新城控股，又在内部动刀了

文/十一弟

最近，民营房企龙头——新城控股，下发了一份内部文件，决定对地产开发事业部进行组织架构调整。

它撤销了四大区域平台，从之前的“总部-区域-项目”三级管控模式，压缩至“总部-项目”两级架构。

在高周转年代，大型房企设置的区域层级，是为规模扩张和管控效率服务的。

这几年，房地产行业进入调整期，几乎所有开发商都在收缩规模。

项目少了，三级管控变得沉重冗余，区域层级就直接被砍掉了。

十一弟查了下，从2022年开始，新城控股已经停止拿地，全年仅耗资不到28亿，拍了两块地。

而在头一年，它还挥金如土，砸了767亿，拍下了77块地。

到了最近三年，在土地市场上，更是颗粒无收。

这些年，新城控股的开发业务，基本都是在消化以前的存量项目，千方百计去库存。

去年，它的销售规模是193亿，大幅下滑了一半以上，行业排名跌到了第45位。

今年前三季度，新城控股只卖了88亿，继续下跌了四成以上，行业排名落到了第58位。

新项目断顿，存量项目越来越少，撤销区域平台，从原先的三级管控压缩到两级架构，不再冲规模，让总部直接管理一线项目，去抓利润和现金流。

去年底，新城控股已经对地产开发事业部进行过一轮组织架构调整——

它将原来的华西、华北、沪苏、山东、苏皖、东南、华南、中南八个区域公司作了整合，合并成了华北、华东、东南、华南四大区域公司。

尽管区域平台作了整合，但仍然保留了“总部-区域-项目”的三级管控架构。

不到一年时间，新城控股再次选择对区域平台动刀，干脆砍掉了这个中间层级。

组织架构调整只是表象，规模、业务和人员的战略收缩，才是本质——

新城控股的规模高峰，是在2019年，全年销售额2708亿，行业排名第八。

那种勃勃生机、万物竞发的境界，犹在眼前。

但在这一年，它爆发了一桩黑天鹅事件——

新城控股老板王振华，以猥亵儿童罪锒铛入狱，被判处有期徒刑五年。

王振华的长子——王晓松，被推到台前救火，接任董事长，执掌了上市公司。

老板锒铛入狱，新城控股一时间在市场上风声鹤唳，王晓松不得不踩下刹车。

到了2020年，行业还在疯狂扩张，全年商品房销售额冲高到了17.4万亿。

但新城控股的销售规模，不增反降，回落到了2509亿，行业排名掉到了第12位。

今年前三季度，新城控股只卖了88亿，放到六年前，这是它只要用半个月就能卖出来的销售业绩。

员工人数最多的时候，是在2020年，当时整个上市公司有2.94万名员工。

到去年，新城控股的员工数量，已经减少到了1.86万人。

五年时间里，员工规模少了上万人。

2019年提前踩了刹车，抑制了自己的规模冲动。

当2021年行业步入调整期时，新城控股避免了跟其他民营房企一样的命运——

爆雷崩塌。

有人说，这叫因祸得福，塞翁失马，反倒让它逃过了一劫。

侥幸没有爆雷，只能说是险胜，不能说稳赢。

地产开发业务没了规模，战略转型就是必然的。

一直以来，新城控股的业务模式，是地产开发+商业地产两条腿走路。

开发业务瘸腿了，它便把战略重心放在了商业地产上。

毕竟，机会是留给有机会的人的。

尽管销售规模不再，但新城控股手里的家底，依然很厚实——

到现在，它名下开业及在建的吾悦广场，有212座，遍布全国147个大中城市。

今年前三季度，新城控股来自商业运营的收入接近109亿，增长了3%。

去年，上市公司营收530亿，到手净利润将近7亿。

其中，地产开发业务营收390亿，毛利率13%；商业地产业务营收130亿，毛利率70%。

2025年赚到的142亿毛利里，开发业务占比不到36%，商业地产业务贡献了64%。

也就是说，开发业务仍然是撑起营收规模的基本盘；

但让新城控股守住了正向盈利、不至于落入亏损的，靠的是坐地收租、超高毛利的商业地产业务。

到今年上半年，它名下这些吾悦广场的市场价值，超过1209亿。

这次对地产开发事业部进行组织架构调整，撤销四大区域平台的同时，还设立了资产管理专属业务单元。

新城控股的目的，是统筹推进内外部资产盘活，挖掘资产价值，承接大资管战略。

年初，一把手王晓松在新年致辞里说了——

“稳步推进大资管战略落地，做强轻资产管理输出，不断锤炼投、融、建、销、管、退全周期竞争力，为企业永续经营构筑坚实护城河。”

今年五月份召开的股东大会上，他又提到了转型——

“公司未来可能会向资管方向进行转变，核心是从过去被动持有和管理资产，转向主动管理、优化和盘活资产，未来也不排除进行腾笼换鸟式的资产置换。”

老天爷赏饭吃的年代过去了——

这不是时代抛弃了谁，是周期的正常代谢。

老辈子说了，跳出历史周期律的第二个答案，是自我革命。

以后还想活下去，就得靠自己本事挣饭吃了。