销许：64套约129㎡

丹若秦淮5：64套约129㎡，秦淮河畔低密社区再添一栋小高层

10月27日，丹若秦淮（备案名：丹若淮府）5，证号2026100128，推出64套约129㎡成品住宅，备案均价45550元/㎡。这是项目6月首开以来的第三批供应。

一、销许信息：一张表看清楚

▲ 5（来源：商品房预售许可证公示）

产品形态：5，销许房源自2层起至17层止，每层4户。

套型构成：整栋只有一个面积段--约129㎡，其中01、04室129.91㎡，02、03室129.98㎡。

二、5

一栋楼的价值，通常由三件事决定：它站在哪里、它有多少套、它卖什么户型。5，逐项拆开看。

1

位置：南低北高格局里的「前排低区之上」

项目规划10栋住宅、316户，8栋6-9层洋房布置在南侧，2栋17层小高层布置在北侧，形成南低北高的梯度布局。5，南向正对洋房低区--意味着它的南向视线不被高层遮挡，采光与视野的确定性高于社区中部楼栋。

▲ 项目楼幢分布示意

2

稀缺性：316户里只有2栋17层

社区以6-9层洋房为主体，17层小高层仅2栋。5，占全社区316户的约20%--每五户业主里有一户住在这两栋小高层中，供给结构决定了小高层在社区内部属于少数派。

小高层在产品指标与总价段上更友好。所以5「用洋房社区的配套与占地，买小高层的总价段」。

3

户型分析：129㎡的「3+1」怎么用

5：3+1房两厅两卫，三开间朝南，客餐厅一体化大通厅，主卧套房带步入式衣帽间，双卫干湿分离，另设一处灵动空间，每户配置全赠送露台。

▲ 建面约129㎡户型平面图

四点判断:

•三开间朝南，解决的是「采光公平性」：主卧、次卧与客厅三个主要空间同时朝南，避免了「客厅朝南、卧室朝北」的常见妥协。在129㎡这个面积段，朝南面宽的数量往往比总面积更能决定居住体感。

•3+1的第四空间，决定户型的「生命周期」：这个空间不计入卧室数，可作书房、儿童活动室或收藏室；两口之家到三口、二孩家庭之间切换时，不必立刻换房。。

•主卧套房＋双卫，是改善的底线配置：双卫干湿分离则直接解决早高峰的使用冲突。

•全赠送露台，是四代宅的核心变量：129㎡同样配置露台，属于可实际使用的户外面积，而非装饰构件。

在项目内部的定位：129㎡是小高层主力，139㎡是洋房主力（四开间朝南、大横厅），168㎡是顶配（双套房、中西双厨）。5，等于把「房间数最全、面积最省」的那一款单独拎出来成一栋。

三、6月以来的销售表现

先看数据。克而瑞项目月度供求数据（数据时间范围2026年6月30日-10月14日）:

节奏：6月30日取证、7月11日首开，7月网签31套为阶段峰值；8月加推32套后成交回落至6套，9月回升至24套。月度波动明显，属于小体量项目「推一批、走一段」的正常节奏，但也说明市场对楼栋位置与产品细节相当敏感。

去化：截至10月14日累计成交61套，对应累计供应128套，简单比值约47.7%。

产品硬核亮点（可核验部分）:

• 户户全赠送露台：四代宅的核心配置，129㎡户型同样配置，露台是可用面积，不是装饰构件。

•立面：金属铝板＋大面积玻璃，坡顶收头。克而瑞记录外立面风格为「新中式」、外墙为幕墙，两处表述并存，以实景与官方公示为准。

•景观：延续植物园系造园手法，「一轴六景」，引水入园形成中央景观水系与多主题花园。

•公区：主题轻会所，涵盖健身、瑜伽、棋牌、会客、阅读、茶室，另配儿童自习室与亲子阅读区。

对129㎡这个户型，核心是功能完整度：三开间朝南保证主要空间的采光公平性，3+1的弹性空间让三口之家与二孩家庭之间可以切换，主卧套房与双卫干湿分离守住了改善底线。它与同板块四房产品的差别，不在房间数量，而在公共空间的完整度与露台这一项额外配置。

四、板块与配套

项目位于秦淮区城南板块，处在老城南与南部新城（大校场）的交汇处。向北是老门东、夫子庙一带沉淀的主城生活界面，向南是南部新城的成片开发区域。

生态：直线距秦淮河约70米；东侧紧邻约1000亩七桥瓮湿地公园，衔接月牙湖公园，北望钟山风景区。

交通：直线距地铁5号线七桥瓮站约400米；规划8号线与5号线换乘的石门坎站约550米。需要明确的是，8号线为规划线路，尚未开通运营，通勤价值应以实际建成情况为准。

商业：约3公里内覆盖新街口、老门东两大商圈；近享约25万方金陵万象城（即将运营，开业时间、品牌与业态以经营者官方发布为准）。

教育医疗：周边有南师大教育集团（在建）、郑和外国语学校、南外南部新城校区；医疗有东部战区总医院、南京市中医院。教育配套不构成学区承诺，具体以教育主管部门公示为准。

▲ 项目位置及周边配套方位示意

板块站位：克而瑞口径，2026年1-9月城南板块新房成交均价31177元/㎡、套均384万元；项目累计成交均价39671元/㎡、套均538万元，分别高出约27%和40%。这组差距说明两件事:一是项目客群确实来自板块内的改善置换，二是项目已处在板块头部，后续去化更依赖产品力本身，而非板块红利。

五、结语

5：整栋64套、单一约129㎡、北侧小高层、南向正对社区中央景观带。

对项目而言，意义在于补位--前两批以混合面积段打开市场，第三批把主力户型单独成栋，用产品结构的纯粹性支撑楼栋定位。对购房者而言，意义在于比选--同板块、同价位段内，能同时提供1.6容积率、户户露台、铝板玻璃立面的选项并不多；而5、露台的实际尺度，都是需要在案场逐一核实的变量。

三个建议的核实动作：一看露台的实际尺度与视线关系，而不只看效果图；二问清5、车位配比上的差异；三把8号线等规划配套与交付时间分开看，规划兑现是另一条时间线。

数据说明

本文销许信息（证号、楼栋、套数、销售面积、备案均价、拟开盘与拟竣工时间）来自商品房预售许可证公示资料；月度供求与成交数据来自克而瑞数据库，时间范围2026年6月30日-10月14日，成交价格为市场监测价格口径；板块数据区间为2026年1-9月；配套距离与规划信息来自项目公开资料与公开报道。

文中面积均值、价差幅、去化比值均为基于上述数据的简单计算，仅供阅读参考。本文不构成投资或购房建议，最终信息以官方公示、销售现场及合同约定为准。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。