一周综述：春风不渡二手房！

黄岛安子片区一套二手房，8月份首次挂牌 159 万。可能是急于成交吧，短短不到两个月，房东就把价格直接降到了76 万，近乎拦腰砍半。但是，但是，但是，即便给出这样的低价，房子仍然没能成交。

不少人对二手房市场的认知，还困在过往的老经验里，以为只要舍得降价，总会等来接盘的买家。这套房源的遭遇，直白撕开了当下楼市的现实：降价也早已不是卖房的特效药。

二手房市场的残酷，不亲身挂牌经历一回很难窥见。报表上的跌幅只是冰冷数字，落到房东身上，是不断压低心理预期、反复妥协割肉，最后才发现，低价不等于流动性。

如今买家可选房源充足，观望心态很重。很多业主还在用旧行情预判市场，非要真正走上卖房这条路才会懂：当下最难的不是调低报价，而是找到愿意落地买单的人。

潮水退去，流动性远比房价数字更金贵。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事儿。

1

唯有豪宅越周期！

10 月 25 日至 26 日，崂山银丰玖玺城璟府开盘，4 号楼推出即售罄，成交金额 11.3 亿元，在当下青岛楼市里走出独立行情。

眼下整体市场依旧偏冷，市场内部出现明显分化，并非豪宅本身自带抗跌属性，占有城市核心稀缺资源的项目，才持续有稳定购买力支撑，因为高净值群体置业，瞄准的是不可复制的城市资源，短期市场波动对他们影响有限。

楼市冷热分化，不再是所有房子一起涨跌。普通房源供给充足，行情下行只能依靠折扣换流量。真正能对冲周期波动的，本质是稀缺的浮山前一线山海这类城市核心资源。市场冷淡正是资产成色的检验期。

分化还会持续，资源的稀缺价值，在这一轮调整中被进一步验证。

2

拉不动的车别硬拉！

淄博房企金鼎智达 2022 年拿下城阳白云山金鼎云台府西区地块，该地块将于 11 月 2 日重新挂牌出让，房企选择主动放弃地块止损。这个结果，业内其实早有预判。

老话讲，拉不动的车别硬拉。地块拿地后长期不动工，东区去化乏力、崂山金鼎盈海高价项目滞销，大量资金被套，叠加房企自身债务压力，包袱早已沉重。去年的控规调整，也不是为了继续开发，而是给地块收储重出让做好铺垫。

配建人才住房、无偿移交配套，叠加片区房价天花板约束，继续开发几乎无利可图。硬扛着追加投入，只会越陷越深。及时割弃包袱、收拢资金保存量项目，是理性取舍。

这件事也给外来房企敲了警钟：拿地不能只盯着蓝图，客群、定价、现金流但凡有一环错位，车子再好看，拉不动就该及时放手。

3

不要交两遍暖气费！

每到供暖季就有不少市民上当，想着通过社媒上的渠道交个打折的暖气费，然后就交两遍取暖费！路子嘛，就是骗子拿到别人被盗刷的信用卡钱，拿这笔赃款帮你交暖气费，给你打折。 赃款被警方查到后，这笔缴费会作废，你得自己重新交钱，还可能被调查。

钱倒是小事，关键这事说了十几年了，你还被骗，说出去不好听，让人质疑你的智商嘛。

各位听一句劝吧。

4

天生爱抢镜！

金茂湾业主张先生和邻居共用的空调机位被对方砌墙圈占，没法安放外机。城管说这事属于建筑物内部分割、不算违建，不能强拆，只能调解，惹来网友指责如潮。

公平地说，“属于建筑物内部分割、不认定违建” 这个说法，在城管违建认定口径上有它的逻辑，毕竟这道墙是在原有建筑轮廓内部、原有设备平台范围之内砌筑的隔墙，没有向外悬挑、没有新增建筑体量、没有改动外立面。

但这个结论很容易误导网友，因为这个结论不等于邻居砌墙占公共机位合法，也不等于执法部门没有别的抓手。

“不算违建”≠不能管。依据青岛本地条例、物业管理条例，还有另一条监管路径：擅自占用共有部位、改变共有部分用途，属于违规装修行为，物业、住建、综合执法部门可以责令恢复原状并予以处罚，不需要走违建认定这条线。简单说，违建这条路走不通，还有违规占用共有部位这条路，只拿 “不是违建” 一句话答复，属于窄化了自身职责。

有些职能部门总是这样，明明是去解决问题的，最后却成为问题的一部分。

5

免费改造能不能提要求？

市北安逸居小区迎来一场 “免费改造”：第三方公司出资 40 多万元整修路面、加装监控，约定收取 6 年车位管理费回本，改造过程中部分绿地硬化、单元窗下铺设沥青，引发不少业主不满。有人觉得不用自己花钱改造是好事，不该挑刺；也有业主提出，改造损害绿化、带来沥青异味，自己有权提出异议。

很多业主有个误区：既然是别人出钱、不用我们掏腰包的免费改造，就不该挑毛病、不能提意见。

其实不是这样。

所谓 “免费改造”，只是不用业主直接掏钱，改造对价是小区公共资源 —— 公共场地、车位收益、绿地空间，这些都属于全体业主共有，不是投资方或者业委会可以单方面处置的筹码。投资方出钱是奔着收益回本，但是这片土地、绿化的权益归全体业主。

所以哪怕居民一分钱不出，业主依然有权提要求：不能随意硬化绿地、沥青不能紧贴窗户产生异味、完整协议提前公示、收益期限和约束条款写明白。

“免费” 不等于 “无条件接受”。老旧小区缺钱是现实难题，用社会投资做环境提升是可行路径，但前提是方案守住规划、绿化、居住底线，充分听取不同业主的声音，不能拿 “免费修路升级” 为由，剥夺业主对自家小区公共空间的协商权利。

编辑：周道