豪宅圈最成功的一次阶层滑落

提起徐汇的东方曼哈顿（西区）世纪豪庭，很多人的大致印象依然是：

地段顶、学区好、就是房龄太老了。

时过境迁，东方曼哈顿在当下的市场，已然没有新盘那样的造富故事可讲，逐渐从塔尖跌落。

不过这并不是悲剧，而是上海豪宅最成功的一个阶层滑落案例。

今天很多城市新贵并不了解东方曼哈顿曾经在上海楼市掀起多大的风暴。

2001年，东曼西区首次亮相就拉高了整个徐家汇商品房的天花板，随之而来的是17000元/㎡的单价。

同期上海普通商品房是什么水平？

中远两湾城仅3800元/㎡、南外滩江景房大约6000元/㎡。

这个价差在当年极具冲击力，成了市场公认的徐家汇房价标尺，徐汇第一豪宅=东方曼哈顿是全上海的共识。

时过境迁，二十多年后东方曼哈顿彻底沦为豪宅圈的过去式。

从成交数据来看，东曼高层这3年甚至跌超过大盘。

85㎡的两房2023年最高峰成交单价超18万/㎡：

而今年截至目前成交的19套两房，目前两房成交价稳定在10.5万左右，跌幅高达41%！

三房的情况略好一些，最新成交单价稳定在11.5万上下，最大跌幅36%左右。

可以说东曼41%的跌幅，30%是大环境带来的；剩下的11%，量化的是从豪宅到中产的阶层滑落。

原因大家都知道，徐家汇被徐汇滨江超越了，东曼房龄太老了，板块和产品双双降级。

和很多核心市区的商办困境一样，徐家汇的楼宇老了，对大企业吸引力有限。

以前徐汇的商办升级链条是漕河泾到徐家汇，而现在企业选择从漕河泾去徐汇滨江，从徐家汇去徐汇滨江。

过去富人们买豪宅看徐家汇，现在入主徐滨也成了圈层共识。

徐滨这几年17万+、19万+顶豪接连入市，云锦华庭和嘉佰道徐汇的别墅更是突破30万+；

连带着华泾那种过去被徐家汇土著称为“乡下”的地方，新房都卖到八到九万。

东曼的产品不完美也是事实。

西区约1600户，户型涵盖67㎡的一房至209㎡的四房，零零总总3、40种。

篇幅有限不一一讲解，感兴趣可以私聊我们发小区物料，这里举两个例子带大家了解上下限。

先看小区下限代表93㎡两房，看户型图绝对能排进全小区最差户型前两名：

上限之一是150㎡大三房，户型相对正气，但看惯了现在的新房并不会觉得有多出彩。

而且在整个东曼西区想要挑这种方正户型的，150㎡就是最低门槛。

还有跟新房相比最大的短板，停车位紧张。

今天东曼的一个停车位甚至能卖到180万，价值相当于普陀甘泉宜川的一套老破小。

综合来看东曼确实继续当不了豪宅，定位下滑之后，轮到中产买账了吗？

和大家分享一组数据，2026年东曼成交的近50套房源，约90%是1-3房，四房仅仅卖出去5套。

不同于黄兴公园，最有钱的那批人离开后不是讲情怀的土著来接盘，买东曼的基本都是年轻人；

是预算在1-2000万，盯上东曼2-3房的城市中产。

富人买豪宅，看重的是资产稀缺性和圈层入场券。

但中产不一样，兼顾自住和资产稳健性，往往在5-10年后还要卖出，看重跑赢大盘的能力和流动性。

中产买房，孩子的教育，通勤便利度，居住的尊严，都没法像刚需那样做到某项极致的妥协。

而用中产视角来看降维之后的东曼，就有点王炸了。

小区步行5分钟到徐家汇地铁站，500m就是港汇恒隆，小区北面直面370m高的徐家汇中心，浦西第一高楼仅是东曼业主窗外的一抹夜色。

论学区，徐汇四大公办之一的汇师小学+50%概率的徐汇中学和50%概率的上海四中组合，含金量值某些家长单买一套上车老破小。

可以说现在的东曼高层买家没有不冲着学校来的。

假如是傍晚5-6点去看房，可以亲眼见证小区广场上从还在喝奶的婴儿，到朝气蓬勃的中小学生比郊区新小区还多。

论医疗，瑞金、中山、华山、龙华、六院、国妇婴这些上海顶级医疗资源，尽在东曼15分钟车程内。

还有各类文体资源，徐家汇天主教堂、徐家汇公园、上海体育场、上海游泳场、上海天文馆众星环绕；

这些单拎出来个个是王炸单品，却成了东曼业主的饭后消食组合。

房子本身虽然房龄已经超过20年，但物业服务一直在线，中央水池清澈、双会所依然只对业主开放。

今天即使是外环外的刚需盘，物业费超过6块的也不在少数，而东曼绿城物业收费只有3.35元。

不知道有多少人亲眼看过东曼纸面户型最差的93㎡两房，我的肉眼感受有点意外。

每个空间都有独立采光，户型图上一些斜切的墙体实际感受不深，比如餐厅连接厨房这部分，开放式的装修还能进一步弱化方位感受。

东曼确实有实力吸引中产入场，现在的节点适合买入吗？

中产买房最害怕资产贬值跑不赢下一轮的置换产品，东曼是否具有这样的风险性。

个人认为答案是否定的。

首先是徐家汇新一轮定级彻底明确，板块利空已经出尽，用来维持东曼的中产地位几乎0风险。

这几年徐滨在区内博弈中成了赢家，徐家汇虽然当不成大哥，但二哥的身份不会再被取代。

今天徐家汇商圈放眼全市依然顶级，新的发展增量也在持续灌注。

徐家汇中心ITC分批落地，浦西第一高楼的商办，高端商场、酒店未来陆续投用，目标再造一个徐家汇。

东方曼哈顿和浦西第一高楼

跨区对比来看，手握东曼的预算可以买东外滩、西藏北路、大宁、三林滨江和普陀这些新房。

买房看的还是地段和城市顶级资源的浓度，新房的规划很美好，但现在这里面比徐家汇能打的还没出现，未来也很难出现。

第二点是，经过近三年的价格调整，像东曼这样的过时豪宅已经具有明显的性价比了。

2016年东曼买入的价格就能达到10万+，2023年飙升到18万，而现在又稳定在10-11万，相当于回到2016年。

这个价格市场反响也相当热烈，目前东曼高层去化很快，今年4-5月每月网签高达11套。

高峰时期全小区挂牌套数20多套，而上半年最多时小区同时在卖的有60多套。

有的人依然觉得东曼很贵，但这不是房子自身的定位还在错配，而是整个西南片区的房价都太贵了。

徐滨17-20万，植物园13.9万，田林的商品次新都要12-13万，就连古美万源城的二手房也卖到10-11万。

再看看青浦徐泾，蟠龙天地二期都挂上了8.3万，10万的徐家汇双学区电梯房真的还贵吗？

另一点是，过去一二手价格倒挂，新房很便宜，二手房太贵。

现在市场不理智的激情退却，新房贵二手便宜了，核心地区的新房未来只有少数人有资格入场。

在纯二手市场里比较，东曼的房龄劣势也没那么大了。

看过二手房的就知道，很多05年的房子和15年的房子几乎没有本质差别。

你说它房龄老，但从外立面还是大堂或者会所景观保养来看，比同期国内开发商做的房子年轻了十几岁。

作为曾经的豪宅，质感甚至吊打一些房龄10年内的次新。

二者最大的区别无非是户型和停车位；

对年轻人来说户型是靠装修可以克服的，徐家汇地段的意义也在于便利的公共交通而不是出门依赖自驾。

更关键的是，东曼的客群底盘稳定：

只要汇师的口碑不倒，永远会有一批中产家长，不愿意蜗居老破小陪读。

这群稳定的自住买家，会在市场下行期托住底线，避免它像纯投资盘一样踩踏出逃。

当这些硬通货叠加，楼龄的折损也会被大幅对冲。

谁都会老，哪个楼盘都会从小甜甜变成牛夫人。

比阶层滑落更可怕的，是找不到新的定位了，这个偌大的市场里找不出一群主力为之构建起量价护城河。

之所以说东曼是最成功的案例，是因为虽然输给了新一代豪宅，却获得了第二次被楼市主力认可的机会。

房子最怕样样平庸，而东方曼哈顿，除了老，样样顶尖。

现在唯一需要中产家长担心的是，在下一轮报名季之前，还能不能遇到一套好房子。

当然，如果你对徐汇入学政策还不清楚，或者想要了解更多学区房信息或东曼笋盘房源的，欢迎私信我们。