开发商发出忠告：用不了10年，二三十层高层住宅，将面临五个困境

高层住宅曾是城市里最体面的居住选择，为什么如今却被不少人看作未来的贫民窟？

有从事高层住宅开发二十多年的开发商直言，用不了10年，这类住宅可能陷入一连串困境。要看清这些困境从何而来、走向何处，得先回顾高层住宅的来路。

近些年，围绕高层住宅和高密度社区的负面舆论不断，人们对它的态度几乎掉了个头。过去，住进高楼意味着有面子，如今不少人担心它会沦为“贫民窟”。

这种转变并非中国独有，高层住宅本来就不是中国首创，它在西方早已经历过兴起、繁荣和衰落的完整周期。

高层住宅的理念来自法国建筑大师勒·柯布西耶。他厌倦了巴黎遍地的低矮住宅，甚至设想把塞纳河以北的中心城区全部推平，改建成成片的摩天大楼。

这个构想在当时太过超前，没有换来掌声，只换来一片白眼。真正让这种“垂直城市”变成现实的，是随后到来的一场战争。

第二次世界大战把许多城市夷为平地，战后又迎来婴儿潮，住房需求骤增。混凝土技术的进步也让盖高楼更容易，柯布西耶的方案于是被欧美国家大量采纳。

高层住宅一度被视为解决住房短缺的良药，在废墟上快速长出了成片的楼群。可随着楼房逐渐老化，这剂良药变成了社会管理的毒药。

维护成本高、居住环境恶化等问题接连暴露，有些高楼还发生了倒塌、火灾等恶性事件。到1970年前后，最早大规模兴建高层住宅的欧美国家，出现了和我们今天相似的“高层即贫民窟”趋势，曾经象征先进的高楼成了人人嫌弃的社会问题。

政府随后停止补贴，并限制建筑高度。在欧美流行了大约50年的高层住宅，就这样被扔进了历史的垃圾桶。

巧合的是，恰在欧美抛弃高层住宅的那几年，东方掀起了“混凝土森林”的建造狂潮。人口激增、土地有限，高层住宅首先在香港落地生根。

1978年改革开放后，香港的各种理念陆续进入内地。1998年福利分房制度正式停止，房地产进入商品化阶段，源自香港的“高楼＋期房＋按揭＋快周转”模式几乎一夜之间推向全国。

这套模式的核心是快建、快卖、快回款，而高层住宅恰好是最适合它的载体。当时，中国正全面转向出口导向型经济。

大量外贸订单让沿海城市建起许多工厂，较高的工资吸引农民工大批进城，城市住房随之极度短缺。高层住宅土地利用率高、建设速度快，便成了缓解住房矛盾的“最佳方案”。

2000年前后，上海新建住宅中超过一半是高层，北京的比例更高，达到63%。开发商和购房者也都偏爱二三十层的高楼。

对开发商来说，同样一块地，盖20至30层的高层，比盖5至6层的多层能赚更多钱。对购房者来说，高楼看起来气派，视野开阔，采光也好。

有数据显示，2024年全国新建商品住宅中，高层住宅占比超过70%，其中20层以上的住宅占比达到35%。一线城市核心区盖高楼，还能用土地稀缺来解释。

但不少并不缺地的二三线城市也纷纷加入高楼竞赛，归根到底是面子在作怪，人们普遍认为高楼林立才是现代化的标志。于是，全国各地主动或被动地卷入了近20年的高层扩建潮，城市天际线越拔越高。

直到近两年房价回归基本面、炒房之风退去，高层住宅的问题才被普遍注意到，上世纪70年代欧美出现的“高层困境”开始在中国重现。2020年起，住建部明确限制新建250米以上的住宅，各地盲目争当“第一高楼”的攀高热，首次在国家层面被叫停。

此后几年，拒绝高层的风气从商业办公楼吹到了住宅领域。“好房子”的概念被频繁强调，新出让土地的容积率明显下降。

层高超过3米、容积率低于2.5的10层以下洋房，正成为未来新楼盘的主力。回头看，过去20年大量兴建的高层住宅，其实一直扮演着应急品的角色。

那么，全国各地大量建成的三十层住宅，未来会是什么结局？这是很多高层业主最担心的问题。

结合市场走向和从业者的判断，这类住宅在未来十年里可能面临五个困境，而且这些困境环环相扣，一个往往会引出下一个。

第一个困境是拆不动，只能小修小补。很多高层住宅用上十来年，供水、供电系统和电梯等设备就开始老化。可二三十层的楼住户多、体量大，拆迁成本过高，地方政府往往不愿意拆。

结果只能靠小修小补维持运转。楼越住越旧，却又拆不掉，业主只能和它一起慢慢变老。第二个困境是业主结构分化，陷入恶性循环。

不少人认为，高层会重复欧美的老路：有钱人逐渐搬走，留下的多是经济条件较差的住户，小区成了一潭死水。物业费越来越难收，物业公司只好下调服务质量，发现无钱可赚后甚至清场走人。

房屋无人维护，老化继续加速，最终可能彻底沦为垃圾场和贫民窟。追根溯源，这类三十层住宅原本就是为了让进城务工、买不起房的人有个落脚处而建的。

只是无差别的炒房，让这种居住体验不佳的“筒子楼”也搭上了房价大涨的顺风车。开发商建这种楼盘利润最高，眼红的买房者只在乎能否上车，很少细看上的是不是“垃圾车”。

既然这样的房子有人买，开发商自然乐意多盖。结果就是城市里随处可见高密度、高层数的住宅。

可如今人口周期已经反转，劳动密集型经济正在转型，涌进城市的人看清了高房价和长期低工资的现实，开始回流。房价下跌，买房者重新理性看待高层住宅，这类产品的短板随之暴露，在人们用脚投票之下逐渐被市场抛弃，政府和开发商也只能转向注重品质。

第三个困境是维修资金远远不够，电梯、水泵、外墙这些设施，到了一定楼龄都要花大钱。

我国的专项维修资金一般只占房价的2%至3%，多年通胀之后，实际价值已经很有限。和欧美每年持续收取维修基金不同，我们大多是一次性缴纳，这笔钱撑不起后续维修。

实际动用时还面临层层制度限制，挪用问题也屡被曝光。维修基金一旦用完，后续怎么办？

去年住建部提出建立房屋养老金制度，虽称由政府公共账户出资，但在地方财政普遍吃紧的情况下，许多人担心最终还是要业主自己掏钱。综合来看，这笔钱业主多半是要出的，只是分担比例还有商量余地，而楼越高、越老，需要的钱就越多。

第四个困境是持有成本上升，房子可能变成负资产。如果房产税和房屋养老金最终都落到业主头上，以目前全国平均约1.5%的租售比，叠加发达国家约1%水平的房产税，再加上随楼龄上升的房屋养老金，维护成本高的小区可能直接成为负资产。

到那时，问题就不只是贫民窟化，而是一个持续贬值的烫手山芋。首当其冲的，是非核心地段、破败但不影响市容的“老破大”“老破小”，以及近20年大量修建的高层和超高层住宅，地方财政越弱的城市，这一过程来得越快。

有人寄希望于涨房租来转嫁成本，可房租完全由市场决定。买房可以借30年房贷加杠杆高价买入，却很少有人贷款租房。

这就是第五个困境：租金撑不起房价，成本转嫁无门。今年全国房租明显下降，并不是房东心善，而是租客收入有限。

此前腾讯给员工发放租房补贴，深圳南山的房租立刻上涨；如今不是房东不想涨，而是一涨就租不出去。对于折旧加速的老楼、高楼，房租只会继续走低，持有者的压力只会越来越大。

从决策层的角度看，在守住稳定底线的前提下，让老旧小区和高层住宅价格下跌，可能利大于弊。推进房地产双轨制的最大阻力在于，当年为快速解决住房问题而建的大量中高层住宅，往往占据了城市较好的地段。

在放缓城市扩张、加强城市更新的思路下，如何腾挪空间是个难题，没有好地段，高端改善盘就难以推进。也正因为这些楼盘价格仍然偏高，去年开始的收储工作一直推不动。

国企不是冤大头，租售比和翻新维护成本摆在那里，账算不过来。可一旦推出房产税和房屋养老金，让老楼、高楼、危楼成为负资产，就可能引发老房价格雪崩。

账面下跌尚可忍受，每年往老房子里大把垫钱，多数人恐怕承受不起。一旦这些房子价格明显下跌，拆除收回土地的成本就会大幅降低。

土地回收后，再建改善型新房或保障性住房，账就能算得过来。从这个角度看，高层住宅的价格调整，或许正是实现房地产双轨制的关键一环，也是城市更新绕不开的一步。

高层住宅从柯布西耶的“垂直城市”出发，在欧美兴盛半个世纪后被抛弃，又在中国承担起二十年的应急使命。拆不动、业主分化、维修钱不够、持有成本上升、租金难以转嫁，这五个困境叠加在一起，让二三十层高层住宅的前景蒙上阴影。

曾发挥巨大历史作用的高层住宅，或许会以这样的方式，为中国房地产市场走向成熟模式做出最后一次贡献。