北京二环惊现100平三居，河北鑫界把“高低配”玩到极致

文/北京进深 徐迪

拿地5个月后，河北鑫界丰台蒲黄榆0506-0017地块设计方案公示。

项目占地面积不到1公顷，地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米。

规划3栋住宅楼，经典的高低配：

北排2栋为14F小高层，预计104套房源（含8套顶复）；

西侧标记为1个楼栋号，但实际为5间合院，共9套，其中最南边的一套为类独栋产品。

经典高低配：小高层+合院

楼栋整体采用北高南低、东高西低的布局策略，平衡容积率与居住舒适度。

在沿道路一侧以较高建筑控制天际线， 作为社区的背景板，既保证了北侧住户的视野，又避免了对南侧低密住区的遮挡。

西侧和南侧靠近现有住宅及学校的一面均为低层建筑。

确保了社区内部核心景观区的开阔感，同时也让这部分低密产品有更好的隐私性。

整个小区分为两种建筑形态：

北边的1#和2#楼为小高层，紧邻现状卫生服务中心和教学楼，相对安静。

总高14F，顶层有退台，首层有小院。

北向窗户可能面临周边建筑，但南向直面小区中心花园，视野无遮挡。

2#楼的首层更是与小区正门景观带形成联动。

两栋楼略有错位以保证间距和采光。

一层4户，南向内嵌阳台外接花池，1#楼的边户升级为转角露台，景观面更开阔。

两栋小高层的北面均有大尺度采光井，结合下沉庭院的设计，预计首层有下跃户型。

近日丰台铁营官微发布的蒲黄榆一里、四里危改项目进展中，提到该项目已获施工准备函，正式进入开工筹备阶段，并发出了几张项目效果图。

从效果图来看，小高层的顶二层13F和14F是复式产品，结合退台设计，北向预计有大面积“空中庭院”。

西侧一排为别墅：由5个单元组成的双拼及合院产品。

南侧1个单元为独门独户的合院，拥有三面采光和更加私密的下沉花园，形成了“类独栋”的效果。

另外4个单元为双拼形态，有独立的入户门和南向庭院，其中最北侧单元为地上3层，其余均为地上2层。

别墅区西侧为学校操场，视野开阔；

东侧由一条南北向的风雨连廊进行物理空间划分，保证别墅区私密性的同时，又与东侧中央景观带融为一体。

（注：效果图来源网络，非公示内容）

100平起步，覆盖二环全客群

除了建筑形态的高层和低层，蒲黄榆项目的户型跨度也很大。

虽然只有113套房源，面积段从100平左右的三居起步，到200多平的空墅，再到近400平的合院。

把一座不足1公顷的微型社区，做成了从刚改到终极改善的全链条产品矩阵，吃透二环边全客群。

两栋小高层，承接二环边改善家庭。

1#楼东边户建面约105㎡，共12套，有转角露台；其余为120㎡，共36套；另有4套顶复，建面约200㎡。

2#楼边户建面约145㎡，中间户略小一些，合计48套；另有4套顶复，建面约230㎡。

合院共9户，锚定收藏级买家。

最北边一栋2户，地上三层，建面约330-340㎡；

最南边一栋1户，地上两层，建面约350㎡；

其余三栋共6户，地上两层，建面约240-260㎡。

派出所和街坊路的“架空与穿越”

蒲黄榆地块有两个配建：

一是地上建筑规模约3000㎡的派出所；

以及一条11米宽、东西向的街坊路，占地面积约976.5㎡。

开发商将它们统一放在地块南侧，相当于把公共界面集中“甩”在了地块边缘。

派出所地上6层，首层架空，底部净高大于4米，街坊路与消防车道结合而建，从派出所的架空层穿过。

同时，在出入口位置设置一道景墙，截断街坊路北面的视线和空间，保证小区内部的封闭性。

蒲黄榆地块本身属于“危旧房改造”项目。作为内城核心区，城市更新的核心痛点往往就是老旧社区缺乏公共服务空间、街巷狭窄。

派出所和开放街坊路的配建，补齐老城公共服务短板、提升了整个蒲黄榆片区的治安水平和交通微循环。

通过“架空穿越”等灵活设计，化不利因素为功能亮点，保证住宅楼和中心景观等社区主体区域的完整和纯粹，形成了一个不受外部干扰的独立高品质居住闭环。

拿地回溯

丰台蒲黄榆0506-0017地块成交于今年5月26日，由福鑫地产（河北鑫界）以10.476亿元的总价夺得，折合楼面价5.28万元/㎡，溢价率16.4%。

扣除配建后，地块容积率达到2.24以上，可售住宅建面约1.68㎡，成交楼面价被拉高到6.22万/㎡。

福鑫地产是一家来自河北的民营房企，但在北京有着很强的存在感。

2024年7月3日，它以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。

这是当年北京土拍市场溢价率最高的一地块，也是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，住宅建筑面积仅1700㎡。项目的期房指导价高达15.1万元/㎡。

直到今年7月份，项目总平图才正公示。包括1栋5层办公楼和7套中式合院，单套售价预近半个小目标。

两年前以黑马姿态闯进北京地产圈，今年又在丰台硬刚一众国央房企，拿下蒲黄榆地块。

方案一亮相，又是合院，气场十足。

蒲黄榆地块体量不大，但位置仍然是绝对的核心——二环边上，到天安门直线距离5公里左右。

邻近地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站，周边生活配套设施都是现成的。

最重要的是这个板块已经断供多年，可以说是出一块少一块，几乎没什么去化压力。

这个位置非常适合做高端改善产品，拿产品力说话，承接东城西城的外溢客群。

品牌画像正在形成

蒲黄榆地块的设计方案一亮相，福鑫地产（河北鑫界）在北京市场的标签进一步明确：

核心地段迷你豪宅定制商，二环合院专家。

这种品牌识别性的建立，主要基于以下几个维度的高度一致性：

1. 选址逻辑的极致聚焦：只碰“绝版”

福鑫目前的两个项目（金鱼池、蒲黄榆）全部位于二环一带，属于北京绝对的核心区。共同点是：

面积极小、总价门槛极高、周边全是成熟老社区、几乎没有新房供应。

给市场的信号是“只要福鑫出手，就是冲着最稀缺的地段去的”。这种非核心不拿地的策略，显得更加激进和精准。

2. 产品形态的固化：死磕合院

连续两个项目，在极小的用地上，都选择了“合院”作为核心溢价产品。

金鱼池： 7套合院+1栋办公楼。

蒲黄榆： 9户合院（含类独栋）+2栋小高层。

这种对“合院”产品的执着，类似于当年融创在苏州做的桃花源系，或者泰禾的院子系。福鑫正在试图让市场形成一种条件反射，看到极小地块上的中式合院，就想到福鑫。

3. 操盘手法的差异化：高溢价下的产品力突围

福鑫作为外来民企，敢在土拍市场以高溢价硬刚国央企，靠的不仅是资金成本优势，还有对高端客群痛点的精准捕捉。

它敢于在不到1公顷的地块上做复杂的“高低配”。

它敢于设计“派出所架空穿越”、“风雨连廊分隔”这种极具争议但也极具话题性的方案。

这是一个“胆大心细、擅长在螺蛳壳里做道场”的开发商形象。它不像传统大房企那样标准化复制，更像是一个精工手作的工作室，专门解决高难度地块的豪宅化问题。

4. 目标客群的重合与区隔

福鑫瞄准的是终极置业者和收藏级买家。金鱼池单套5000万起步，蒲黄榆合院预计也是大几千万级的门槛。这部分人不在乎小区大小，只在乎地段的不可复制性和产品的独特性。

综上，如果要用一句话定义福鑫地产在北京的品牌识别性，可能是：

北京核心区稀缺地块的“顶豪手术刀”——专门切入那些高价值核心地块，通过极致的产品规划来切除不利因素，提炼出最高的土地价值。

当然，福鑫目前在北京的交付还是一张白纸，后续金鱼池和蒲黄榆项目若能成功兑现，福鑫在北京高端市场的地位将不仅仅是一匹黑马，而是一个独特的“小而精、贵而稀”流派。