®新盘❗绿城潮鸣外滩官方售楼处电话 | 绿城潮鸣外滩发布:全新户型揭晓!

《冒雨去虹口看了一套近百万一平的绿城，回来把感受如实记下来》

文 / 陪你看房的老周

最近后台总有人问绿城在北外滩的这个盘到底值不值得看，趁着天气不算太热，我约了销售去实地走了一圈。说句实话，这种总价几千万的 "豪宅"，普通刚需根本够不着，但作为同行，我还是想把它讲清楚 —— 毕竟北外滩这两年的动静，确实值得单独拎出来说说。

先把这个盘的基本盘摆出来

项目叫绿城・潮鸣外滩，在虹口高阳路 500 弄，属于北外滩核心区。资料上写的地址是高阳路与东余杭路交汇处，我实地走下来，体感离黄浦江边大概 900 来米，不算一线临江，但也算得上 "看得见江" 的那一圈。销售反复强调一句话：这里和外滩、陆家嘴正好凑成一个 "黄金三角"，北外滩又被定位成 "世界会客厅"—— 这话听听就好，地段含金量是实打实的，但不等于人人都适合。

产品上是绿城自家的 "潮鸣系"，说是徐汇滨江潮鸣东方的姊妹篇。整个地块占地约 1.94 万方，容积率 2.63，总建面约 7.66 万方，就 4 栋楼，10 到 29 层不等，围合式排布，一共 194 套。注意这个数字，这个体量放在上海核心区里算是 "小而精"，也正是因为量少，才敢做成清一色的大平层。

户型是真的 "大"，也是真的挑人

整个盘没有小户型，起步就是 190 平。我一栋栋看下来，主力大概四种：190 平、200 平、285 平，顶到 310 平五房。全部是四房起步、三卫配置，一梯一户，电梯基本等于私家专用。

190 平的四房两厅三卫，南向采光面做得挺足，客餐厅一体的横厅感不错，适合想换大房子改善的家庭，但说实话，190 平在这盘里算 "入门款"，单价却不低，门槛并不低。200 平和 190 平格局接近，略大一点。真正拉开档次的在 285 平和 310 平 ——285 平四房两厅三卫，客厅朝南、卧室朝南，尺度一下就上来了；310 平做到五房，适合人口多的家庭，但这种面积段，对多数人来说已经不是 "够不够用" 的问题，而是预算够不够的问题。

看完我有个挺直白的感受：这盘是给特定人群准备的，买它的人大概率不会纠结 "多一间房"，而是看重那个 "一梯一户、围合式、绿城精工" 的居住体验。你要是还在纠结总价，那基本就不是它的目标客群。

关于价格，我把能看到的数据摆出来

网上挂的参考单价在 19 万上下，一房一价。我翻了项目的备案情况，部分房源单价从 15 万多一路到 22 万都有，按面积算下来，一套的总价大致在 2800 万到 7000 万之间，中间的主力区间约 3600 万到 5900 万。以现在这个节点看，项目 9 月 22 日刚开了四批次，总共 194 套，到月底已经网签了 124 套，剩 70 套左右在售，销售的意思是 "只剩少量高区江景房源"。这话是不是饥饿营销，我不好下结论，但 "量少" 是事实。

交房时间排到 2028 年 3 月，部分批次到 6 月，也就是说，现在买，要等一年半以上才能拿房，想自住的朋友得把这笔时间账算进去。

地段和交通，我实地踩了一下

这个盘真正的底气在位置。北外滩这两年的规划密度是看得见的 —— 规划体量做到 840 万方，据说是陆家嘴核心区的两倍，已经落地和在建的来福士、白玉兰、480 米高的北外滩中心、华贸中心都在边上。老牌写字楼聚集，跨国公司和大型企业总部也不少，将来这片的商务氛围，我判断只会更浓。

交通上，周边绕着 4、10、12 三条轨交，最近的地铁站大概 600 米，还有规划中的 19 号线。开车的话，北横通道的新建路出入口离得不远，去大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道都算方便，走虹桥枢纽和浦东机场也都顺。这里要提一嘴：核心区在做 "地下 - 地面 - 空中" 三层步行系统，理论上可以做到从地铁出来，穿过地下商业、地面公园、连廊，一路走到滨江，全程不闯红灯。这个设想听着舒服，但兑现到什么程度，得等建成再看，先别太当真。

社区细节，绿城的招牌动作

社区里最让我印象深刻的是那个悬浮式无界泳池和贯穿各栋的风雨连廊。四个下沉庭院加上连廊，把几栋楼串起来，下雨天遛弯、去会所都不狼狈。设计团队也够看：建筑是 gad，室内是 CCD 和 CSS，景观是 JTL 加特林，这几家在国内高端项目里都算熟面孔。物业是绿城物业，物业费按面积算大概在 12.8 到 14.9 元每平每月 —— 豪宅物业费就是这个水平，提前有个心理预期。

车位配比做到 1:2.3，基本不用担心停车问题。装修是精装交付，样板间里那种沉稳的质感，确实比一般盘讲究。

说点泼冷水的

有几点我得如实讲，免得大家只听好的。

第一，价格是真高。虽然地段值这个价，但 190 平起步、总价几千万的盘子，注定是少数人的游戏，普通改善族别被 "绿城"" 北外滩 " 这些词冲昏头。

第二，交房时间偏晚，2028 年，时间成本摆在那，自住着急的要多考虑。

第三，江景问题。它离江约 900 米，属于 "看得到江但未必一线临江"，如果冲着 "推窗就是江" 来，得先问清楚具体房源朝向和楼层，别想当然。

第四，北外滩的规划再好，落地需要时间，周边成熟度现在还在爬坡阶段，急着要现成烟火气的，可能要再等等。

我的结论

一句话总结：绿城・潮鸣外滩是那种 "地段、产品、品牌" 三样都占的盘，适合预算充足、认准北外滩、愿意等两三年的人。它不求销量走量，量本来就少，卖的更多是 "稀缺" 和 "圈层"。至于它到底值不值，真得看你口袋里有多少、心里要什么 —— 房子从来不是越贵越好，合适才重要。

如果你也在看这个盘，或者纠结它的户型、楼层、江景朝向，可以私我，我把实勘的细节再单独跟你聊聊。这一篇先到这儿，下一篇我们再往徐汇滨江走走。