重磅官推⚡保利兰桂坊风貌售楼处电话| 杨浦保利兰桂坊风貌营销中心:买房新机会!

内环里的杨浦保利兰桂坊风貌 33 户风貌盘，我在杨浦老码头边逛了整整一天
这几年杨浦内环的新盘，大多是往高处盖的塔楼，真正能让人停下来多看一眼、
带着点老上海味道的，反倒少见。

前阵子趁着天气好，我去兰州路 855 弄的“蘭桂坊”
待了一整天，从外立面看到样板间，又绕着周边走了一圈。回来把看到的、听到的、
自己琢磨的，按着看房的顺序理一理，给大家做个参考。算不上测评，就是一篇普通
的看房记录。
一、先交代位置
这盘的位置很好记：兰州路 855 弄，跟济宁路交界的这块地。从小区门口步行到
江浦公园站，大概五六分钟，12 号线和 18 号线都从这过。在内环里能同时守着两条
轨交、又离黄浦江不远的盘，眼下确实不多见。
从区位看，这块地正处在东外滩一带，挨着杨浦滨江往内环延伸的这一段。所谓
“一江一河”的规划语境里，这里算是有水岸也有生活的地带。早高峰我试着走了走，
从小区到地铁站，全程都在十分钟以内，雨天也不用担心，通勤这一项算是把底子兜
住了。
往周边看，这几年仁恒、金隅、和樾天汇、海玥天汇几个小区陆续交付，这一片
的居住氛围已经起来了，不是那种还在规划图纸上等兑现的荒郊。江浦公园就在边儿
上，晚饭后遛弯儿抬脚就到。说实话，在内环能占住这么一块有绿地的地，本身就挺
难得。
二、这块地有点故事
地块本身挺有来历。上世纪二十年代，这里就是美租界的东界，现在的兰州路，
老早叫“兰路”，一听就是有年头的老名字。项目取名“蘭桂坊”，取的是“兰桂齐芳”的好
彩头，也算是对着这条老路致敬。
有意思的是，这块地上还压着两样旧东西：一样是国家级非遗“绵拳”，在这儿留
有传承的痕迹；另一样是中华老字号“上海民光被单厂”的产业记忆。老拳法、老厂
子、老街区叠在一块，让这块地不只是块地，还带着一层时间的包浆。开发商最后把
它做成了只有三十几户的新海派滨水宅子，算是给这条老路续了一段新章节。

看房那天我特意问了句这地块的来历。资料里说，这里曾是滨江滩涂，后来随着
兰州路的开辟，从江边变成城市的交通节点。这么小的一块地上，能同时收进老拳
法、老厂子这些记忆，在上海的新盘里也算不多见。
三、规模到底多小
先给个最直观的数：整个项目一共 33 套。对，就是这么小。放到动辄几百上千户
的市场里，这个体量在内环几乎是数得着的小盘。
具体拆开看，两块：洋房 18 套，建面从 89 平到 198 平，带电梯，四到八层，全
屋精装交付；别墅 15 套（也有资料写成 13 套的），是海派红砖联排，建面大致在
180 到 244 平，地上三层、地下一层，毛坯交付，留给你自己去折腾。
容积率 1.35，绿化率做到 58%。内环这种低密度，说实话不好找。全社区人车分
流，车位配比一比一点七，物业是保利自家的，以后省心一点。
另外，别看体量小，产品类型其实挺杂，有电梯洋房，有带院子的联排，也有沿
街转角联排。每种产品的气质都不太一样，选择虽少，也算有辨识度。
四、走进院子，细节经得起看
这盘的设计拿过 2025 年 REARD 城市更新设计的铂金奖，设计方是天华。奖项先
放一边，单说走进去的感受。
它分了南北两区，不是简单复制。北区走的是致敬老上海的路线，沿街的红砖
墙、过街门头、还有 Art Deco 几何元素的山花，都在跟老地块打招呼。听现场的人
说，这红砖是严格筛过的，砖缝都是一条条手工勾的，就为了还原岁月沉淀下来的那
种色调。
南区换了种手法，是连续的弧形墙面、大窗洞、金属窗套，明显更现代、更轻。
一新一旧挨在一块，倒也不打架，反倒像老邻居和新朋友在聊天。
小区里做了个“一庭三门四巷”的骨架，说是参考了聂家花园当年的风韵，又揉进
了英式现代自然主义花园的手法。说白了，就是把老上海里弄那种生活味，用现代园
林重新摆了一遍，有归家的仪式感，也有坐下来发呆的地方。
庭指进门那一方主景，三门是几个不同尺度的出入口，四巷则是连接楼栋的几条
巷弄。这种把街区里弄的尺度搬进小区里的做法，走在巷子里，抬头红砖山墙，低头
青石板路，恍惚间有种回到老弄堂的感觉。

主入口门头做到十米多宽，用的是天然红洞石，跟静安宾馆、红窑老砖厂是同一
款料子。往近看，两米的双开金属大门，灵感来自上海总商会旧址，门扇上还嵌着老
上海窗格的图案。这些小细节，懂的人看了会心一笑。
五、样板间那套 198 平的
这次开放的是建面约 198 平的 4 房 2 厅 3 卫风貌平层，走的是“海派法式”的路
子。说白了，就是把现代法式的调性，跟上海本地的海派生活揉到一起。
洋房是精装交付的，装标据说做到一平四万块的水准。厨电用的美诺，卫浴是劳
芬，中央空调、地暖、新风都配齐了。从动线到收纳，看得出是花了心思的，不是那
种千篇一律的交付。
样板间里让我印象比较深的，是它把法式的弧线、线脚，跟海派常见的细节放在
一起，既不显得堆砌，又有点自家味道。厨房那套美诺是整套配的，卫生间也基本是
劳芬的。对怕麻烦、想拎包入住的人，这种省心的交付方式确实省事。
别墅因为是毛坯，反而留了更多想象空间。前庭后院，地上三层、地下一层，面
积在 180 到 244 平之间。有人喜欢自己设计，有人嫌装修麻烦——这点见仁见智，看
你要省心还是要个性。
六、价格，说点实在的
价格这块，我按看到的资料报个数，具体以现场为准：洋房单价大致在 11.7 万/平
上下，89 平的两房总价大概一千万出头，再大一点的平层到两千万上下；别墅单价备
案在 14.8 万/平左右（也有 13.8 万到 17.4 万的区间说法），地上三层地下一层那种，
总价三千万往上走。
说句实在话，三千万在这个地段买一套带院子的风貌联排，跟那些动辄四五千
万、五六千万的同类产品比，门槛算是压得比较低的了。这也是这盘争议的地方——
你说它便宜，单价摆在那儿；你说它贵，在风貌别墅这个赛道里，又确实是个能“够一
够”的价格。怎么权衡，看你兜里的预算和心理的预期。
当然，价格只是门槛，真正值不值还得看地段和产品本身。守着老码头的风貌宅
子能按自己想要的样子改造，这种可塑性，是它跟成品高层不一样的地方。至于划算
不划算，每个人心里的秤不一样。

七、周边生活，够不够用
商业这块，北外滩来福士、瑞虹天地、五角场万达、百联滨江都在三公里上下的
范围里，周末逛个街、吃顿饭都方便；更近一点的，日常买菜、买药、取快递，沿街
的底商基本能应付。离黄浦江直线大概 1.5 公里，杨浦滨江那一段十五点五公里的亲
水岸线，散步、骑车都合适。
出行的话，除了两条地铁，内环高架、北横通道、江浦路隧道也都挨着，去人民
广场、陆家嘴大概一刻钟的车程。附近还聚着不少头部互联网、科创企业的办公点，
这一片的产业底色也算清楚。日常的学校、医院这些该有的配套都在，但具体到对口
安排，还是得以相关部门的当年口径为准，别把话听死了。
我那天还特意去江边走了走，沿江步道上跑步、遛狗的人不少。骑个十分钟能到
水边，对喜欢自然的人来说是个加分项。开车走高架也顺，只是内环该有的拥堵，它
也躲不掉，这点得有心理准备。
八、交房和物业这些
交房时间大概在 2027 年，洋房和别墅基本同步。物业费洋房 9 块 8 一平每月，
别墅要贵些，19 块 8。70 年产权，纯住宅，没有配保障房，也没做社区底商——好处
是小区干净，坏处是楼下买杯咖啡得走几步。
补充一点，这类小体量风貌盘，交房后的物业管理挺考验运营能力，保利自己的
物业，至少口碑上稳妥些。另外，毛坯别墅业主入住时间不一，装修期院子里的动
静、邻里磨合，都是入住后要慢慢面对的。
九、我自己的真实感受
客观的说完了，说点主观的。这盘给我的感觉，有点像一件小而美的收藏品。它
不适合所有人——体量小，选择少，价格也不低，指望它快速涨不现实。但如果你就
是喜欢老上海的味道，想要一块内环里能住、能遛弯、还带点历史感的地儿，那它确
实值得来看一眼。
要说缺点，其实也明显：一是不够大，社区生活配套只能靠周边；二是毛坯的别
墅，装修要花不少精力和银子；三是这种风貌盘，后期的物业维护、邻里圈层，都得
靠时间去检验。没有谁家的房子是十全十美的，关键看你更在意什么。

说句公道话，这盘不是拿来“搏一个暴涨”的标的，它更像是一块能住、能藏、有
记忆的地。买了它的人，多半是冲着那份老上海的底子去的，而不是指望它短期给个

惊喜。这种心态，其实反而更适合他。
写在最后，买房是大事，还是那句老话：别光听我说，自己去看，多走几趟，跟